Tranh chấp quyền sử dụng đất rủi ro và cách giải quyết

1. Bản án thực tiễn: Bài học đắt giá từ tranh chấp đất đai gia đình

Trong thực tiễn tại Việt Nam, tranh chấp quyền sử dụng đất thường bắt nguồn từ những giao dịch đã diễn ra nhiều năm trước, khi các bên chưa chú trọng hoàn thiện hồ sơ hoặc chưa lường trước những bất đồng có thể phát sinh. Bản án dân sự phúc thẩm số 71/2025/DS-PT ngày 05/9/2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Hưng Yên phản ánh rõ vấn đề này. Theo nội dung bản án, nguyên đơn là bà Bùi Thị L khởi kiện ông Bùi Trung T, cha đẻ của mình, để yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất số 33, tờ bản đồ số 19, tại thôn C, xã X, tỉnh Hưng Yên. Bà L trình bày rằng ngày 22/10/2001, bà nhận chuyển nhượng diện tích 110 m² đất ở từ vợ chồng ông Hoàng Văn C1 và bà Đào Thị S với giá 28.800.000 đồng.

Giao dịch có giấy chuyển nhượng, chữ ký, điểm chỉ của các bên và người làm chứng. Sau khi thanh toán đủ tiền, bà nhận đất, xây dựng nhà cấp 4 và kê khai sử dụng đất trong hồ sơ địa chính. Theo thông tin do chính quyền địa phương cung cấp trong vụ án, bà L đứng tên kê khai từ năm 2007, sử dụng đất ổn định và chỉ phát sinh tranh chấp vào năm 2024. Khi bà L dự định chuyển nhượng thửa đất cho người khác, giao dịch phải chấm dứt do tranh chấp; bà đã hoàn trả tiền cho người mua. Việc phá dỡ căn nhà cũ để xây dựng mới cũng gặp sự phản đối của ông T và một số thành viên trong gia đình. Ngược lại, ông T cho rằng mình mới là người mua đất vào khoảng năm 2000, sử dụng tiền của mình để thanh toán và xây dựng nhà, còn bà L chỉ ở nhờ.

Tuy nhiên, ông T chỉ xuất trình được bản photocopy giấy mua bán đất, trong khi người chuyển nhượng xác nhận đã bán đất cho bà L, không bán cho ông T. Các lời khai của người làm chứng, hồ sơ địa chính và quá trình sử dụng đất cũng được Tòa án xem xét. Tại bản án sơ thẩm số 19/2025/DS-ST ngày 09/6/2025, Tòa án nhân dân huyện Ân Thi chấp nhận yêu cầu của bà L, công nhận hợp đồng chuyển nhượng và xác định bà là người sử dụng hợp pháp đối với diện tích đo đạc thực tế 100,6 m².

Ông T kháng cáo nhưng Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Đằng sau vụ kiện là những tổn thất về thời gian, chi phí và quan hệ gia đình. Vụ việc cho thấy một giao dịch đất đai tưởng như đã hoàn tất vẫn có thể trở thành nguồn cơn tranh chấp nếu quyền lợi không được các bên tôn trọng hoặc bị đặt nghi vấn sau nhiều năm.

2. Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến và hệ lụy pháp lý

Từ vụ án tại Hưng Yên, có thể nhìn rộng hơn về những dạng tranh chấp đất đai phổ biến tại Việt Nam. Tranh chấp có thể liên quan đến việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng, phân chia di sản thừa kế, ranh giới giữa các thửa đất, lối đi chung hoặc quyền đối với tài sản do nhiều người cùng đóng góp tiền mua. Trong quan hệ gia đình, cha mẹ có thể cho con sử dụng đất nhưng không lập giấy tờ rõ ràng; anh chị em có thể cùng góp tiền mua đất nhưng không xác định tỷ lệ sở hữu; hoặc một người đứng tên trên giấy tờ thay cho người khác mà không có thỏa thuận đầy đủ. Khi quan hệ gia đình thay đổi, người có tài sản qua đời hoặc giá đất tăng lên, những thỏa thuận vốn được xem là đơn giản có thể trở thành nguyên nhân gây mâu thuẫn.

