Bảng giá đất: Khái niệm, mục đích và cách xây dựng

Bảng giá đất là một trong những công cụ quản lý nhà nước quan trọng nhất trong lĩnh vực đất đai. Việc xây dựng và áp dụng Bảng giá đất có ý nghĩa quyết định đến việc thực thi các chính sách tài chính về đất đai,

đảm bảo công bằng xã hội và thúc đẩy sự phát triển kinh tế. Bài viết này sẽ đi sâu phân tích khái niệm, mục đích, nguyên tắc, và quy trình xây dựng Bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai (chủ yếu là Luật Đất đai năm 2013).

1 -  Khái niệm và Đặc điểm của Bảng giá đất

[a]  Khái niệm Bảng giá đất

Bảng giá đất là bảng tổng hợp các mức giá đất được quy định cho từng loại đất theo vị trí tại các khu vực khác nhau trong phạm vi địa giới hành chính của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (cấp tỉnh).

Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định: Giá đất được xác định dựa trên nguyên tắc thị trường, có tính đến các yếu tố như mục đích sử dụng, vị trí, điều kiện kinh tế - xã hội, và các yếu tố khác.

Tuy nhiên, Bảng giá đất lại mang tính pháp lý và hành chính, là mức giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, áp dụng ổn định trong một chu kỳ nhất định.

[b] Đặc điểm pháp lý :

Tính pháp quy: Bảng giá đất là văn bản pháp quy do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

Tính ổn định theo chu kỳ: Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần (theo Khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Trong chu kỳ 05 năm, Bảng giá đất được điều chỉnh khi có biến động về giá đất phổ biến trên thị trường từ 20% trở lên so với giá đất đã quy định hoặc khi có thay đổi về quy hoạch, dự án lớn ảnh hưởng đến giá trị đất đai (theo Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013).

Phân loại theo khu vực: Bảng giá đất quy định giá đất cho từng loại đất theo vị trí (vị trí 1, 2, 3...) và tuyến đường cụ thể, phản ánh sự khác biệt về khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng của từng thửa đất.

2 - Mục đích của Bảng giá đất theo Luật Đất đai

Bảng giá đất được xây dựng không phải để giao dịch mua bán, mà là cơ sở pháp lý để cơ quan nhà nước thực hiện các quyền và nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định rõ các trường hợp sử dụng Bảng giá đất, bao gồm:

[a] Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở.

Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đối với đất sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, đất ở có thu tiền thuê đất hàng năm.

 Lưu ý: Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá hoặc trường hợp diện tích tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà thửa đất có giá trị trên 30 tỷ đồng (đối với đô thị đặc biệt) hoặc trên các ngưỡng giá trị khác do Chính phủ quy định, thì phải áp dụng giá đất có thể (được xác định theo phương pháp định giá đất) chứ không dùng Bảng giá đất.

[b] Tính thuế sử dụng đất

Bảng giá đất là cơ sở để cơ quan thuế xác định nghĩa vụ thuế sử dụng đất (thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp) của người sử dụng đất.

[c] Tính phí và lệ phí

Bảng giá đất dùng để tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai, chẳng hạn như lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ.

[d] Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định Bảng giá đất được dùng để tính giá trị quyền sử dụng đất để khấu trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp được bồi thường bằng đất mới, nhà ở mới.

Tuy nhiên, đối với việc tính tiền bồi thường cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng,

thì phải xác định giá đất cụ thể tại thời điểm quyết định thu hồi, nhằm đảm bảo nguyên tắc bồi thường theo giá đất sát với giá thị trường (theo Điều 74 Luật Đất đai 2013).

[e] Xử lý vi phạm pháp luật

Bảng giá đất là cơ sở để xác định giá trị quyền sử dụng đất khi xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai hoặc để tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.

Xem thêm : Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

3 - Nguyên tắc và Căn cứ xây dựng Bảng giá đất

Việc xây dựng Bảng giá đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc và căn cứ pháp lý được quy định tại Điều 112 và Điều 113 Luật Đất đai 2013.

(i) Nguyên tắc định giá đất (Điều 112)

+  Nguyên tắc thị trường: Giá đất phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Đây là nguyên tắc cốt lõi, đảm bảo giá đất của Nhà nước không quá xa rời với giá trị thực tế của đất đai.

