Khách thuê nợ tiền nhà: chủ nhà đòi mặt bằng thế nào?

1. Từ vụ việc thực tế đến rủi ro trong hợp đồng thuê nhà

Trong hoạt động cho thuê, sự lỏng lẻo khi soạn thảo hợp đồng và xử lý vi phạm có thể dẫn đến những tổn thất lớn. Việc điểm qua một bản án thực tế giúp các bên nhận diện rõ cách tòa án đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật.

Bản án tranh chấp hợp đồng thuê nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh

Trong vụ án kinh doanh thương mại sơ thẩm xét xử năm 2023 tại tòa án nhân dân Quận 1, tòa án đã giải quyết tranh chấp giữa nguyên đơn (bên cho thuê) và bị đơn (bên thuê) đối với căn nhà tại đường Lê T.

Theo hồ sơ, hai bên ký hợp đồng thuê nhà vào ngày 30/3/2021 với thời hạn đến hết năm 2022, giá thuê điều chỉnh từ 76 đến 97 triệu đồng/tháng tùy thời điểm. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, bên thuê đã liên tục vi phạm nghĩa vụ thanh toán và tự ý sửa chữa, thay đổi hiện trạng nhà không đúng thỏa thuận ban đầu, phớt lờ yêu cầu khôi phục của chính quyền địa phương.

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu thanh toán toàn bộ tiền nợ và đòi lại nhà. Sau khi đối chiếu chứng cứ, tòa án đã căn cứ vào Điều 385, Điều 398 Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 121, Điều 129 Luật Nhà ở năm 2014 và các cam kết trong hợp đồng để chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn. Cụ thể, hội đồng xét xử tuyên buộc bị đơn phải thanh toán số nợ 280.709.677 đồng trả một lần và bàn giao lại nhà trống chậm nhất vào ngày 31/8/2023. Bị đơn phải chịu toàn bộ án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm theo quy định.

Những tổn thất thực tế khi phát sinh tranh chấp

Vượt ra ngoài khuôn khổ của bản án, khi hợp đồng thuê nhà bị phá vỡ, các đương sự thường phải gánh chịu những hệ lụy nặng nề:

Đứt gãy dòng tiền: Việc khách thuê chậm thanh toán nhiều tháng khiến chủ nhà mất nguồn thu để vận hành hoặc trả nợ vay. Ngược lại, khách thuê bị lấy lại nhà đột ngột sẽ mất toàn bộ doanh thu từ địa điểm kinh doanh đó.

Rủi ro từ việc "ngâm" nhà cho thuê: Khi xảy ra tranh chấp, nếu khách thuê không dọn đồ đạc, chủ nhà sẽ rơi vào thế kẹt. Chủ nhà không thể cho đối tác khác thuê, đồng thời không tự ý khóa cửa hoặc đưa tài sản ra ngoài vì có thể phát sinh trách nhiệm dân sự, hành chính hoặc hình sự tùy mức độ sự việc. Đặc biệt, vì hợp đồng thuê nhà thường gắn liền với các công trình trên đất, việc giải quyết triệt để đòi hỏi sự am hiểu chuyên sâu. Nhiều chủ nhà đã phải tìm đến dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản để được tư vấn chính xác về nghĩa vụ khôi phục hiện trạng và xử lý tài sản xây dựng trái phép mà không vi phạm pháp luật.

Hao tổn thời gian theo kiện: Một vụ án kinh doanh thương mại có thể kéo dài tùy mức độ phức tạp qua nhiều cấp xét xử. Suốt thời gian đó, căn nhà giá trị cao bị bỏ hoang, gây lãng phí chi phí cơ hội.

2. Căn cứ pháp lý bảo vệ quyền lợi trong hợp đồng thuê nhà

Để bảo vệ tài sản và dòng tiền, các bên cần nắm vững các quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng, đặc biệt là các điều khoản trọng yếu trong Bộ luật Dân sự năm 2015.

Các quy định về tiền đặt cọc và phạt vi phạm

Khách thuê thường có tâm lý dùng tiền đặt cọc để cấn trừ vào các tháng nợ tiền nhà. Tuy nhiên, theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là biện pháp để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu bên đi thuê vi phạm dẫn đến hợp đồng bị chấm dứt, tài sản đặt cọc thuộc về bên cho thuê (chế tài phạt cọc). Khoản này độc lập với nghĩa vụ phải trả tiền thuê các tháng đã sử dụng thực tế.

Bên cạnh đó, hợp đồng có thể áp dụng chế tài phạt vi phạm theo Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015. Nếu hai bên đều là thương nhân, mức phạt vi phạm được áp dụng theo mức trần của Luật Thương mại (không quá 8% phần giá trị nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm).

Trách nhiệm trả lại nhà và khôi phục hiện trạng: Theo Điều 482 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như thỏa thuận.

Trong nội dung bản án nêu trên, việc bên thuê tự ý cải tạo sai hiện trạng là vi phạm nghiêm trọng. Việc lập biên bản bàn giao hiện trạng ban đầu chi tiết có hình ảnh đính kèm là chứng cứ quan trọng để tòa án làm căn cứ buộc bên vi phạm phải tự chịu chi phí tháo dỡ, khôi phục lại không gian nhà thô ban đầu.

