Hiện nay, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất diễn ra rất phổ biến bởi nhu cầu của người dân. Tuy nhiên, không có một mẫu chung nào cụ thể về việc đặt cọc mua bán nhà đất, bởi đây là thỏa thuận dân sự giữa hai bên. Bài viết này chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ soạn thảo hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất với giá chỉ từ 500.000₫ tùy vào nhu cầu của khách hàng cùng với đó là mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất cho khách hàng tham khảo.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Nội dung mẫu trong hợp đồng để đặt cọc thường bao gồm: Thông tin của bên đặt cọc, bên nhận đặt cọc; Tài sản đặt cọc; Mục đích đặt cọc; Thời hạn đặt cọc; Quyền và nghĩa vụ hai bên; Trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng đặt cọc; Phương thức giải quyết tranh chấp; Chữ ký của hai bên.
Đầu tiên, việc mua, bán, chuyển nhượng nhà đất hay căn hộ có giá trị từ vài trăm triệu cho đến hàng tỷ đồng. Thông thường, đời người chỉ thực hiện một vài lần việc mua, bán đất, giao dịch nhà đất này. Tuy nhiên, mỗi lần lại là một bài toán cân não, hóc búa bởi sự rủi ro, phức tạp mà nó ẩn chứa. Để hạn chế tối đa việc này, lựa chọn giải pháp hợp đồng là tối ưu nhất cho quý vị.
Các rủi ro có thể thường gặp khi mua đất, bán đất (có thể bên mua nhà đất gặp nhiều rủi ro hơn bên bán nhà đất)
(i) Giấy tờ (hợp đồng) đặt cọc khi mua bán nhà đất không công chứng
(ii) Bên bán nhà đất yêu cầu những điều kiện gây khó dễ cho bên mua đất
(iii) Có trường hợp gặp phải việc cầm vào giấy tờ giả mà bên mua đất không biết.
(iv) Rủi ro khi đã đặt cọc nhưng mua nhà đất thuộc diện thế chấp ngân hàng
(v) Mua nhà dự án, bên mua đã đặt cọc và nộp tiền cọc theo đúng tiến độ cho bên bán nhưng dự án bị treo.
(vi) Khi mua nhà đất xong, bên mua nhà đất hoàn tất nghĩa vụ đặt cọc mua đất, trả tiền nhưng chưa nhận được giấy tờ chứng nhận của bên bán nhà đất.
Bên A được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và muốn chuyển nhượng quyền đó cho Bên B. Hai bên tiến hành đặt cọc nhưng không làm hợp đồng với nhau mà chỉ có giấy biên nhận theo mẫu Bên B đã nhận tiền của Bên A => Hệ quả là khi Bên A lợi dụng nguồn tiền của Bên B sau đó không muốn chuyển nhượng nữa thì Bên B không thể có quyền phạt cọc.
1. Không có hợp đồng đặt cọc giữa hai bên
Bên A và bên B làm hợp đồng đặt cọc nhưng không quy định cụ thể thời gian thực hiện hợp đồng mua, bán chuyển nhượng và thời hạn đặt cọc. Nhìn thấy được kẽ hở trong việc đặt cọc, Bên A giữ tiền cọc và nhiều lần hứa hẹn thực hiện việc chuyển nhượng cho Bên B. Tuy nhiên sau 7 năm nài nỉ thì Bên A mới chịu trả tiền cho Bên B và tất nhiên không có 1 đồng lãi và phạt hợp đồng nào cả => Hệ quả là Bên B đi đòi lại tiền trong 7 năm ròng rã
A và B làm hợp đồng đặt cọc - đặt cọc mua đất có công chứng, chứng thực bằng hợp đồng mẫu có sẵn của một bên môi giới. Hợp đồng đặt cọc mua đất này được chia làm 4 giai đoạn để đặt cọc tiền, A hứa hẹn với B sau khi hiến đất để làm đường và có quyết định của cơ quan Nhà nước thì sẽ thực hiện đặt cọc lần 3 (mảnh đất sẽ có 2 mặt tiền rộng, lợi thế rất lớn nên giá trị đất khi B thỏa thuận mua cũng cao hơn giá trị thực tế). Sau này, vì không thực hiện được việc hiến đất để làm đường nên A và B xảy ra tranh chấp khi bán, mua đất. Trong hợp đồng mẫu không quy định rõ nếu không thực hiện được việc trên thì A và B có tiếp tục việc việc mua đất, bán, giao, nhận, chuyển nhượng hay không => Hệ quả là mâu thuẫn và phải đưa nhau ra Tòa án giải quyết trong nhiều năm và vẫn chưa có kết quả.
