Tranh chấp đất đai rủi ro từ sai lệch ranh giới đất

1. Vụ tranh chấp đất đai kéo dài từ những sai lệch về ranh giới đất

Trong Bản án số 22/2024/DS-PT, nguyên đơn là bà Dương Thị T, sinh năm 1966, cư trú tại thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên. Năm 2017, bà được chị gái tặng cho thửa đất số 130, tờ bản đồ số 56, có diện tích 106,1 m². Ngày 27/4/2017, bà được Ủy ban nhân dân thành phố Điện Biên Phủ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, sau khi đề nghị cơ quan chuyên môn xác định lại mốc giới, bà phát hiện có những phần công trình của các hộ liền kề nằm trên khu vực mà bà cho rằng thuộc quyền sử dụng của mình.

Bà T khởi kiện yêu cầu ông Dư Công B trả lại phần đất có chiều ngang giáp mặt đường 50 cm, phía giáp đồi 50 cm, chiều dài 21,2 m, đồng thời tháo dỡ phần công trình lấn sang đất của bà. Bà cũng yêu cầu ông Trần Đình T2 trả lại phần đất mà bà cho rằng bị cống thoát nước lấn chiếm, có chiều ngang giáp mặt đường 6 cm, phía giáp đồi 10 cm và chiều dài 21,3 m.

Ông B không đồng ý với yêu cầu này. Ông trình bày rằng đất được mua từ năm 1994 thông qua người anh trai đứng tên hộ, có giấy tờ chuyển quyền và xác nhận của chính quyền địa phương. Theo ông, khi nhận đất, các bên đã đo đạc và bàn giao trên thực địa; ông sử dụng ổn định trong nhiều năm. Ông T2 cũng phản đối yêu cầu khởi kiện, cho rằng nhà và cống thoát nước đã tồn tại từ trước khi ông nhận chuyển nhượng, không phải do ông tự ý xây dựng lấn sang đất bà T. Đồng thời, ông T2 yêu cầu hủy giấy chứng nhận đã cấp cho bà T vì cho rằng diện tích, chiều rộng thửa đất ghi trên giấy không đúng thực tế.

Điểm phức tạp nằm ở lịch sử chuyển nhượng. Thửa đất của bà T đã qua nhiều chủ sử dụng trước khi được tặng cho bà vào năm 2017. Trong quá trình giao dịch, các bên chủ yếu dựa vào hồ sơ giấy tờ mà không đo đạc đầy đủ trên thực địa để kiểm tra ranh giới và mốc giới. Bên cạnh đó, hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu cho chủ sử dụng trước đây có những thiếu sót về tài liệu xác định nguồn gốc, ranh giới và trình tự thủ tục.

Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu của bà T về việc buộc ông B và ông T2 trả lại phần đất tranh chấp, nhưng chấp nhận yêu cầu buộc ông B tháo dỡ phần công trình xây dựng vượt sang đất bà T. Tòa án cũng chấp nhận yêu cầu phản tố của ông T2, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho bà T vì sai về diện tích, chiều rộng thửa đất. Bà T kháng cáo toàn bộ bản án. Ngày 24/01/2024, Tòa án nhân dân cấp cao tại Hà Nội bác kháng cáo và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Vụ việc cho thấy một giấy chứng nhận đã được cấp không đồng nghĩa với việc mọi vấn đề về nguồn gốc, diện tích và ranh giới đất đều đã được giải quyết triệt để. Khi thiếu bước kiểm tra thực tế, người nhận chuyển nhượng có thể phải gánh chịu hậu quả từ những sai lệch hình thành qua nhiều giao dịch trước đó.

2. Những tranh chấp đất đai phổ biến và hệ lụy đối nghiêm trọng với người trong cuộc

Tranh chấp đất đai là một trong những dạng tranh chấp dân sự phức tạp bởi quyền sử dụng đất thường gắn với tài sản có giá trị lớn, nơi ở, hoạt động kinh doanh và quan hệ giữa các thành viên gia đình hoặc các hộ liền kề. Một sai lệch nhỏ về ranh giới có thể kéo theo nhiều vấn đề pháp lý, đặc biệt khi thửa đất đã qua nhiều lần chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế.

