Hợp đồng cầm cố tài sản - Lưu ý trước khi ký hợp đồng

1- CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC HỢP ĐỒNG CẦM CỐ TÀI SẢN

Hợp đồng cầm cố tài sản có thể bằng lời nói hoặc bằng văn bản nên công chứng không phải là yêu cầu bắt buộc được đặt ra với hợp đồng cầm cố tài sản.

Tuy nhiên, khi các bên đã có thỏa thuận với nhau bằng văn bản thì nên thực hiện tiếp thủ tục công chứng để đảm bảo về hình thức và nội dung của hợp đồng đúng với quy định của pháp luật.

Khi công chứng Hợp đồng cầm cố tài sản, cần chuẩn bị trước một số giấy tờ sau:

- Phiếu yêu cầu công chứng;

- Giấy tờ tuỳ thân của các bên tham gia giao dịch (Bản sao);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó (Bản sao);

- Giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

2- XÁC MINH VỀ LAI LỊCH CỦA TÀI SNAR CẦM CỐ

Trước khi ký hợp đồng cầm cố tài sản, bên nhận cầm cố cần kiểm tra và xác nhận kỹ càng về chủ sở hữu của tài sản cầm cố; tránh trường hợp nhận cầm cố tài sản không thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố dẫn tới xảy ra tranh chấp trong tương lai.

Không chỉ vậy, có rất nhiều trường hợp tài sản được đem đi cầm cố là có được từ những hành vi trái pháp luật như cướp giật, trộm cắp,… Để tránh những lệ luỵ liên quan về mặt pháp lý đối với tài sản cầm cố, việc xác minh tài sản đó là gì, như thế nào, giấy tờ ra sao là rất quan trọng.

Ngược lại, đối với bên phải thực hiện nghĩa vụ giao nộp tài sản để cầm cố, cần chuẩn bị các giấy tờ chứng minh quyền tài sản của mình đối với tài sản đem đi cầm cố, tránh để xảy ra tranh chấp, ảnh hưởng tới quyền tài sản sẵn có của mình lẫn việc giao kết hợp đồng.

3- CẦN CÓ CÁC BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM CHO HỢP ĐỒNG CẦM CỐ TÀI SẢN

Theo quy định của pháp luật, nghĩa vụ của bên nhận cầm cố đối với tài sản cầm cố gồm: Bảo quản, giữ gìn tài sản cầm cố; nếu làm mất, thất lạc hoặc hư hỏng tài sản cầm cố thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố; Không được bán, trao đổi, tặng cho, sử dụng tài sản cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác; Không được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; Trả lại tài sản cầm cố và giấy tờ liên quan, nếu có khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

Tuy nhiên, thực tế có các trường hợp khi hợp đồng chấm dứt, người cầm cố tài sản không nhận lại được tài sản mà mình đã cầm cố hoặc tài sản đó không còn nguyên vẹn do sự vi phạm hợp đồng của bên nhận cầm cố. Việc có đề ra các điều khoản liên quan đến biện pháp bảo đảm thay thế trong trường hợp bên cầm cố vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng là một điểm đáng lưu ý trước khi giao kết hợp đồng.

4- ĐIỀU KHOẢN PHẠT VI PHẠM HỢP ĐỒNG

Điều khoản phạt vi phạm hợp đồng là điều khoản do các bên tự do thỏa thuận. Tuy nhiên nếu các bên không thỏa thuận điều khoản này thì khi xảy ra vi phạm, các bên sẽ không được phạt vi phạm hợp đồng. Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi thì các bên nên quy thỏa thuận điều khoản phạt trong hợp đồng.

Các bên thỏa thuận cụ thể mức phạt vi phạm, nhưng không được vượt quá 8% giá trị hợp đồng. Ngoài ra, các bên cũng có thể thỏa thuận cụ thể chỉ một số trường hợp vi phạm mới bị phạt vi phạm hoặc tất cả các vi phạm đều bị áp dụng.

5- ĐỐI VỚI TÀI SẢN CẦM CỐ LÀ BẤT ĐỘNG SẢN - NHÀ ĐẤT 

Đối với những hợp đồng liên quan đến tài sản là bất động sản, việc thỏa thuận và ký kết hợp đồng nhà đất là một trong những bước quan trọng nhất bởi việc thỏa thuận của các bên cần được nêu rõ trong hợp đồng, hợp đồng cần thể hiện nội dung đầy đủ, rõ ràng, dễ hiểu bởi một khi có tranh chấp xảy ra thì hợp đồng chính là căn cứ để giải quyết.

