Khách thuê xưởng chậm trả tiền: Hướng dẫn đòi mặt bằng

1. Thực trạng khách thuê nhà xưởng chây ì và bỏ trốn

Trong bối cảnh nền kinh tế có nhiều biến động, việc các doanh nghiệp đi thuê mặt bằng, nhà xưởng gặp khó khăn về dòng tiền và chậm thanh toán là điều thường xuyên xảy ra. Ban đầu, các chủ cho thuê thường có tâm lý chia sẻ rủi ro, chấp nhận giãn hoãn thời gian đóng tiền thuê. Tuy nhiên, sự cảm thông này trên thương trường đôi khi bị đối tác lạm dụng.

Khi số nợ tích lũy quá lớn, nhiều khách thuê chọn phương án tiêu cực là cắt đứt liên lạc, bỏ trống nhà xưởng hoặc để lại toàn bộ hệ thống dây chuyền máy móc, hàng hóa bên trong nhưng khóa trái cửa không cho chủ nhà tiếp cận. Lúc này, chủ cho thuê rơi vào tình thế vô cùng thiệt thòi. Một mặt, họ bị đứt gãy nguồn thu nhập từ việc cho thuê; mặt khác, khối tài sản bất động sản trị giá hàng chục tỷ đồng bị "đóng băng", không thể ký hợp đồng với đối tác mới vì vướng bận tài sản của người cũ chưa được giải quyết.

Nhiều chủ xưởng vì quá bức xúc đã tự ý thuê người đến phá khóa, tháo dỡ và vứt bỏ máy móc của khách ra ngoài đường. Hệ quả là họ bị khách thuê làm đơn tố cáo ngược lên cơ quan điều tra về hành vi hủy hoại hoặc chiếm đoạt tài sản. Đây là cái bẫy pháp lý nguy hiểm nhất mà các chủ tài sản cần tuyệt đối tránh.

2. Khởi kiện và quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà xưởng

Để hình dung rõ nhất về cách pháp luật bảo vệ chủ tài sản, chúng ta hãy xem xét bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 24/2023/KDTM-ST của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.

Tháng 9/2019, Công ty X cho Công ty X1 thuê khu nhà xưởng 3.000m2 với thời hạn 07 năm. Từ tháng 8/2022, Công ty X1 bắt đầu xin gia hạn thanh toán và sau đó né tránh, không trả tiền thuê. Phía Công ty X đã gửi thông báo yêu cầu thanh toán và chấm dứt hợp đồng, yêu cầu bàn giao lại nhà xưởng nhưng Công ty X1 cố tình phớt lờ. Thay vì tự ý vào xưởng dọn dẹp dây chuyền chiết rót dầu nhớt của Công ty X1, Công ty X đã tiến hành mời thừa phát lại lập vi bằng hiện trạng và nộp đơn khởi kiện ra tòa án.

Kết quả, tòa án đã tuyên xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu của Công ty X: Thứ nhất, tuyên hủy hợp đồng thuê nhà xưởng giữa hai bên. Thứ hai, buộc Công ty X1 phải trả lại khu nhà xưởng cùng các công trình phụ trợ, đồng thời có nghĩa vụ tự tháo dỡ, di dời hệ thống dây chuyền chiết dầu nhớt để trả lại hiện trạng trống. Thứ ba, buộc Công ty X1 phải thanh toán số tiền nợ thuê xưởng lên tới 1.282.350.000 đồng, kèm theo tiền lãi chậm thi hành án.

Vụ án này khẳng định một nguyên tắc cốt lõi: Khi xảy ra tranh chấp có yếu tố chiếm giữ mặt bằng và tài sản, khởi kiện thông qua cơ quan tài phán là phương án duy nhất để chủ cho thuê lấy lại mặt bằng một cách hợp pháp, an toàn và triệt để.

Khi khách thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán, pháp luật trao cho chủ tài sản quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn để ngăn chặn thiệt hại kéo dài. Căn cứ theo Điều 428 và Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên thuê chậm trả tiền trong nhiều kỳ liên tiếp hoặc vi phạm các điều khoản trọng yếu đã thỏa thuận.

Tuy nhiên, để hành vi đơn phương chấm dứt có hiệu lực pháp luật và không bị đối phương kiện ngược yêu cầu bồi thường, chủ cho thuê bắt buộc phải tuân thủ nghiêm ngặt quy trình thông báo. Bạn phải phát hành văn bản thông báo cho khách thuê về việc vi phạm, ấn định một khoảng thời gian hợp lý để họ khắc phục (thanh toán nợ). Việc gửi thông báo cần được lập vi bằng hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính có biên nhận bảo đảm.