Còn rất nhiều những trường hợp khác về đặt cọc mà việc giới hạn bài viết không cho phép. Chính vì thế, chúng tôi cho rằng việc lựa chọn cho mình 1 bản hợp đồng phù hợp với những điều khoản chặt chẽ và logic sẽ hạn chế xảy ra tranh chấp, rủi ro, bảo đảm được quyền lợi đối với quý vị.
2. Có hợp đồng đặt cọc nhưng một số điều khoản không chặt chẽ, dẫn đến các bên dễ có tranh chấp xảy ra.
Có thể tham khảo mẫu hợp đồng - mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất như sau:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
(V/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất)
Hôm nay, ngày ….. tháng ….. năm ……, tại ……………………. chúng tôi gồm:
Bên đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên A)
Ông: ..........................................................................................................................
Sinh năm: .................................................................................................................
CMND/CCCD số: ..................... do .................................... cấp ngày .....................
Hộ khẩu thường trú tại: ............................................................................................
Bà: ............................................................................................................................
Sinh năm:..................................................................................................................
CMND/CCCD số: ...................... do ................................. cấp ngày ......................
Hộ khẩu thường trú tại: ...........................................................................................
Bên nhận đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên B)
Ông:..........................................................................................................................
Sinh năm: .................................................................................................................
CMND/CCCD số: ................... do ............................ cấp ngày ..............................
Hộ khẩu thường trú tại: ...........................................................................................
Bà: ...........................................................................................................................
Sinh năm: ................................................................................................................
CMND/CCCD số: ................... do .............................. cấp ngày ...........................
Hộ khẩu thường trú tại: ..........................................................................................
Các bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng đặt cọc này để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thỏa thuận sau đây:
Điều 1: Đối tượng hợp đồngĐối tượng của Hợp đồng này là số tiền
………………… đồng (Bằng chữ: ………………………………đồng chẵn) mà bên A đặt cọc cho bên B để được nhận chuyển nhượng thửa đất số…………, tờ bản đồ số ………………..tại địa chỉ……………………………………………………………… theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ………………… số ……………..; số vào sổ cấp GCN số ……….. do ……………………………..cấp ngày ……………… mang tên………………
Thông tin cụ thể như sau:
- Diện tích đất chuyển nhượng: ........ m2 (Bằng chữ: ..................... mét vuông)
- Thửa đất:............................. - Tờ bản đồ:............................................................
- Địa chỉ thửa đất: ................................................................................................
- Mục đích sử dụng:..................................m2
- Thời hạn sử dụng: ...............................................................................................
- Nguồn gốc sử dụng: ...........................................................................................
Điều 2: Thời hạn đặt cọc và giá chuyển nhượng
2.1. Thời hạn đặt cọc
Thời hạn đặt cọc là: …………….., kể từ ngày …………………………… hai bên sẽ tới tổ chức công chứng để lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền.
2.2. Giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng thửa đất nêu trên được hai bên thỏa thuận là:..............(Bằng chữ: ....................................................đồng chẵn).
Giá chuyển nhượng này cố định trong mọi trường hợp (sẽ thỏa thuận tăng hoặc giảm nếu được bên còn lại đồng ý).
Điều 3: Mức phạt cọc
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể :
- Nếu Bên A từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mất số tiền đặt cọc.
- Nếu Bên B từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trả lại cho Bên A số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc với số tiền tương ứng.