Tranh chấp ranh giới, diện tích là dạng thường gặp. Hai hộ gia đình có thể cùng sử dụng đất trong nhiều năm mà không phát sinh mâu thuẫn. Tuy nhiên, khi một bên xây hàng rào, sửa chữa nhà, lắp đặt cống thoát nước hoặc tiến hành đo đạc để chuyển nhượng, sự khác biệt giữa hiện trạng và giấy tờ mới được phát hiện. Nếu không có hồ sơ bàn giao, sơ đồ ranh giới hoặc tài liệu xác nhận mốc giới rõ ràng, các bên thường dựa vào lời khai và ký ức của mình, khiến việc giải quyết càng khó khăn.

Một dạng khác là tranh chấp do giấy chứng nhận không phản ánh đúng diện tích hoặc ranh giới thực tế. Nguyên nhân có thể đến từ việc đo đạc ở những thời điểm khác nhau, hồ sơ địa chính thiếu thông tin, xác định ranh giới không đầy đủ hoặc người nhận chuyển nhượng không kiểm tra hiện trạng trước khi ký hợp đồng. Bản án số 22/2024/DS-PT cho thấy chuỗi giao dịch kéo dài nhiều năm nhưng không được kiểm tra đầy đủ tại thực địa có thể khiến sai lệch tiếp tục tồn tại qua các lần chuyển quyền. Khi vấn đề được phát hiện, người đứng tên giấy chứng nhận hiện tại có thể phải tham gia tố tụng và đối mặt với nguy cơ giấy chứng nhận bị hủy.

Tranh chấp còn phát sinh từ việc thừa kế, tặng cho, chia tài sản chung hoặc chuyển nhượng bằng giấy viết tay. Trong một số trường hợp, các thành viên gia đình hiểu khác nhau về phần đất được chia; người nhận đất không hoàn tất thủ tục đăng ký; hoặc người mua không xác minh đầy đủ quyền định đoạt của bên bán. Khi xảy ra mâu thuẫn, việc xác định người có quyền sử dụng đất hợp pháp đòi hỏi phải xem xét cả giấy tờ, nguồn gốc tài sản, quá trình quản lý và các giao dịch liên quan.

Hệ lụy của tranh chấp không chỉ là nguy cơ mất một phần đất. Người trong cuộc có thể phải đi lại nhiều lần, thu thập chứng cứ, tham gia đo đạc, thẩm định, hòa giải và xét xử. Trong thời gian đó, việc xây dựng, sửa chữa, chuyển nhượng hoặc thế chấp đất có thể bị đình trệ. Với người cao tuổi, gia đình sử dụng đất làm nơi ở hoặc người có nguồn thu phụ thuộc vào mặt bằng kinh doanh, áp lực tài chính và tinh thần càng lớn.

Đối với doanh nghiệp, tranh chấp đất còn có thể ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư, việc xây dựng nhà xưởng, địa điểm kinh doanh và cam kết với đối tác. Nếu quyền sử dụng đất được dùng làm tài sản góp vốn hoặc bảo đảm nghĩa vụ, tranh chấp có thể tác động đến giá trị tài sản và kế hoạch kinh doanh. Vì vậy, thay vì chờ đến khi mâu thuẫn bùng phát mới xử lý, người dân và doanh nghiệp cần chủ động kiểm tra hồ sơ, xác định ranh giới và tìm tư vấn pháp lý ngay khi xuất hiện dấu hiệu bất thường.

3. Vai trò quan trọng của luật sư trong tranh chấp ranh giới đất

Trong một vụ tranh chấp đất đai, điều khó khăn không chỉ là xác định phần đất thuộc về ai mà còn là chứng minh quyền sử dụng đất dựa trên hệ thống giấy tờ và sự kiện đã diễn ra qua nhiều năm. Người dân có thể sở hữu giấy chứng nhận, hợp đồng chuyển nhượng hoặc giấy tờ viết tay, nhưng chưa chắc đã có đầy đủ tài liệu để làm rõ nguồn gốc đất, ranh giới và quá trình bàn giao. Luật sư có thể giúp khách hàng nhìn nhận toàn diện hồ sơ trước khi quyết định khởi kiện, phản tố hoặc lựa chọn phương án thương lượng.

