Chưa chuyển mục đích sử dụng đất mà xây nhà ở thì sẽ xử lý thế nào?

1- Loại đất nào được phép xây dựng nhà ở?

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất ở là loại đất được phép xây dựng nhà ở. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị, thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

[a] Đất ở tại nông thôn:

Được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống trong khu vực nông thôn.

[b] Đất ở tại đô thị:

Được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống trong khu vực đô thị

Ngoài ra, một số loại đất khác có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, đất nông nghiệp và đất thuộc quy hoạch không được phép xây dựng nhà ở

Xem thêm : Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

2- Xây nhà trên đất chưa chuyển mục đích sử dụng bị xử phạt bao nhiêu tiền?

Việc xây nhà trên đất chưa chuyển mục đích sử dụng (ví dụ: đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất rừng...) mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang đất ở là vi phạm pháp luật đất đai và xây dựng, và sẽ bị xử lý theo các hình thức sau:

[a] Xử phạt hành chính

Căn cứ theo quy định tại Điều 9, 10, 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định khi sử dụng đất sai mục đích, xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà không chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ bị xử phạt  với các hình thức: Phạt tiền và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có biện pháp buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Cụ thể như sau: 

Hành vi tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp (có bao gồm đất ở) tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

(i) Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,01 héc ta thì mức xử phạt là phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng. 

(ii) Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta thì mức xử phạt là phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng

(iii) Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta thì phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng 

(iv) Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta thì phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng 

(v) Nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta thì phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng 

Phạt tiền từ 3 – 500 triệu đồng, tùy theo:

Diện tích vi phạm

Khu vực vi phạm (nông thôn hay đô thị)

Loại đất (ví dụ: đất trồng lúa, đất rừng...)

[b] Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất

Phải tháo dỡ công trình xây dựng trái phép

Trả lại hiện trạng ban đầu của đất

Nếu trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản, người vi phạm không xin được chuyển mục đích sử dụng đất hợp pháp, thì công trình sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ.

[c] Không được cấp sổ đỏ, không hợp thức hóa

Công trình xây dựng trái phép trên đất sai mục đích sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Không được đấu nối điện, nước hoặc bị cắt.

[d] Hệ quả lâu dài

Gây khó khăn khi mua bán, thừa kế, thế chấp nhà đất

Có thể bị cơ quan chức năng cưỡng chế nếu không tự khắc phục

Lưu ý:

Nếu bạn muốn xây nhà trên đất nông nghiệp, bạn cần:

- Làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

- Chờ được cấp quyết định cho phép chuyển mục đích

- Sau đó mới được xin giấy phép xây dựng và tiến hành xây nhà

Xem thêm : Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

3- Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất để xây nhà trên đất nông nghiệp

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở được quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, bao gồm các loại giấy tờ sau:

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất ở):

(i) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất

Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT

Nội dung ghi rõ nhu cầu chuyển từ loại đất gì sang đất ở.

(ii) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)

Bản gốc (để đối chiếu) và bản sao công chứng (để nộp)

(iii) Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân

Bản sao có chứng thực

(iv) Tờ khai lệ phí trước bạ và nghĩa vụ tài chính (nộp sau khi có thông báo)

Trình tự, thủ tục thực hiện: Nộp hồ sơ tại:

- Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Bộ phận một cửa của UBND cấp huyện nơi có đất

- Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra và trình UBND cấp huyện ra quyết định cho phép chuyển mục đích (nếu đủ điều kiện)

Thời gian giải quyết: Không quá 15 ngày làm việc (ở miền núi, hải đảo có thể kéo dài đến 25 ngày)

Nộp tiền sử dụng đất: Sau khi được chấp thuận, bạn sẽ nhận thông báo nộp các nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, lệ phí...

Mức thu tùy theo vị trí đất và quy định của tỉnh (có thể từ 50% đến 100% chênh lệch giá đất)

Nghĩa vụ tài chính phải nộp khi chuyển mục đích:

- Tiền sử dụng đất (quan trọng nhất): Tính theo chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở

- Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị đất ở mới (tùy địa phương)

- Phí thẩm định hồ sơ: Khoảng 100.000 – 500.000 VNĐ

Lưu ý:

Không phải tất cả các mảnh đất nông nghiệp đều được phép chuyển: Cần phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.

Trước khi nộp hồ sơ, bạn nên kiểm tra quy hoạch sử dụng đất tại UBND xã/phường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường.

Xem thêm : Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

4- Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

[a] Bài viết Chưa chuyển mục đích sử dụng đất mà xây nhà ở thì sẽ xử lý thế nào? được chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

[b] Bài viết Chưa chuyển mục đích sử dụng đất mà xây nhà ở thì sẽ xử lý thế nào? có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

[c] Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý, hoặc thuê luật sư tư vấn cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527, E-mail: info@everest.org.vn.