Điều 4: Phương thức giải quyết tranh chấp
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng, hòa giải giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
Điều 5: Cam đoan của các bên
Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau:
5.1. Bên A cam đoan
- Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
- Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
- Đã tìm hiểu rõ nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng nêu trên.
- Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
5.2. Bên B cam đoan
- Những thông tin về nhân thân, về quyền sử dụng đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
- Quyền sử dụng đất mà Bên B đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng cho Bên A thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên B và không là tài sản bảo đảm cho khoản vay của bên B tại Ngân hàng.
- Tính đến thời điểm giao kết hợp đồng này Bên B cam đoan thửa đất nêu trên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch, chưa nhận tiền đặt cọc hay hứa bán cho bất kỳ ai, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Bên B cam đoan kể từ ngày Hợp đồng này có hiệu lực sẽ không đưa tài sản nêu trên tham gia giao dịch nào dưới bất kỳ hình thức nào.
- Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
- Thực hiện đúng và đầy đủ các thỏa thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
Điều 6: Điều khoản chung
- Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết.
- Việc thanh toán tiền, bàn giao giấy tờ, thửa đất phải được lập thành văn bản, có xác nhận của người làm chứng và chữ ký của hai bên.
- Các bên đã đọc nguyên văn bản Hợp đồng này, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
Hợp đồng này gồm …. ….. tờ, …. ……. trang và được lập thành ….…… bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ ……… bản để thực hiện.
Các bên ký dưới đây để làm chứng và cùng thực hiện.'
BÊN ĐẶT CỌC BÊN NHẬN ĐẶT CỌC
(Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên)
Xác định thửa đất, nhà ở đủ điều kiện mua bán
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, bên có quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
(i) Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013);
(ii) Đất không có tranh chấp;
(iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(iv) Trong thời hạn sử dụng đất.
Điều kiện mua bán nhà ở quy định trong pháp luật
Theo Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở được phép mua bán khi có đủ các điều kiện dưới đây:
(i) Có giấy chứng nhận (sổ đỏ);
(ii) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
(iii) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
(iv) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Nắm rõ quy định về phạt cọc khi có hợp đồng mua bán
Căn cứ Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nghĩa vụ của các bên khi ký hợp đồng đặt cọc theo pháp luật dân sự quy định như sau:
Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Nếu hợp đồng không được giao kết, thực hiện
(i) Trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tiền đặt cọc, tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
(ii) Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tiền đặt cọc, tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (tiền đặt cọc).
Lưu ý: Nếu các bên có thỏa thuận khác mà không trái với pháp luật, đạo đức xã hội thì thực hiện theo thỏa thuận đó.
Nên công chứng, chứng thực hợp đồng
Theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành, Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng như pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở không bắt buộc hợp đồng này phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp xảy ra khi chuyển nhượng thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đó.
Quý vị có thể dễ dàng tìm được các mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất trên internet hoặc có quyền sử dụng mẫu hợp đồng đặt cọc tại bài viết này. Tuy nhiên, đối với các trường hợp cụ thể, dịch vụ của công ty luật chúng tôi sẽ tư vấn để quý vị lựa chọn những điều khoản hợp đồng để có được mẫu hợp đồng phù hợp, lợi thế nhất cho bên mình. Như hai trường hợp nêu phía trên, nếu khách hàng sớm lựa chọn chúng tôi để tư vấn soạn thảo thì bên phía khách hàng rất nhàn nhã để được phục vụ tận nơi, với phí dịch vụ không đến 1% giá trị hợp đồng. Vậy thì còn chần chờ gì nữa mà không sử dụng dịch vụ của chúng tôi thành lập ra.
Nắm bắt những nguyên tắc cơ bản để hai bên ký kết hợp đồng: Nắm được những nguyên tắc cơ bản như trung thực, thiện trí, tự nguyện, bình đẳng nhằm thống nhất các quan điểm trước khi hai bên giao kết hợp đồng.
Ngăn chặn phòng ngừa rủi ro: Nhờ kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực hợp đồng mà lường trước được những phát sinh rủi ro gây thiệt hại cho bên phía khách hàng từ đó chúng tôi đưa ra những giải pháp để khắc phục và ngăn chặn.