Nếu quá thời hạn yêu cầu mà khách thuê vẫn không thanh toán, bạn mới chính thức phát hành thông báo chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bàn giao mặt bằng. Việc sử dụng dịch vụ luật sư hợp đồng để thẩm định điều khoản và soạn thảo các văn bản thông báo này sẽ giúp đảm bảo tính chặt chẽ về mặt tố tụng, tạo lập bộ hồ sơ chứng cứ vững chắc trước khi bước vào giai đoạn tranh tụng.

3. Quy trình pháp lý để đòi lại mặt bằng và tiền thuê

Khi khách thuê đã cố tình né tránh, việc gửi văn bản thông báo chỉ mang tính chất thủ tục tiền tố tụng. Để thực sự tước bỏ quyền sử dụng của khách thuê và thu hồi công nợ, bạn cần tiến hành các bước khởi kiện bài bản thông qua tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Bước 1: Lập vi bằng ghi nhận hiện trạng tài sản Nếu mặt bằng đang bị khóa trái hoặc bên trong có chứa máy móc, nguyên vật liệu của khách thuê, bạn cần liên hệ ngay văn phòng thừa phát lại để lập vi bằng ghi nhận chi tiết hiện trạng bên ngoài và bên trong (nếu có thể quan sát). Vi bằng này là chứng cứ khách quan nhất xác định chính xác số lượng, tình trạng tài sản mà khách thuê đã bỏ lại, giúp bạn phòng tránh các cáo buộc thất thoát, mất mát tài sản về sau. Đây là tài liệu sống còn mà tòa án sẽ căn cứ vào đó để ra phán quyết buộc khách thuê phải di dời những tài sản gì.

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện Bạn cần tập hợp toàn bộ hồ sơ bao gồm: hợp đồng thuê mặt bằng, các hóa đơn giá trị gia tăng, biên bản đối chiếu công nợ (nếu có), các thông báo nhắc nợ, thông báo chấm dứt hợp đồng, vi bằng tống đạt văn bản và vi bằng hiện trạng nhà xưởng. Sau đó, tiến hành nộp đơn khởi kiện tại tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn (khách thuê) đặt trụ sở chính, hoặc nơi có bất động sản nếu các bên có thỏa thuận chọn tòa án.

Trong đơn khởi kiện, chủ cho thuê cần đưa ra các yêu cầu cụ thể: hủy bỏ/chấm dứt hợp đồng thuê; buộc khách thuê di dời tài sản để trả lại mặt bằng nguyên trạng; thanh toán toàn bộ tiền thuê gốc còn nợ; thanh toán tiền lãi chậm trả và tiền phạt vi phạm hợp đồng (nếu có).

Bước 3: Yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời Trong trường hợp nhận thấy khách thuê có dấu hiệu lén lút tẩu tán máy móc, thiết bị có giá trị ra khỏi xưởng nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ trả nợ, thông qua sự hỗ trợ của dịch vụ luật sư tranh tụng, bạn có quyền làm đơn yêu cầu tòa án ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Các biện pháp này có thể là phong tỏa tài khoản ngân hàng của bị đơn, cấm dịch chuyển tài sản, hoặc kê biên chính dàn máy móc đang nằm trong xưởng. Việc này đảm bảo khi có bản án, bạn sẽ có nguồn tài sản để cơ quan thi hành án kê biên, thanh toán cho khoản nợ thuê mặt bằng.

4. Cách tính toán bồi thường và chặng đường cuối thu hồi tài sản

Trong các tranh chấp kinh doanh thương mại liên quan đến thuê nhà xưởng, việc tính toán số tiền đòi lại không chỉ bao gồm nợ gốc mà còn kèm theo các chế tài tài chính khác.

Đối với tiền thuê gốc, khách thuê phải thanh toán đầy đủ cho đến thời điểm hợp đồng chính thức bị chấm dứt hoặc đến thời điểm mặt bằng thực tế được bàn giao lại (tùy theo quan điểm xét xử của từng tòa án và các điều khoản hợp đồng).

