Giải mã vụ tranh chấp đất đai phức tạp tại Mộc Châu

1- Tóm tắt diễn biến vụ án và nguồn gốc cốt lõi của tranh chấp hợp đồng

Vụ án khởi nguồn từ các giao dịch chồng chéo và không đồng bộ về mặt hình thức pháp lý đối với một thửa đất tại tỉnh Sơn La. Để làm rõ bản chất sự việc, toàn bộ tên của các đương sự đã được thay đổi. Cụ thể, vào ngày 05/4/2017, bà Nguyễn Thu Hà nhận chuyển nhượng từ vợ chồng ông Trần Công Danh và bà Vũ Thị Hương một phần diện tích đất 452,7m² thuộc thửa số 87a (sau này đăng ký tách thửa thành 87b) với giá trị 1,680 tỷ đồng. Bà Hà đã thanh toán 1,5 tỷ đồng và giữ lại 180 triệu đồng chờ hoàn tất thủ tục sang tên. Đến cuối năm 2018, do không còn nhu cầu sử dụng, bà Hà thỏa thuận chuyển nhượng lại thửa đất này cho vợ chồng ông Phan Văn Trung và bà Đặng Thùy Dương với giá 2,7 tỷ đồng.

Tuy nhiên, do thửa đất lúc này vẫn đứng tên chủ cũ (ông Danh, bà Hương), bà Hà đã nhờ ông Danh và bà Hương trực tiếp ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/10/2018 cho ông Trung và bà Dương để thuận tiện làm thủ tục hành chính tách thửa. Sau khi ông Trung, bà Dương được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), để bảo đảm quyền lợi tài chính của mình, bà Hà đã yêu cầu vợ chồng ông Trung ký một hợp đồng chuyển nhượng vào ngày 03/01/2019 với nội dung thể hiện ông Trung, bà Dương còn nợ lại bà Hà số tiền 2000 tỷ đồng, cam kết trả trong vòng 1,5 năm. Dẫu vậy, trên hợp đồng này lại ghi nhầm số hiệu thửa đất là 87a thay vì thửa 87b đã được tách.

Sự việc trở nên đặc biệt phức tạp khi ông Trung và bà Dương sau khi có GCNQSDĐ đã mang thửa đất này đi thế chấp tại ngân hàng, sau đó xóa thế chấp và tiếp tục thực hiện giao dịch mua bán chuyển nhượng đất cho ông Ngô Đình Phong, rồi ông Phong lại hủy hợp đồng để ông Trung, bà Dương ký trực tiếp với ông Lê Hoàng Nam vào ngày 02/4/2021 với giá giao dịch thực tế là 3,4 tỷ đồng (nhưng trên văn bản công chứng chỉ ghi 500 triệu đồng). Do ông Trung và bà Dương không thanh toán số nợ 2,453 tỷ đồng cho bà Hà sau khi hết hạn, bà Hà đã làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng ngày 08/10/2018 và ngày 02/4/2021, đồng thời buộc ông Trung, bà Dương hoàn trả tiền nợ hoặc công nhận đất cho bà.

Phía bị đơn (ông Trung, bà Dương) phản tố, cho rằng hợp đồng ngày 03/01/2019 với bà Hà là giả tạo, đối tượng không có thật do sai số thửa, và tố cáo bà Hà có hành vi lừa đảo. Bản án phúc thẩm cuối cùng đã xác định rõ bản chất các giao dịch: công nhận hợp đồng thực tế giữa ông Danh, bà Hương với bà Hà; tuyên vô hiệu các hợp đồng chuyển nhượng giả tạo về giá và ý chí giữa ông Danh, bà Hương với ông Trung, bà Dương (ngày 08/10/2018), hợp đồng ngày 03/01/2019 giữa bà Hà và ông Trung, bà Dương, cũng như hợp đồng ngày 02/4/2021 giữa ông Trung, bà Dương với ông Nam. Tòa án quyết định buộc các bên hoàn trả lại tài sản và bồi thường thiệt hại theo mức độ lỗi, trả lại quyền quản lý đất cho bà Hà để tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên với chủ gốc. Khi đối mặt với một vụ việc có chuỗi quan hệ dân sự đan xen như thế này, sự hỗ trợ từ một luật sư riêng hoặc luật sư tư vấn bảo vệ quyền lợi là vô cùng thiết yếu nhằm bóc tách các chứng cứ và bảo vệ tối đa lợi ích hợp pháp cho thân chủ trước cơ quan tố tụng.

2- Phân tích các điều luật áp dụng và chiến lược của Luật sư bảo vệ cho Nguyên đơn (bà Nguyễn Thu Hà)

Trong vụ án mang tính điển hình về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai này, nếu nhận tư cách là luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn (bà Nguyễn Thu Hà), luật sư cần tập trung vào việc chứng minh tính hiệu lực của giao dịch gốc năm 2017 và tính giả tạo của các hợp đồng sau đó. Cơ sở pháp lý quan trọng nhất mà luật sư phải vận dụng là Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức. Luật sư cần lập luận rằng: mặc dù Hợp đồng chuyển nhượng ngày 05/4/2017 giữa ông Danh, bà Hương với bà Hà vi phạm hình thức (chưa được công chứng, chứng thực), nhưng bên chuyển nhượng đã giao đất (thực tế bà Hà đã quản lý, xây tường rào) và bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán đại bộ phận nghĩa vụ tiền (1,5 tỷ trên 1,680 tỷ đồng). Do đó, theo quy định tại Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015, Tòa án phải công nhận hiệu lực của hợp đồng này. Đây là bước đi sống còn nhằm khẳng định quyền lợi hợp pháp ban đầu của bà Hà đối với mảnh đất, tạo tiền đề để phủ quyết các giao dịch trái pháp luật tiếp theo.

