Đất khai hoang là gì? Có được cấp Sổ đỏ cho Đất khai hoang không?

1- Đất khai hoang là gì?

Trước ngày 27/11/2017, đất khai hoang được quy định rõ tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 52/2014/TT-BTNMT như sau:

Đất khai hoang là :" đất đang để hoang hoá,đất khác đã quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp được cấp có thẩm quyền phê duyệt "

Tuy nhiên, đây không phải văn bản quy phạm pháp luật chuyên về đất đai (quy định này không hoàn toàn thống nhất với những những quy định của pháp luật đất đai hiện hành) và Thông tư này đã hết hiệu lực từ ngày 27/11/2017.

Đất khai hoang là cách gọi phổ biến của người dân, căn cứ vào thực tiễn sử dụng và nguồn gốc quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có thể hiểu như sau:

Đất khai hoang là đất đang để hoang hóa, đất khác mà thời điểm sử dụng đất trên thực địa không thuộc quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác. Việc sử dụng đất khai hoang là sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định pháp luật.

Xem thêm : Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

2- Đất khai hoang có được cấp Sổ đỏ không?

Đất khai hoang trên thực tế chủ yếu là đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 138 Luật Đất đai 2024

Căn cứ Điều 138 Luật Đất đai 2024, mặc dù đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện theo từng trường hợp như sau:

[a] Trường hợp 1: Sử dụng đất trước ngày 18/12/1980, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận như sau:

(i) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống, nếu diện tích đất bằng/lớn hơn hạn mức công nhận theo quy định thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất.

Nếu diện tích đã xây dựng lớn hơn hạn mức được công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã được xây dựng nhà ở, công trình; trường hợp này phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt quá hạn mức công nhận tại thời điểm này.

(ii) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống nếu diện tích đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích của thửa đất đó và không cần phải nộp tiền sử dụng đất.

(iii) Đối với thửa đất có sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì việc công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ dựa theo diện tích thực tế đã sử dụng; Hình thức sử dụng đất được công nhận như đối với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất: ổn định, lâu dài.

(iv) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi được xác định theo mục (i) và (iii) thì sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng đất:

 Nếu hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì sẽ được công nhận theo mục (iii).

 Nếu hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì sẽ được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

 Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu/quy hoạch xây dựng/quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó, đồng thời phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

[b] Trường hợp 2: Sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận như sau:

(i) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống, nếu diện tích đất bằng/lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức được công nhận đất ở, không phải nộp tiền sử dụng đất.

Nếu diện tích đã xây dựng lớn hơn hạn mức được công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã được xây dựng nhà ở, công trình; trường hợp này phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt quá hạn mức công nhận tại thời điểm này.

(ii) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống nếu diện tích đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích của thửa đất đó và không cần phải nộp tiền sử dụng đất.

(iii) Đối với thửa đất có sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì việc công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ dựa theo mục (iii) của trường hợp (i)

(iv) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi được xác định theo mục (i) và (iii) thì sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng đất:

Nếu hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì sẽ được công nhận theo mục (iii).

 Nếu hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì sẽ được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu/quy hoạch xây dựng/quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó, đồng thời phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

[c] Trường hợp 3: Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận như sau:

(i) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống, nếu diện tích đất bằng/lớn hơn hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn và đô thị thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở.

Trường hợp diện tích đã xây nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống lớn hơn hạn mức được giao đất thì công nhận diện tích đất ở dựa theo diện tích thực tế đã xây dựng.

(ii) Đối với thửa đất có diện tích nhỏ hơn hạn mức giao đất ở thì toàn bộ diện tích đất được công nhận là đất ở.

(iii) Đối với thửa đất sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại và dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ dựa theo mục (iii) của trường hợp (i).

(iv) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi được xác định theo mục (i) và (iii) thì sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.

 Nếu hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì sẽ được công nhận theo mục (iii).

 Nếu hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì sẽ được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quy hoạch chung/quy hoạch phân khu/quy hoạch xây dựng/quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó, đồng thời phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

(v) Trong trường hợp này người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

[d] Trường hợp 4: Thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng chùng thì hạn mức đất ở theo trường hợp (i), (ii), (iii) nêu trên được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó.

Nếu 01 hộ, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ cho đời sống mà được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì hạn mức đất ở xác định theo trường hợp (i), (ii), (iii) đối với từng thửa đất đó.

[e] Trường hợp 5: Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp đã sử dụng đất ở, đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2024 mà

 Không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất

 Có đăng ký thường trú tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn

 Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không tranh chấp

Thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất. Diện tích đất được xác định khi cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại các trường hợp (i), (ii), (iii) và (iv) nêu trên.

[f] Trường hợp 6: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng 

Như vậy, dù là đất khai hoang nhưng chỉ cần có đủ điều kiện theo quy định trên sẽ được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Trên đây là quy định giải thích đất khai hoang là gì và điều kiện đất khai hoang được cấp Sổ đỏ. Có thể thấy điều kiện cấp sổ cho đất khai hoang rất phức tạp, để biết điều kiện cụ thể như thế nào và căn cứ pháp lý ở đâu cần phải xem xét theo từng thửa đất.

Xem thêm : Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

3- Đất khai hoang có được bồi thường khi thu hồi không?

Đất khai hoang chỉ được bồi thường khi đáp ứng các điều kiện sau:

(i) Có hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp (khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024).

(ii) Việc khai hoang phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(iii)  Đất khai hoang đã được đưa vào sử dụng và không thuộc trường hợp thuế đất trả tiền hàng năm.

(iv) Người sử dụng đất khai hoang có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024

(v) Đáp ứng điều kiện được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp; văn bản công nhận kết quả đấu giá mà người này đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

(vi) Đáp ứng điều kiện về chủ thể sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2024.

Mức bồi thường cụ thể được xác định dựa trên giá đất, diện tích thu hồi và các chi phí đầu tư vào đất còn lại. Trường hợp đất khai hoang không đủ điều kiện được bồi thường, người sử dụng đất có thể được xem xét hỗ trợ theo chính sách của địa phương.

Người sử dụng đất khai hoang cần lưu ý việc thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và đăng ký quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi khi có trường hợp thu hồi đất xảy ra. 

Xem thêm : Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

4- Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

[a] Bài viết Đất khai hoang là gì? Có được cấp Sổ đỏ cho Đất khai hoang không? được chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

[b] Bài viết Đất khai hoang là gì? Có được cấp Sổ đỏ cho Đất khai hoang không? có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

[c] Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý, hoặc thuê Luật sư tư vấn cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với Luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527, E-mail: info@everest.org.vn.