+ Phù hợp theo mục đích sử dụng: Giá đất được xác định theo mục đích sử dụng đất tại thời điểm định giá theo quy định của pháp luật. Đất ở, đất thương mại dịch vụ, đất nông nghiệp... sẽ có mức giá khác nhau.

+ Phù hợp với thời hạn sử dụng: Đối với đất sử dụng có thời hạn, giá đất phải tính đến yếu tố thời hạn sử dụng đất còn lại.

+ Công khai, minh bạch: Việc định giá đất phải được thực hiện công khai, minh bạch.

(ii) Căn cứ xây dựng Bảng giá đất (Điều 113)

+  Mục đích sử dụng đất: Căn cứ vào loại đất theo phân loại trong Luật Đất đai (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp).

+  Vị trí thửa đất: Vị trí địa lý, khoảng cách đến trung tâm, đến các tuyến giao thông, cơ sở hạ tầng. Đất mặt tiền đường lớn, có lợi thế kinh doanh sẽ được xếp vào vị trí cao hơn.

+  Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội: Đặc điểm thổ nhưỡng, khí hậu, mức sống, thu nhập, khả năng sinh lợi của đất.

+ Khả năng sinh lợi của đất: Được thể hiện thông qua thu nhập từ việc sử dụng đất, đặc biệt quan trọng đối với đất nông nghiệp và đất sản xuất kinh doanh.

+  Kết quả điều tra, khảo sát giá đất thị trường: Đây là căn cứ quan trọng nhất. Cơ quan định giá phải thu thập, phân tích dữ liệu về giá chuyển nhượng thực tế, giá trúng đấu giá để làm cơ sở xây dựng Bảng giá.

+ Quy định của Chính phủ về phương pháp định giá đất: Các phương pháp định giá đất như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, và phương pháp chiết trừ được áp dụng trong quá trình điều tra, xây dựng Bảng giá.

4 - Quy trình và Thẩm quyền xây dựng Bảng giá đất

Quy trình xây dựng Bảng giá đất là một quy trình chặt chẽ, được quy định tại Điều 114 Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn chi tiết.

(i) Thẩm quyền ban hành

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (Tỉnh/Thành phố trực thuộc Trung ương) là cơ quan có thẩm quyền xây dựng dự thảo và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi ban hành.

(ii) Các bước xây dựng Bảng giá đất

Quy trình xây dựng Bảng giá đất thường bao gồm các bước chính sau:

Bước 1: Lập Kế hoạch và Tổ chức điều tra, khảo sát giá đất

+ Lập kế hoạch: Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) lập kế hoạch, dự toán kinh phí, và thành lập tổ công tác điều tra giá đất.

 + Điều tra, khảo sát: Tổ chức thu thập thông tin về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại các khu vực, tuyến đường, vị trí khác nhau trong 05 năm gần nhất.

+ Cần thu thập thông tin của các giao dịch thành công, giá đất trúng đấu giá, và ý kiến của người dân, tổ chức liên quan.

Bước 2: Xây dựng Dự thảo Bảng giá đất

Phân tích dữ liệu: Sử dụng các phương pháp định giá đất phù hợp (so sánh, thu nhập...) để phân tích, tính toán mức giá cho từng loại đất, từng vị trí.

Xây dựng dự thảo: Dự thảo Bảng giá đất bao gồm:

+ Quy định các tuyến đường, khu vực có giá đất khác nhau.

+ Quy định giá đất tối thiểu, tối đa và giá đất cụ thể cho từng vị trí (vị trí 1, 2, 3...).

+ Thuyết minh căn cứ xây dựng và các văn bản pháp lý liên quan.

Bước 3: Tham vấn và Lấy ý kiến cộng đồng

+ Tham vấn chuyên gia: Lấy ý kiến các cơ quan chuyên môn (Sở Tài chính, Cục Thuế, các chuyên gia định giá).

+ Công khai lấy ý kiến: Dự thảo phải được công bố công khai rộng rãi trên cổng thông tin điện tử của tỉnh, tại trụ sở các cơ quan hành chính và tại khu dân cư nơi có đất bị ảnh hưởng, để người dân và doanh nghiệp đóng góp ý kiến. Thời gian công khai thường là 30 ngày.