Bên cạnh quy định cầm cố tài sản là việc một bên (bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, Bộ luật Dân sự năm 2015 còn quy định: “Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”.

Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 không quy định về quyền cầm cố quyền sử dụng đất. Cụ thể, khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất như sau: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Từ thực tiễn xét xử các vụ án tranh chấp liên quan đến hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất, không ít trường hợp Tòa án tuyên xử theo hướng hợp đồng vô hiệu do vi phạm pháp luật. Tòa án cho rằng, do pháp luật không quy định về quyền cầm cố quyền sử dụng đất nên việc đương sự cầm cố quyền sử dụng đất là trái quy định của pháp luật. Căn cứ Tòa án viện dẫn là Điều 106 Luật Đất đai năm 2003, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và những hành vi bị nghiêm cấm, trong đó có hành vi không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi sử dụng/thực hiện quyền của người sử dụng đất theo Điều 15 Luật Đất đai năm 2003, Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 để tuyên các hợp đồng về cầm cố quyền sử dụng đất là vô hiệu.

6- ĐỐI VỚI TÀI SẢN CẦM CỐ LÀ QUYỀN SỞ HỮU TRÍ TUỆ

Điều 115 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền tài sản: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Theo đó, quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ là một loại tài sản theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là chủ thể của quyền sở hữu trí tuệ có được dùng quyền sở hữu trí tuệ để cầm cố nhằm bảo đảm cho việc thực hiện một nghĩa vụ dân sự khác hay không?

Luật Sở hữu trí tuệ năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2019 không quy định cụ thể việc chủ thể được quyền cầm cố tài sản, mà chỉ quy định việc chuyển giao quyền sở hữu trí tuệ tại Chương IV (chuyển giao quyền tác giả, quyền liên quan); Chương X (chuyển giao quyền sở hữu công nghiệp) và Chương XV (chuyển giao quyền đối với giống cây trồng). Đối chiếu với Điều 309 Bộ luật Dân sự năm 2015, có thể hiểu là các loại tài sản hợp pháp đều có thể sử dụng để cầm cố, trong đó có quyền sở hữu trí tuệ, mặc dù cho pháp luật chuyên ngành không quy định cụ thể. Bởi vì theo. khoản 1 Điều 5 Luật Sở hữu trí tuệ năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2019 quy định: “Trong trường hợp có những vấn đề dân sự liên quan đến sở hữu trí tuệ không được quy định trong Luật này thì áp dụng quy định của BLDS”. Tuy nhiên, việc cầm cố quyền sở hữu trí tuệ gặp một số khó khăn, vướng mắc như sau:

Một là, Điều 310 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về cầm cố tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố. Tuy nhiên, cách xác định thời điểm này chưa hợp lý đối với quyền tài sản là quyền sở hữu trí tuệ. Bởi lẽ, rất khó để xác định được việc bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản vô hình như quyền sở hữu trí tuệ. Điều 310 Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 31 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cũng chưa hướng dẫn bao quát vấn đề này, dẫn đến hạn chế quyền cầm cố của các bên khi tham gia giao dịch dân sự về quyền sở hữu trí tuệ.

Hai là, về nghĩa vụ giao tài sản của bên cầm cố. Bên cầm cố có nghĩa vụ giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố theo đúng thỏa thuận. Một trong những đặc điểm phân biệt giữa hợp đồng cầm cố và thế chấp là việc có giao tài sản cho bên kia hay không. Tự thân các tài sản có tính hữu hình hoặc vô hình. Điều này là một thực tế mà pháp luật không thể phủ nhận. Tài sản trí tuệ hay quyền tài sản của các đối tượng của quyền sở hữu trí tuệ là một loại tài sản vô hình nên việc “chuyển giao” cần có những quy định phù hợp so với các tài sản hữu hình. Việc “chuyển giao” quyền sở hữu trí tuệ từ người này sang người khác là một vấn đề mang tính kỹ thuật pháp lý hơn là về hình thái trên thực tế.