Trước tiên, luật sư hỗ trợ rà soát giấy chứng nhận, hợp đồng chuyển nhượng, văn bản tặng cho, hồ sơ địa chính, trích đo thửa đất và các tài liệu liên quan đến việc sử dụng đất. Những chứng cứ này cần được đối chiếu với hiện trạng để xác định liệu diện tích ghi trong giấy tờ có phù hợp với ranh giới thực tế hay không. Nếu đất đã qua nhiều chủ sử dụng, luật sư có thể giúp hệ thống hóa lịch sử chuyển nhượng, nhận diện khoảng trống chứng cứ và xác định tài liệu cần thu thập bổ sung.

Bản án số 22/2024/DS-PT là minh chứng cho việc hồ sơ cấp giấy chứng nhận và quá trình giao dịch trước đó có thể ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả vụ án. Hội đồng xét xử đánh giá hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu cho người sử dụng đất trước đây chưa bảo đảm tính hợp pháp; các lần chuyển nhượng tiếp theo chủ yếu thực hiện trên giấy tờ mà không đo đạc thực địa để xác định chính xác ranh giới. Tòa án vì vậy không có cơ sở xác định bà T có quyền đòi lại toàn bộ phần đất theo yêu cầu và giữ nguyên quyết định hủy giấy chứng nhận của bà.

Thứ hai, luật sư hỗ trợ xác định đúng yêu cầu pháp lý. Trong một vụ việc, khách hàng có thể đồng thời muốn đòi lại đất, yêu cầu tháo dỡ công trình, đề nghị hủy giấy chứng nhận hoặc phản đối yêu cầu của bên kia. Mỗi yêu cầu cần có căn cứ và chứng cứ tương ứng. Nếu chỉ tập trung vào một phần tranh chấp mà bỏ qua vấn đề liên quan đến giấy chứng nhận, chủ thể có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan hoặc thủ tục tố tụng, khách hàng có thể không đạt được kết quả như mong muốn.

Thứ ba, luật sư có thể hỗ trợ khách hàng làm việc với cơ quan chuyên môn, chuẩn bị tài liệu phục vụ đo đạc, thẩm định và trình bày quan điểm tại Tòa án. Khi có cơ hội giải quyết bằng thương lượng hoặc hòa giải, luật sư cũng có thể giúp các bên đánh giá phương án phù hợp, tránh những cam kết thiếu rõ ràng khiến tranh chấp tiếp tục phát sinh.

Điều quan trọng là luật sư không thể bảo đảm trước kết quả thắng kiện. Giá trị của việc tư vấn nằm ở khả năng đánh giá khách quan hồ sơ, nhận diện rủi ro, xây dựng phương án hợp pháp và giúp khách hàng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ của mình. Tìm đến luật sư từ sớm có thể giúp hạn chế sai sót trong quá trình thu thập chứng cứ và tránh các quyết định vội vàng khiến tình hình trở nên phức tạp hơn.

4. Chủ động phòng ngừa rủi ro pháp lý khi mua đất, thành lập doanh nghiệp và góp vốn

Bài học quan trọng từ vụ án là cần kiểm tra cả giấy tờ pháp lý lẫn hiện trạng đất trước khi thực hiện giao dịch. Người mua không nên chỉ căn cứ vào diện tích ghi trên giấy chứng nhận hoặc lời giới thiệu của người bán, môi giới. Trước khi ký hợp đồng, cần kiểm tra vị trí, kích thước, các cạnh tiếp giáp, mốc giới, hiện trạng công trình và tình trạng sử dụng của các hộ liền kề. Khi có sự chênh lệch giữa hồ sơ và thực tế, cần làm rõ nguyên nhân trước khi thanh toán hoặc tiếp tục giao dịch.

Các bên nên cân nhắc đo đạc thực địa với sự tham gia của đơn vị chuyên môn phù hợp; lập tài liệu thể hiện ranh giới, hiện trạng bàn giao và các vấn đề đã được thống nhất. Hợp đồng cần mô tả rõ đối tượng chuyển nhượng, diện tích, vị trí, tình trạng pháp lý, trách nhiệm bàn giao và cách xử lý nếu phát hiện sai lệch. Việc lưu trữ đầy đủ chứng từ thanh toán, biên bản bàn giao, bản vẽ và trao đổi giữa các bên cũng giúp tạo cơ sở chứng minh khi xảy ra tranh chấp.