Đối với tiền lãi chậm thanh toán, căn cứ theo Điều 306 Luật Thương mại 2005, bạn có quyền yêu cầu tính lãi trên số tiền chậm trả theo mức lãi suất nợ quá hạn trung bình trên thị trường tại thời điểm thanh toán. Đối với tiền phạt vi phạm, nếu hợp đồng có quy định điều khoản phạt, bạn có quyền yêu cầu phạt bổ sung.

Tuy nhiên, theo Luật Thương mại, mức phạt vi phạm không được vượt quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm. Trong nhiều trường hợp, nếu nguyên đơn không cung cấp đủ cơ sở tính toán hoặc rút yêu cầu (như trong vụ án tại Long An), tòa án sẽ đình chỉ giải quyết phần phạt vi phạm này.

Nhiều người lầm tưởng rằng chỉ cần có bản án thắng kiện của tòa án là khách thuê sẽ tự động dọn đồ và trả tiền. Trên thực tế, khi đối tác đã chây ì, bản án chỉ là cơ sở pháp lý để bạn yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự vào cuộc cưỡng chế.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, chủ cho thuê phải làm đơn yêu cầu thi hành án gửi Chi cục hoặc Cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền. Chấp hành viên sẽ ra quyết định thi hành án và tống đạt cho khách thuê. Nếu hết thời hạn tự nguyện thi hành án mà khách thuê vẫn không chịu di dời dây chuyền máy móc và trả tiền, cơ quan thi hành án sẽ ban hành quyết định cưỡng chế. Lực lượng chức năng sẽ tiến hành phá khóa, kiểm kê, di dời toàn bộ tài sản của khách thuê ra khỏi nhà xưởng để bàn giao lại mặt bằng trống cho bạn.

Đối với khoản nợ hơn tỷ đồng, chấp hành viên sẽ tiến hành xác minh tài khoản ngân hàng, tài sản của khách thuê để kê biên, bán đấu giá nhằm thu hồi tiền trả cho chủ xưởng.

5. Quản trị rủi ro khi soạn thảo hợp đồng cho thuê nhà xưởng

Để không rơi vào tình trạng vất vả đi kiện và chờ đợi thi hành án kéo dài hàng năm trời, các chủ đầu tư cần thiết lập rào cản pháp lý bảo vệ mình ngay từ thời điểm đặt bút ký hợp đồng cho thuê mặt bằng ban đầu.

Quy định mức tiền đặt cọc đảm bảo: Hợp đồng cần yêu cầu một khoản tiền đặt cọc đủ lớn (thường từ 3 đến 6 tháng tiền thuê) để chủ nhà có thể tự động cấn trừ vào tiền thuê nợ đọng, tiền phạt vi phạm và các chi phí dọn dẹp, khôi phục mặt bằng nếu khách thuê bỏ trốn.

Quy định rõ chế tài tài chính: Cần nêu chi tiết về tỷ lệ phạt vi phạm hợp đồng (tối đa 8% theo Luật Thương mại) và mức lãi suất chậm trả cụ thể cho mỗi ngày chậm thanh toán tiền cước.Điều khoản quyền xử lý tài sản bị bỏ lại: Đây là điều khoản mang tính phòng vệ quan trọng nhất. Hợp đồng phải quy định rõ.

Trong trường hợp hợp đồng chấm dứt (do hết hạn hoặc đơn phương chấm dứt) mà khách thuê không bàn giao mặt bằng, không di dời tài sản trong một thời hạn nhất định (ví dụ 15 ngày), thì chủ cho thuê có toàn quyền mời thừa phát lại lập vi bằng, tự ý thuê đơn vị bốc xếp di dời toàn bộ máy móc ra khỏi nhà xưởng, mang đi gửi kho bãi. Khách thuê phải chịu mọi chi phí tháo dỡ, lưu kho và chịu rủi ro đối với sự hư hỏng của tài sản. Điều khoản này cung cấp cho chủ nhà một cơ sở pháp lý vững chắc để chủ động can thiệp dọn dẹp mặt bằng mà không bị coi là xâm phạm tài sản của người khác.

Nếu Quý vị đang gặp phải các vướng mắc pháp lý liên quan, hãy liên hệ ngay với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty Luật TNHH Everest để được hỗ trợ chuyên nghiệp và kịp thời. Quý vị có thể kết nối với chúng tôi qua Hotline (024) 66.527.527, Email info@everest.org.vn hoặc đến tư vấn trực tiếp tại các văn phòng của Công ty Luật TNHH Everest.