Căn cứ đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng: Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015, một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ (ví dụ: sử dụng sai mục đích, chậm trả tiền nhà nhiều kỳ) hoặc các bên có thỏa thuận.

Ngoài ra, trong trường hợp xảy ra các biến cố khách quan như dịch bệnh hay thiên tai, các đương sự có thể viện dẫn Điều 420 Bộ luật Dân sự năm 2015 về thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản để yêu cầu đàm phán sửa đổi thay vì lập tức chấm dứt hợp đồng.

3. Vai trò của luật sư và cần làm những gì để phòng ngừa rủi ro?

Khi tranh chấp xảy ra, việc hành xử điềm tĩnh và tuân thủ đúng trình tự tố tụng là cách tối ưu để hạn chế thiệt hại.

Hỗ trợ pháp lý điềm tĩnh, chuẩn xác

Thay vì tự thỏa thuận mang tính cảm tính, các doanh nghiệp thường ủy quyền cho luật sư giải quyết để đảm bảo tính hợp pháp. Trong quá trình khởi kiện, dịch vụ luật sư tranh tụng sẽ trực tiếp đại diện khách hàng đánh giá chứng cứ, soạn thảo hồ sơ, yêu cầu thẩm phán ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nhằm giữ nguyên hiện trạng tài sản. Sau khi có bản án, luật sư sẽ tiếp tục hỗ trợ làm việc với cơ quan thi hành án dân sự để tiến hành các nghiệp vụ yêu cầu cưỡng chế bàn giao nhà nhanh chóng.

Những việc cần làm để phòng ngừa rủi ro hợp đồng thuê nhà

Sự lỏng lẻo ngay từ khâu đàm phán chính là nguồn cơn của mọi rắc rối. Việc tham vấn dịch vụ luật sư hợp đồng ngay từ giai đoạn soạn thảo sẽ giúp các bên thiết lập một "bức tường lửa" an toàn. Đồng thời, các bên cần chú ý:

Dành cho chủ nhà (bên cho thuê):

Lưu giữ bản gốc hợp đồng, phụ lục và các chứng từ nhận tiền.

Gửi thông báo vi phạm bằng văn bản ngay khi có dấu hiệu chậm thanh toán.

Lập vi bằng hiện trạng nhà trước khi tiến hành các bước pháp lý tiếp theo.

Ưu tiên thương lượng; tuyệt đối không tự ý khóa cửa, vứt đồ hoặc cắt điện nước nếu hợp đồng chưa quy định rõ.

Dành cho khách thuê (bên thuê):

Lập biên bản bàn giao có hình ảnh chi tiết.

Mọi hoạt động sửa chữa, cải tạo phải có bản vẽ và được sự đồng ý bằng văn bản của chủ nhà.

Lưu trữ đầy đủ chứng từ chuyển khoản, hóa đơn thanh toán tiền thuê nhà.

4. Câu hỏi thường gặp (FAQ) về tranh chấp hợp đồng thuê nhà

Khách thuê nợ tiền nhiều tháng, chủ nhà có được cắt điện nước hoặc khóa cửa không?

Không nên tự ý thực hiện. Nếu trong hợp đồng thuê nhà không có điều khoản thỏa thuận rõ ràng cho phép chế tài này, việc tự ý cắt khóa cửa, cản trở quyền sử dụng nhà có thể dẫn đến việc chủ nhà phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, bị xử phạt hành chính hoặc rủi ro hình sự tùy theo mức độ vi phạm.

Chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phải báo trước bao lâu?

Thời gian báo trước cụ thể cần tuân thủ đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu hợp đồng không quy định cụ thể, thời gian báo trước phải ở mức "hợp lý" để bên thuê có thời gian thu xếp địa điểm kinh doanh hoặc chỗ ở mới theo quy định của pháp luật dân sự.

Tiền cọc có được tự động trừ vào tiền thuê nhà còn nợ không?

Không tự động trừ. Tiền đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm thực hiện hợp đồng. Khi có vi phạm dẫn đến chấm dứt hợp đồng, khoản tiền cọc này được dùng để xử lý phạt cọc theo cam kết. Việc cấn trừ vào tiền thuê nhà chỉ được thực hiện khi hai bên có văn bản thỏa thuận rõ ràng.

Tranh chấp hợp đồng thuê nhà luôn tiêu tốn thời gian và nguồn lực của các đương sự. Việc chủ động rà soát điều khoản hợp đồng trước khi đặt bút ký, hoặc tham vấn luật sư chuyên môn ngay khi mâu thuẫn chớm nở là giải pháp an toàn nhất.

Nếu Quý vị đang gặp vướng mắc về tranh chấp hợp đồng, cần thu hồi nhà cho thuê, đòi nợ tiền thuê nhà hoặc bảo vệ quyền lợi khi bị đơn phương chấm dứt hợp đồng, hãy liên hệ ngay với Công ty Luật TNHH Everest để được hỗ trợ. Quý vị có thể kết nối với chúng tôi qua Hotline (024) 66.527.527, Email info@everest.org.vn hoặc đến tư vấn trực tiếp tại các văn phòng của Công ty Luật TNHH Everest.