Đối với người mua đất đã qua nhiều lần chuyển nhượng, cần tìm hiểu lịch sử pháp lý của thửa đất, kiểm tra hồ sơ cấp giấy chứng nhận và xác minh tình trạng tranh chấp hoặc quyền của người thứ ba. Không nên mặc định rằng giao dịch trước đó đã hoàn tất thủ tục đồng nghĩa với việc ranh giới và diện tích hoàn toàn chính xác. Nếu có dấu hiệu bất thường, việc tham vấn luật sư trước khi ký kết sẽ giúp đánh giá các rủi ro cần giải quyết.

Đối với doanh nghiệp, thẩm định pháp lý bất động sản nên là một phần của quy trình đầu tư. Trước khi sử dụng đất làm địa điểm kinh doanh, nhà xưởng, kho bãi hoặc tài sản phục vụ dự án, doanh nghiệp cần kiểm tra chủ thể có quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận, mục đích sử dụng, hiện trạng, quy hoạch và các hạn chế pháp lý liên quan. Nếu phát hiện tranh chấp ranh giới, cần đánh giá ảnh hưởng đến việc khai thác tài sản và tiến độ thực hiện dự án trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Đặc biệt, khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng phần vốn góp của doanh nghiệp có tài sản là đất, các bên cần kiểm tra quyền định đoạt, điều kiện thực hiện giao dịch, hồ sơ tài sản và thủ tục chuyển quyền có liên quan. Hợp đồng cần quy định rõ giá trị tài sản góp vốn, thời điểm hoàn thành nghĩa vụ, trách nhiệm cung cấp hồ sơ và cách xử lý khi tài sản có tranh chấp hoặc không thể hoàn tất thủ tục theo dự kiến. Không nên chỉ dựa vào cam kết miệng hoặc đánh giá chủ quan về giá trị đất.

Việc phòng ngừa rủi ro không có nghĩa mọi tranh chấp đều có thể tránh được, nhưng quy trình kiểm tra rõ ràng sẽ giúp các bên phát hiện sớm vấn đề và có cơ sở xử lý. Luật sư có thể hỗ trợ rà soát hồ sơ, đánh giá hợp đồng, nhận diện rủi ro về quyền sử dụng đất và đề xuất phương án phù hợp trước khi giao dịch được thực hiện.

5. Dịch vụ luật sư đất đai tại công ty luật TNHH Everest

Tranh chấp đất đai thường trở nên khó khăn khi các bên chỉ bắt đầu kiểm tra hồ sơ sau khi mâu thuẫn đã phát sinh. Một sai lệch về ranh giới, một lần bàn giao thiếu biên bản hoặc một hồ sơ cấp giấy chứng nhận có vấn đề có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất trong thời gian dài. Bản án số 22/2024/DS-PT cho thấy ngay cả người đã được cấp giấy chứng nhận cũng có thể phải đối mặt với việc giấy chứng nhận bị hủy khi hồ sơ và diện tích đất không bảo đảm căn cứ pháp lý.

Đối với cá nhân, việc nhận tư vấn pháp lý sớm giúp xác định tài liệu cần giữ gìn, cách thức làm rõ hiện trạng, phương án thương lượng và các yêu cầu có thể đặt ra khi giải quyết tranh chấp. Đối với doanh nghiệp, việc kiểm tra pháp lý trước khi mua đất, thuê mặt bằng, nhận chuyển nhượng dự án hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể góp phần giảm thiểu rủi ro ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.

Công ty Luật TNHH Everest hướng tới việc hỗ trợ khách hàng nhận diện vấn đề pháp lý, rà soát hồ sơ, đánh giá quyền và nghĩa vụ của các bên, xây dựng phương án giải quyết tranh chấp và tư vấn phòng ngừa rủi ro trong giao dịch. Tùy từng vụ việc, việc hỗ trợ có thể bao gồm rà soát giấy chứng nhận và hợp đồng, chuẩn bị hồ sơ, tư vấn làm việc với cơ quan có thẩm quyền hoặc tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng theo quy định.

Nếu Quý vị đang gặp phải các vướng mắc pháp lý liên quan, hãy liên hệ ngay với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty Luật TNHH Everest để được hỗ trợ chuyên nghiệp và kịp thời. Quý vị có thể kết nối với chúng tôi qua Hotline (024) 66.527.527, Email info@everest.org.vn hoặc đến tư vấn trực tiếp tại các văn phòng của Công ty Luật TNHH Everest.