Đất có nguồn gốc lấn, chiếm có được cấp sổ đỏ không?

Đất có nguồn gốc lấn, chiếm là loại đất người dân tự ý sử dụng mà không được Nhà nước giao, cho thuê hoặc không có giấy tờ hợp pháp. Theo quy định pháp luật, loại đất này không mặc nhiên được cấp sổ đỏ, tuy nhiên vẫn có một số trường hợp được xem xét hợp thức hóa.

1 - Đất lấn, chiếm có được cấp sổ đỏ không?

Trong thực tế, nhiều hộ gia đình, cá nhân đặt vấn đề: nếu đất do lấn, chiếm nghĩa là họ tự sử dụng, tự chiếm đất mà không thông qua giao đất, cho thuê đất, hay không có giấy tờ hợp pháp — có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắt: “sổ đỏ”) hay không? Câu trả lời, theo pháp luật hiện hành, là: không phải mọi trường hợp lấn, chiếm đất đều có thể được cấp sổ đỏ. Việc có hay không phụ thuộc rất nhiều vào thời điểm sử dụng, tính ổn định, việc đáp ứng các điều kiện cụ thể theo Luật Đất đai 2013, và — từ năm 2024 — có thêm chính sách mới

Luật Đất đai 2013

Theo Luật Đất đai 2013, chứng nhận quyền sử dụng đất sổ đỏ được cấp cho các trường hợp người sử dụng đất “đang sử dụng đất ổn định” và đáp ứng các điều kiện tại các điều 100, 101 của Luật.

Cụ thể: tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP (văn bản hướng dẫn thi hành), đất đang sử dụng mà không có giấy tờ hợp pháp vẫn có thể được cấp sổ đỏ, nếu trước ngày 1/7/2014 được sử dụng ổn định, không vi phạm pháp luật về đất đai, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, và được chính quyền địa phương xác nhận. 

Căn cứ vào Nghị định 101/2024/NĐ-CP được ban hành năm 2024 có quy định liên quan đến việc cấp sổ đỏ với đất do lấn, chiếm, sử dụng đất không đúng mục đích trước ngày 1/7/2014. 

Tóm lại Luật và các văn bản hướng dẫn không loại trừ hoàn toàn việc cấp sổ đỏ cho đất “không có giấy tờ”, nhưng đất phải đáp ứng các điều kiện rất nghiêm ngặt như “sử dụng ổn định, lâu dài, trước thời điểm nhất định, không vi phạm, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch”.

Xem thêm : Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

2 - Vì sao đất lấn, chiếm thường khó được cấp sổ đỏ

Bởi vì từ góc độ pháp luật, “lấn, chiếm” là hành vi bị nghiêm cấm. 

Nếu đất bị lấn, chiếm sau khi Nhà nước đã công bố quy hoạch, cắm mốc hành lang bảo vệ công trình công cộng, hoặc lấn vỉa hè, đường đi, đất công cộng theo quy định tại khoản 1, điều 139 Luật Đất đai 2013 thì đất đó không được cấp sổ đỏ; Nhà nước sẽ thu hồi để phục vụ lại công trình công cộng. 

Nếu đất lấn, chiếm không đáp ứng điều kiện “sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2014”, hoặc đang có tranh chấp, vi phạm quy hoạch, hoặc nằm trong diện đất Nhà nước quản lý, đất công cộng thì cũng khó (thường không) được công nhận.

Người sử dụng đất lấn, chiếm mà muốn hợp thức hóa xin cấp sổ đỏ thường sẽ vấp phải yêu cầu nghiêm ngặt về chứng minh thời gian sử dụng, sự ổn định, nguồn gốc sử dụng, điều kiện quy hoạch, …

3 - Khi nào đất lấn, chiếm có thể được hợp thức hóa

Không phải mọi trường hợp đất không rõ nguồn gốc đều bị phủ nhận. Có những điều kiện cho phép hợp thức hóa, cụ thể như:

Theo Luật Đất đai 2013, nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước khi luật có hiệu lực, đã sử dụng ổn định, liên tục, không vi phạm pháp luật, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch có thể được cấp sổ đỏ dù không có giấy tờ từ trước. 

Nếu việc lấn, chiếm xảy ra trước 1/7/2014, sau đó vẫn sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, có giấy xác nhận của chính quyền địa phương theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì vẫn có khả năng được cấp sổ đỏ. 

Việc hợp thức hóa cũng thường đi kèm với nghĩa vụ tài chính nghĩa là người xin cấp sổ đỏ có thể phải nộp tiền sử dụng đất, phí, các khoản liên quan theo quy định. 

Xem thêm:  Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

4 - Những rủi ro, điều kiện tiên quyết

Nếu đất nằm trong hành lang bảo vệ công trình công cộng, đất quy hoạch, đất công cộng, lòng đường, vỉa hè…thì theo quy định, Nhà nước sẽ không công nhận quyền sử dụng; đất bị thu hồi, không cấp sổ đỏ.

Nếu đất bị lấn, chiếm sau thời hạn mà quy định (sau 1/7/2014), hoặc có vi phạm rõ ràng rất khó để hợp thức hóa.

Quy trình xin cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ yêu cầu chứng minh sử dụng ổn định, xác minh nguồn gốc, đo đạc lại, xác nhận không tranh chấp, phù hợp quy hoạch nên đòi hỏi thời gian, thủ tục, đôi khi cả chi phí.

Việc hợp thức hóa nếu được chấp thuận có thể đi kèm yêu cầu nộp tiền sử dụng đất hoặc thực hiện các nghĩa vụ theo quy định. 

Đất có nguồn gốc lấn, chiếm không tự động được cấp sổ đỏ bởi “lấn, chiếm” vốn là hành vi bị nghiêm cấm theo pháp luật.  Tuy nhiên, nếu đất đã được sử dụng ổn định từ trước 1/7/2014, không vi phạm quy định về đất đai, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, và được chính quyền địa phương xác nhận theo hướng dẫn của Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cùng với quy định mới tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì vẫn có thể xem xét việc cấp sổ đỏ, với điều kiện người sử dụng đất hoàn thành đầy đủ các thủ tục pháp lý và nghĩa vụ tài chính.

5 - Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

[a] Bài viết Đất có nguồn gốc lấn, chiếm có được cấp sổ đỏ không? được chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

[b] Bài viết Đất có nguồn gốc lấn, chiếm có được cấp sổ đỏ không? có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

[c] Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý, hoặc thuê Luật sư tư vấn cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với Luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527, E-mail: info@everest.org.vn