Tiếp theo, đối với Hợp đồng ngày 08/10/2018 và Hợp đồng ngày 02/4/2021, luật sư riêng của nguyên đơn cần khai thác triệt để quy định tại Điều 124 BLDS 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo. Luật sư phải chứng minh rằng việc ông Danh, bà Hương ký hợp đồng ngày 08/10/2018 cho ông Trung, bà Dương hoàn toàn không dựa trên sự tự nguyện chuyển nhượng hay có việc giao nhận tiền giữa hai bên này, mà bản chất chỉ là hành vi "ký hộ" theo sự nhờ vả của bà Hà để hợp thức hóa việc tách thửa. Sự giả tạo này còn được thể hiện rõ ràng qua việc các bên cố tình kê khai giá trị chuyển nhượng trong văn bản công chứng thấp hơn gấp nhiều lần so với giá trị thực tế trên thị trường (ghi 200 triệu và 500 triệu đồng so với giá trị thực tế hàng tỷ đồng) nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước.

Theo quy định của pháp luật, khi các bên xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc trốn tránh nghĩa vụ với bên thứ ba (ở đây là nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước), thì giao dịch giả tạo đó đương nhiên vô hiệu. Bằng việc kết hợp Điều 122, Điều 124 và Điều 407 BLDS 2015, luật sư sẽ bảo vệ thành công yêu cầu tuyên vô hiệu các hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất chồng chéo, từ đó bảo vệ quyền quản lý và sử dụng đất hợp pháp cho bà Hà, buộc bị đơn phải gánh chịu hậu quả pháp lý tương ứng.

3- Luật cứ và phương án hành động của Luật sư bảo vệ cho Bị đơn và Người liên quan ngay tình

Ở góc độ ngược lại, nếu vai trò của bạn là một luật sư bào chữa, luật sư riêng bảo vệ quyền lợi cho bị đơn (ông Phan Văn Trung, bà Đặng Thùy Dương) hoặc người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan (ông Lê Hoàng Nam), các luận cứ pháp lý cần được xây dựng theo một hướng tiếp cận khác nhằm giảm thiểu thiệt hại tài chính và bảo vệ giao dịch ngay tình. Đối với phía bị đơn, luật sư cần xoáy sâu vào các mâu thuẫn trong lời khai của nguyên đơn và sự sai lệch về mặt đối tượng trong Hợp đồng ngày 03/01/2019. Cụ thể, hợp đồng này ghi nhận đối tượng tranh chấp thuộc thửa đất số 87a, trong khi thực tế quyền sở hữu hợp pháp của ông Trung, bà Dương đã được thiết lập đối với thửa 87b.

Luật sư có thể lập luận dựa trên Điều 122 và Điều 407 BLDS 2015 rằng hợp đồng này vô hiệu do đối tượng không tồn tại trên thực tế tại thời điểm giao dịch, đồng thời chứng minh việc ký kết chỉ mang tính chất hỗ trợ tinh thần hoặc giải quyết các mối quan hệ làm ăn chung chứ không phải là một hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất thực tế. Bên cạnh đó, luật sư của bị đơn cần tận dụng các văn bản từ Cơ quan Cảnh sát điều tra để bác bỏ các cáo buộc mang tính hình sự, đồng thời yêu cầu làm rõ trách nhiệm dân sự tương ứng với mức độ lỗi của các bên khi để xảy ra tình trạng hợp đồng vô hiệu, nhằm giảm mức bồi thường thiệt hại xuống mức tối thiểu theo Điều 131 BLDS 2015.

Đặc biệt, đối với người liên quan như ông Lê Hoàng Nam – người đã bỏ ra số tiền thực tế lên đến 3,4 tỷ đồng để mua lại đất, luật sư cần tập trung áp dụng Điều 133 BLDS 2015 về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự vô hiệu. Luật sư của ông Nam phải đưa ra các bằng chứng chứng minh ông Nam đã thực hiện giao dịch hoàn toàn ngay tình, căn cứ vào việc thửa đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho ông Trung, bà Dương và việc mua bán đã được công chứng tại Phòng Công chứng số 2 theo đúng trình tự.

Mặc dù Tòa án tối cao và quy định pháp luật có những ràng buộc về việc giao dịch vô hiệu do giả tạo về giá làm ảnh hưởng đến quyền lợi người thứ ba, luật sư vẫn cần đệ trình các luật cứ yêu cầu Tòa án bảo vệ tối đa phần tài sản gốc hoặc buộc các bên có lỗi trực tiếp (như ông Trung, bà Dương và người trung gian ông Ngô Đình Phong) phải hoàn trả ngay lập tức toàn bộ số tiền nhận chuyển nhượng thực tế kèm theo khoản bồi thường thiệt hại trượt giá đất thỏa đáng. Qua vụ án này, bài học lớn nhất đối với các luật sư là luôn phải khuyến cáo thân chủ tuân thủ nghiêm ngặt tính trung thực về giá trong hợp đồng công chứng và thực hiện đồng bộ các thủ tục đăng ký biến động đất đai, nhằm hạn chế tối đa nguy cơ tranh chấp hợp đồng kéo dài gây tổn hại nghiêm trọng về cả thời gian lẫn tài chính.

Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải văn bản tư vấn pháp lý chính thức. Quý Vị nếu có vướng mắc có liên quan, có thể liên hệ với các luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty Luật TNHH Everest để được hỗ trợ. Hotline: (024) 66.527.527, Email: info@everest.org.vn hoặc Trực tiếp tại các văn phòng của Công ty Luật TNHH Everest.