Tiết kiệm tiền bạc cho khách hàng: Lựa chọn những giải pháp an toàn, ít tổn hại về danh tiếng cũng như tiết kiệm tiền bạc cho khách hàng.
Đưa ra những điều khoản có lợi: đưa ra những điều khoản có lợi nhất có thể cho bên khách hàng lựa chọn.
Tạo nên những mối quan hệ hợp tác bền chặt: trên hết chúng tôi luôn muốn việc tư vấn xây dựng soạn thảo hợp đồng cho khách hàng sẽ tạo ra một hợp đồng nhằm nối dài mối quan hệ hợp tác tốt đẹp giữa các bên giao kết.
Chúng tôi sẽ soạn thảo cho khách hàng những bản hợp đồng phù hợp, rõ ràng và đúng luật trong thời gian chỉ từ 4 giờ đến 8 giờ làm việc.
Chúng tôi có thể review lại các điều khoản trên một bản hợp đồng có sẵn của khách hàng để thêm chặt chẽ và an toàn.
Với đội ngũ luật sư và chuyên viên có hơn 10 năm kinh nghiệm, chúng tôi sẽ mang đến cho khách hàng những sản phẩm tốt nhất và phù hợp nhất.
Bên cạnh đó chúng tôi có thể kết nối khách hàng với luật sư/chuyên viên qua video call để tư vấn trực tiếp cho khách hàng nắm rõ vấn đề.
Với các gói dịch vụ đa dạng, khách hàng có thể lựa chọn dịch vụ phù hợp với nhu cầu và kinh tế, chỉ từ 500.000 đồng.
Chính sách rõ ràng về tính phí và giá dịch vụ giúp cho khách hàng không phải bận tâm về giá.
Dịch vụ soạn thảo, review và tư vấn hợp đồng của everest sẽ giúp khách hàng có những giao dịch đạt mục đích và an toàn.
Bên cạnh đó chúng tôi sẽ tặng khách hàng một gói tư vấn miễn phí sau dịch vụ liên quan đến các thủ tục để tăng tính đảm bảo hợp đồng hoặc tranh chấp phát sinh (nếu có)
Các luật sư, chuyên gia có kinh nghiệm không chỉ riêng lĩnh vực vay tiền mà còn nhiều lĩnh vực pháp lý khác, chúng tôi có thể hỗ trợ khách hàng giải quyết những vấn đề phức tạp liên quan tới tất cả hợp đồng dân sự
Mạng lưới chi nhánh, đại lý tại tại nhiều tỉnh, thành phố, cùng với việc áp dụng công nghệ thông tin, chúng tôi hỗ trợ khách hàng dễ dàng tiếp cận dịch vụ, chi phí hợp lý, mọi lúc, mọi nơi.
Thấu hiểu nhu cầu: Thấu hiểu nhu cầu khách hàng, chúng tôi xây dựng các gói dịch vụ pháp lý phù hợp với nhu cầu của nhiều nhóm khách hàng khác nhau.
- Với dịch vụ tư vấn khách hàng trực tuyến, chúng tôi luôn kịp thời tư vấn và giải đáp thắc mắc của khách hàng mọi lúc, mọi nơi, mọi vấn đề.
- Bảo mật thông tin khách hàng giúp cho hình ảnh doanh nghiệp trên thị trường không bị ảnh hưởng.
- Mức tính thù lao, chi phí của luật sư và chuyên viên rõ ràng, công khai, minh bạch giúp xóa bỏ nỗi lo về giá và chi phí cho khách hàng.
Trụ sở chính: Tầng 4, tòa nhà Times, số 35 Lê Văn Lương,Thanh Xuân, Hà Nội.
Chi nhánh Hà Nội: Khu 319-HC Golden City, phố Hồng Tiến, phường Bồ Đề, quận Long Biên, Hà Nội
Chi nhánh Quảng Ninh: Khu tái định cư, xã Đoàn Kết,
huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh
Điện thoại: 024-66 527 527
Tổng đài tư vấn: 1900 6198
E-mail: info@everest.org.vn