Trong giao dịch dân sự, việc mua bán bằng giấy viết tay, thanh toán tiền mặt không có chứng từ, thiếu biên bản bàn giao hoặc không kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất có thể khiến các bên gặp khó khăn khi chứng minh quyền lợi. Tuy nhiên, không phải mọi giao dịch bằng giấy viết tay đều đương nhiên vô hiệu; hiệu lực của giao dịch cần được đánh giá dựa trên thời điểm xác lập, nội dung, điều kiện pháp luật và các tình tiết cụ thể. Hệ lụy của tranh chấp không chỉ là nguy cơ mất tài sản.

Người sử dụng đất có thể không thể chuyển nhượng, xây dựng, thế chấp hoặc khai thác tài sản theo kế hoạch. Các bên có thể phải dành nhiều thời gian thu thập hồ sơ, tìm người làm chứng, tham gia hòa giải, đo đạc, định giá và tố tụng. Những chi phí phát sinh cùng áp lực tâm lý có thể kéo dài trong nhiều tháng hoặc nhiều năm, trong khi quan hệ gia đình, láng giềng và đối tác kinh doanh bị tổn hại. Đối với doanh nghiệp, tranh chấp quyền sử dụng đất có thể ảnh hưởng đến mặt bằng hoạt động, tiến độ dự án, kế hoạch đầu tư và khả năng thực hiện cam kết với khách hàng.

Nếu tài sản đang tranh chấp được dự kiến dùng để góp vốn hoặc bảo đảm nghĩa vụ, rủi ro còn có thể lan sang quan hệ giữa các thành viên, cổ đông và chủ nợ. Bởi vậy, việc chủ động rà soát hồ sơ pháp lý cần được thực hiện trước khi tranh chấp xảy ra. Các bên nên lưu giữ hợp đồng, chứng từ thanh toán, giấy tờ về nguồn gốc tài sản và tài liệu thể hiện quá trình quản lý, sử dụng. Khi có nhiều người cùng đóng góp tiền hoặc cùng có quyền lợi, cần xác định rõ quyền và nghĩa vụ của từng người bằng văn bản phù hợp. Bài học quan trọng là không nên chỉ dựa vào lời nói, ký ức hoặc niềm tin để xác lập quyền đối với tài sản có giá trị lớn. Sự rõ ràng ngay từ đầu giúp giảm nguy cơ mâu thuẫn và tạo cơ sở giải quyết nếu bất đồng phát sinh.

3. Vai trò của luật sư giải quyết tranh chấp đất đai

Khi tranh chấp xảy ra, luật sư có vai trò quan trọng trong việc xác định vấn đề pháp lý, đánh giá chứng cứ và tư vấn phương án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng. Nhiều người thường cho rằng chỉ cần mình là người bỏ tiền mua đất, trực tiếp quản lý hoặc sử dụng tài sản trong thời gian dài thì quyền lợi chắc chắn sẽ được công nhận.

Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết tại Tòa án, các bên cần đưa ra căn cứ và chứng cứ phù hợp để chứng minh cho yêu cầu của mình. Vụ án giữa bà L và ông T cho thấy Tòa án không chỉ xem xét một tờ giấy mua bán riêng lẻ mà còn đánh giá lời khai của người chuyển nhượng, người làm chứng, hồ sơ địa chính và quá trình sử dụng đất. Trên cơ sở các chứng cứ được xem xét, Tòa án xác định không có căn cứ chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông T.

Luật sư có thể hỗ trợ khách hàng rà soát hợp đồng, giấy biên nhận tiền, hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài liệu xây dựng và các giấy tờ liên quan; từ đó xác định những tình tiết có lợi, bất lợi và các vấn đề cần làm rõ. Nếu tài liệu còn thiếu, luật sư có thể tư vấn những thủ tục phù hợp để đề nghị cung cấp hoặc thu thập chứng cứ theo quy định pháp luật. Trong quá trình tố tụng, luật sư còn có thể hỗ trợ soạn thảo đơn khởi kiện, bản trình bày ý kiến, văn bản giao nộp chứng cứ và các tài liệu cần thiết khác; tham gia hòa giải, làm việc với cơ quan có thẩm quyền hoặc bảo vệ khách hàng tại phiên tòa theo phạm vi được pháp luật cho phép.

Đối với vụ việc đã có bản án sơ thẩm, luật sư có thể nghiên cứu nhận định của Tòa án, đánh giá căn cứ kháng cáo hoặc xây dựng phương án bảo vệ quyền lợi ở cấp phúc thẩm. Đặc biệt, luật sư giúp khách hàng hiểu rõ rằng kết quả giải quyết không chỉ phụ thuộc vào mong muốn chủ quan mà còn liên quan đến hồ sơ, chứng cứ và quy định pháp luật áp dụng. Đối với giao dịch đất đai được thực hiện từ nhiều năm trước, việc xác định thời điểm giao dịch và quy định pháp luật tương ứng có ý nghĩa quan trọng.