Bước 4: Hoàn thiện Dự thảo và Trình thẩm định

+ Tiếp thu và chỉnh sửa: Cơ quan xây dựng (Sở TN&MT) tổng hợp ý kiến, giải trình và hoàn thiện dự thảo.

+ Trình Hội đồng thẩm định: Thành lập Hội đồng thẩm định Bảng giá đất (thường do Lãnh đạo UBND tỉnh làm Chủ tịch) để đánh giá tính hợp lý, khoa học và sát với thị trường của dự thảo.

Bước 5: Trình Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh thông qua

Dự thảo Bảng giá đất sau khi được thẩm định sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp xem xét và ban hành nghị quyết thông qua. Đây là bước pháp lý bắt buộc để đảm bảo tính dân chủ và pháp quyền.

Bước 6: Ban hành và Công bố Bảng giá đất

Sau khi có Nghị quyết của HĐND, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ký Quyết định ban hành Bảng giá đất.

Bảng giá đất phải được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm đầu tiên trong chu kỳ 05 năm (Khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013).

(iii) Điều chỉnh Bảng giá đất

Trong chu kỳ 05 năm, Bảng giá đất sẽ được điều chỉnh khi cần thiết theo Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013, cụ thể là khi:

+ Giá đất phổ biến trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% trở lên so với mức giá quy định trong Bảng giá đất.

+ Khi có sự thay đổi về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc đầu tư kết cấu hạ tầng làm ảnh hưởng lớn đến giá trị đất đai.

Xem thêm : Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

5 -  Vai trò và Hạn chế của Bảng giá đất

(i) Vai trò quan trọng

Bảng giá đất đóng vai trò như một khung pháp lý ổn định cho việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai. Nó giúp:

Đảm bảo sự thống nhất, minh bạch: Mọi người sử dụng đất trong cùng một vị trí, cùng loại đất, đều áp dụng chung một mức giá, giảm thiểu sự tùy tiện, tiêu cực.

Dự toán thu ngân sách: Giúp cơ quan nhà nước dự toán được nguồn thu từ đất đai (tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế) để lập kế hoạch ngân sách.

Làm cơ sở quản lý: Là công cụ quan trọng để cơ quan quản lý nhà nước giám sát, kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

(ii) Hạn chế và Thách thức

Tuy nhiên, trong quá trình thực thi, Bảng giá đất còn tồn tại một số hạn chế:

Khoảng cách với giá thị trường: Dù nguyên tắc là sát với thị trường, nhưng trên thực tế, Bảng giá đất thường chỉ bằng một phần (có thể từ 50% đến 80%) so với giá giao dịch thực tế trên thị trường. Điều này gây ra sự thiếu công bằng, đặc biệt là trong việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (dù đã có cơ chế giá đất cụ thể, nhưng việc xác định giá cụ thể cũng gặp nhiều khó khăn).

Chu kỳ 5 năm quá dài: Với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế và hạ tầng, chu kỳ 05 năm có thể khiến Bảng giá đất trở nên lạc hậu nhanh chóng. Việc điều chỉnh khi biến động 20% cũng không thể theo kịp mọi biến động cục bộ của thị trường.

Khó khăn trong xác định vị trí: Việc phân chia vị trí (vị trí 1, 2, 3...) đôi khi chưa phản ánh hết sự khác biệt về khả năng sinh lợi của các thửa đất, gây khó khăn cho việc áp dụng.

(iii)  Định hướng sửa đổi Luật Đất đai

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Quốc hội thảo luận có xu hướng thay thế Bảng giá đất bằng một cơ chế định giá linh hoạt hơn, tiệm cận hơn với giá thị trường, có thể là cơ chế cập nhật giá đất hàng năm, nhằm khắc phục triệt để khoảng cách giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

6 - Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

[a] Bài viết Bảng giá đất: Khái niệm, mục đích và cách xây dựng được chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

[b] Bài viết Bảng giá đất: Khái niệm, mục đích và cách xây dựng? có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

[c] Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý, hoặc thuê Luật sư tư vấn cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với Luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527, E-mail: info@everest.org.vn