Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư được điều chỉnh như thế nào?

Trong hệ thống pháp luật đất đai tại Việt Nam, việc phân loại đất theo thời hạn sử dụng đóng vai trò quan trọng trong công tác quản lý, khai thác và phát triển quỹ đất quốc gia.

Luật Đất đai 2024 đã hoàn thiện nhiều quy định liên quan đến đất sử dụng có thời hạn, giúp người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư có cơ sở pháp lý rõ ràng để nắm bắt quyền và nghĩa vụ của mình.

Việc hiểu rõ các quy định này không chỉ giúp sử dụng đất đúng luật mà còn tránh được các rủi ro về thu hồi, mất quyền sử dụng hoặc ảnh hưởng đến tài sản gắn liền với đất.

1 - Khi nào điều chỉnh thời hạn sử dụng đất ? 

Luật Đất đai 2024, việc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất chỉ được thực hiện khi các điều kiện sau được đáp ứng: 

Việc điều chỉnh phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở cấp huyện/quận nghĩa là sự thay đổi không được xung đột với kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. 

Chủ đầu tư dự án phải có văn bản đề nghị điều chỉnh thời hạn. 

Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai (tiền thuê đất, tiền thuê lại nếu có) theo quy định. 

Dự án không nằm trong các trường hợp bị thu hồi đất theo quy định của Luật ví dụ vi phạm nghiêm trọng, sử dụng sai mục đích, chậm tiến độ nghiêm trọng, v.v. 

Có văn bản điều chỉnh dự án từ cơ quan có thẩm quyền tức nếu thời hạn hoạt động của dự án thay đổi, cần có phê duyệt dự án mới thể hiện thời hạn mới. 

Nếu dự án có tác động môi trường phải đáp ứng các yêu cầu về bảo vệ môi trường theo luật định. 

Nếu đáp ứng đủ các điều kiện, chủ đầu tư có thể nộp hồ sơ xin điều chỉnh thời hạn sử dụng đất trước khi thời hạn cũ kết thúc.

Xem thêm : Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

2 - Giới hạn sau khi điều chỉnh

Luật 2024 quy định rõ rằng sau khi điều chỉnh, thời hạn sử dụng đất mới không được vượt quá mức tối đa quy định tại Điều 172 Luật Đất đai 2024 tức vẫn giữ mức tối đa là 50 năm trong trường hợp bình thường, hoặc 70 năm cho dự án kéo dài. 

Điều này có nghĩa: ngay cả khi chủ đầu tư xin gia hạn hoặc điều chỉnh, Nhà nước vẫn giữ quyền kiểm soát thời hạn tối đa bảo đảm quỹ đất không bị “đóng khung” vĩnh viễn cho một dự án mà có thể tái xem xét theo quy hoạch, phát triển chung.

3 - Ý nghĩa và lợi ích của việc cho phép điều chỉnh thời hạn

Việc luật cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho dự án đầu tư mang lại nhiều lợi ích, cả với Nhà nước, doanh nghiệp và xã hội:

Linh hoạt với nhu cầu thực tế của dự án: Có nhiều dự án cần thời gian dài để hoàn vốn, mở rộng sản xuất việc giới hạn cứng 50 năm đôi khi không đủ. Cho phép gia hạn/ điều chỉnh giúp doanh nghiệp yên tâm đầu tư lâu dài.

Bảo đảm phù hợp quy hoạch & kế hoạch phát triển: Nhà nước vẫn giữ quyền xem xét, thẩm định khi điều chỉnh giúp quản lý hiệu quả quỹ đất, tránh việc giao đất dài hạn vô điều kiện, lãng phí đất, hoặc sử dụng đất sai mục đích.

Kiểm soát chất lượng sử dụng đất: Bằng các điều kiện như hoàn thành nghĩa vụ tài chính, tuân thủ môi trường, không vi phạm Nhà nước có thể kiểm soát tốt hơn việc sử dụng đất, tránh tình trạng “đất dự án treo”, bỏ hoang, lãng phí.

Tạo thuận lợi cho đầu tư có vốn lớn, dự án dài hạn: Quy định này sẽ giúp thu hút nhà đầu tư, đặc biệt các dự án công nghiệp, cơ sở hạ tầng lớn những dự án cần thời gian dài để vận hành, amortize vốn, đem lại hiệu quả lâu dài.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

4 - Khi nào không được điều chỉnh

Mặc dù luật cho phép điều chỉnh, không phải trường hợp nào cũng được gia hạn:

- Nếu dự án đã vi phạm pháp luật đất đai sử dụng sai mục đích, chậm tiến độ kéo dài, không sử dụng đất sau giao… theo quy định tại Điều 81 Luật Đất đai 2024 thì Nhà nước có quyền thu hồi mà không cần gia hạn.

- Nếu đề nghị điều chỉnh không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện/quận ví dụ khu đất đã được quy hoạch khác, hoặc quy hoạch sử dụng đất mới thay đổi thì cũng có thể bị từ chối. 

- Nếu chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính với Nhà nước  tiền thuê đất, thuê lại, các khoản phí liên quan  thì yêu cầu gia hạn có thể bị bác. 

- Cần phải có văn bản điều chỉnh dự án (giấy phép dự án, phê duyệt điều chỉnh) do cơ quan có thẩm quyền cấp không tự ý gia hạn

5 - Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

[a] Bài viết Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư được điều chỉnh như thế nào? được chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

[b] Bài viết Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư được điều chỉnh như thế nào? có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

[c] Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý, hoặc thuê Luật sư tư vấn cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với Luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527, E-mail: info@everest.org.vn