Bản án được phân tích viện dẫn Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 khi đánh giá hiệu lực giao dịch; đây là nhận định của Tòa án trong hoàn cảnh cụ thể, không phải căn cứ để khẳng định mọi giao dịch viết tay đều có hiệu lực. Bên cạnh giải quyết tranh chấp, luật sư còn có thể hỗ trợ phòng ngừa rủi ro bằng việc rà soát hợp đồng trước khi ký, kiểm tra chủ thể giao dịch, làm rõ phương thức thanh toán, bàn giao tài sản và trách nhiệm khi vi phạm. Sự hỗ trợ pháp lý kịp thời giúp khách hàng có thêm cơ sở để lựa chọn phương án phù hợp, hạn chế những sai sót không cần thiết và tránh để mâu thuẫn nhỏ trở thành vụ kiện phức tạp. Dù vậy, luật sư không thể bảo đảm chắc chắn kết quả xét xử; việc tư vấn và bảo vệ quyền lợi phải dựa trên hồ sơ thực tế và quy định pháp luật liên quan.

4. Chủ động phòng ngừa rủi ro tài sản khi góp vốn kinh doanh

Những bài học từ tranh chấp đất đai cũng có ý nghĩa đối với người đang thành lập doanh nghiệp, nhà đầu tư và cá nhân dự kiến góp vốn vào hoạt động kinh doanh. Khi bắt đầu kinh doanh, các bên thường tập trung vào vốn điều lệ, tỷ lệ sở hữu, kế hoạch lợi nhuận và phương án phát triển thị trường. Tuy nhiên, nếu thỏa thuận góp vốn không quy định rõ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của từng bên, mâu thuẫn có thể phát sinh khi doanh nghiệp hoạt động không như kỳ vọng.

Các vấn đề thường gặp bao gồm thành viên chậm góp vốn, bất đồng về giá trị tài sản góp vốn, không thống nhất quyền quản lý, tranh chấp phân chia lợi nhuận hoặc không có cơ chế xử lý khi một bên muốn chuyển nhượng phần vốn. Đối với tài sản góp vốn là quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản có giá trị lớn, việc kiểm tra quyền sở hữu, quyền sử dụng, điều kiện góp vốn và thủ tục chuyển quyền cần được thực hiện cẩn trọng.

Các bên không nên mặc nhiên cho rằng một thỏa thuận miệng hoặc việc giao tài sản trên thực tế đã đủ để hoàn tất mọi thủ tục pháp lý. Trường hợp nhiều người cùng bỏ tiền mua tài sản nhưng chỉ một người đứng tên, hoặc tài sản được đưa vào doanh nghiệp mà không làm rõ tình trạng pháp lý, nguy cơ tranh chấp có thể xuất hiện khi thay đổi thành viên, chuyển nhượng vốn hoặc phân chia lợi ích. Luật sư có thể hỗ trợ rà soát điều lệ doanh nghiệp, hợp đồng góp vốn và các thỏa thuận liên quan; làm rõ thời hạn, phương thức góp vốn, quyền biểu quyết, thẩm quyền quyết định các giao dịch quan trọng và trách nhiệm khi không thực hiện đúng cam kết. Với tài sản góp vốn, việc xem xét hồ sơ pháp lý, định giá, điều kiện chuyển quyền và nghĩa vụ đăng ký giúp các bên hạn chế những thiếu sót có thể ảnh hưởng đến quyền lợi về sau.

Nếu doanh nghiệp đã hoạt động, việc rà soát định kỳ các hợp đồng, hồ sơ tài sản và thỏa thuận giữa các thành viên cũng giúp phát hiện sớm rủi ro. Khi tranh chấp đã phát sinh, khách hàng nên tập hợp tài liệu, ghi nhận diễn biến sự việc và tham vấn luật sư trước khi đưa ra những quyết định có thể ảnh hưởng đến tài sản hoặc quyền lợi của mình. Công ty Luật TNHH Everest là đơn vị Quý vị có thể liên hệ để tìm hiểu dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý theo phạm vi hoạt động của công ty. Tùy trường hợp, luật sư có thể hỗ trợ đánh giá hồ sơ, phân tích rủi ro, rà soát hợp đồng, tư vấn phương án giải quyết bất đồng và hỗ trợ bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp theo quy định. Việc tìm đến luật sư từ giai đoạn chuẩn bị giao dịch không chỉ giúp các bên hiểu rõ hơn nghĩa vụ của mình mà còn tạo cơ sở xây dựng quan hệ hợp tác minh bạch. Đối với doanh nghiệp, phòng ngừa tranh chấp là một phần của quản trị rủi ro, góp phần bảo vệ nguồn vốn, tài sản và sự ổn định trong hoạt động kinh doanh. Đối với cá nhân, đây cũng là cách hạn chế những tổn thất không đáng có khi đưa tài sản tích lũy của mình vào giao dịch hoặc đầu tư.

5. Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai tại Công ty Luật TNHH Everest

Tranh chấp quyền sử dụng đất có thể bắt đầu từ một giấy tờ chưa đầy đủ, một thỏa thuận không được ghi nhận rõ ràng hoặc sự khác biệt trong nhận thức về nguồn gốc tài sản. Khi mâu thuẫn kéo dài, các bên không chỉ phải đối mặt với nguy cơ ảnh hưởng đến quyền lợi tài sản mà còn có thể mất nhiều thời gian, chi phí và chịu áp lực về tinh thần. Vụ án giữa bà Bùi Thị L và ông Bùi Trung T là lời nhắc nhở rằng việc lưu giữ chứng cứ, xác lập giao dịch minh bạch và chủ động bảo vệ quyền lợi có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Nếu đang gặp tranh chấp đất đai, Quý vị nên tập hợp hợp đồng, giấy tờ chuyển nhượng, chứng từ thanh toán, hồ sơ địa chính và những tài liệu có liên quan; đồng thời ghi lại diễn biến sự việc để luật sư có cơ sở đánh giá. Nếu đang chuẩn bị mua bán đất, nhận chuyển nhượng tài sản, phân chia thừa kế hoặc góp vốn bằng tài sản, việc rà soát pháp lý trước khi ký kết cũng giúp nhận diện những vấn đề cần giải quyết sớm.

Đối với người thành lập doanh nghiệp hoặc đang góp vốn, các thỏa thuận về tỷ lệ sở hữu, quyền quản lý, nghĩa vụ góp vốn và phương án xử lý khi có bất đồng cần được xác lập rõ ràng, phù hợp với pháp luật. Không nên đợi đến khi giao dịch bị đình trệ, tài sản không thể khai thác hoặc tranh chấp được đưa ra Tòa án mới bắt đầu tìm kiếm sự hỗ trợ. Chủ động tham vấn luật sư giúp Quý vị hiểu rõ hơn quyền và nghĩa vụ của mình, đánh giá những lựa chọn có thể thực hiện và chuẩn bị hồ sơ phù hợp với từng tình huống.

Mỗi vụ việc có đặc điểm riêng về nguồn gốc tài sản, thời điểm giao dịch, chủ thể tham gia và chứng cứ hiện có, vì vậy giải pháp cần được xây dựng trên cơ sở đánh giá cụ thể chứ không thể áp dụng máy móc từ một bản án khác. Công ty Luật TNHH Everest hướng đến việc đồng hành cùng khách hàng trong quá trình nhận diện rủi ro, tìm hiểu quy định pháp luật và lựa chọn hướng xử lý phù hợp với quyền lợi hợp pháp của mình.

Nếu Quý vị đang gặp phải các vướng mắc pháp lý liên quan, hãy liên hệ ngay với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty Luật TNHH Everest để được hỗ trợ chuyên nghiệp và kịp thời. Quý vị có thể kết nối với chúng tôi qua Hotline (024) 66.527.527, Email info@everest.org.vn hoặc đến tư vấn trực tiếp tại các văn phòng của Công ty Luật TNHH Everest. Việc trao đổi với luật sư từ sớm có thể giúp Quý vị xác định những tài liệu cần chuẩn bị, những vấn đề pháp lý cần làm rõ và phương án phù hợp với hoàn cảnh thực tế. Dù là tranh chấp quyền sử dụng đất, bất đồng trong gia đình, giao dịch tài sản hay vấn đề góp vốn kinh doanh, việc chủ động chuẩn bị hồ sơ và tiếp cận hỗ trợ pháp lý đúng thời điểm là bước quan trọng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, hạn chế rủi ro và tạo nền tảng vững chắc cho những quyết định lâu dài.