Tranh chấp hợp đồng thuê nhà: khách nợ tiền, xử lý sao?

1. Vụ việc thực tế về rủi ro trong hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh

Trong hoạt động thương mại, sự lỏng lẻo khi soạn thảo hợp đồng và xử lý vi phạm có thể dẫn đến những tổn thất lớn. Việc điểm qua một bản án thực tế giúp các bên nhận diện rõ cách tòa án đánh giá chứng cứ và áp dụng pháp luật.

Bản án tranh chấp tại Thành phố Hồ Chí Minh

Trong vụ án kinh doanh thương mại sơ thẩm (xét xử năm 2023, tại tòa án nhân dân Quận 1 – theo thẩm quyền tại thời điểm xét xử), tòa án đã giải quyết tranh chấp giữa nguyên đơn là công ty Q (bên cho thuê) và bị đơn là công ty L (bên thuê) đối với mặt bằng tại đường Lê T. Theo hợp đồng ký ngày 30/3/2021 (thời hạn đến hết 2022, giá thuê điều chỉnh từ 76 đến 97 triệu đồng/tháng), quá trình thực hiện hợp đồng, bên thuê đã liên tục vi phạm nghĩa vụ thanh toán và tự ý sửa chữa, thay đổi hiện trạng nhà không đúng thỏa thuận.

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu thanh toán toàn bộ tiền nợ và đòi lại mặt bằng. Sau khi đối chiếu chứng cứ, tòa án đã căn cứ vào Điều 385, Điều 398 Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 121, Điều 129 Luật Nhà ở năm 2014 và các cam kết trong hợp đồng để chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn. Cụ thể, hội đồng xét xử tuyên buộc bị đơn phải thanh toán số nợ 280.709.677 đồng (trả một lần) và bàn giao lại mặt bằng trống chậm nhất vào ngày 31/8/2023 theo thời gian hai bên thống nhất.

Những tổn thất thực tế khi phát sinh tranh chấp

Vượt ra ngoài khuôn khổ của bản án, khi hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh bị phá vỡ, các đương sự thường phải gánh chịu những hệ lụy nặng nề:

Đứt gãy dòng tiền: Việc khách thuê chậm thanh toán nhiều tháng khiến chủ nhà mất nguồn thu. Ngược lại, khách thuê bị lấy lại mặt bằng đột ngột sẽ mất toàn bộ doanh thu từ địa điểm kinh doanh đó.

Rủi ro từ việc "ngâm" mặt bằng: Khi xảy ra tranh chấp, nếu khách thuê không dọn đồ đạc, chủ nhà sẽ rơi vào thế kẹt: không thể cho đối tác khác thuê, đồng thời không tự ý khóa cửa hoặc đưa tài sản ra ngoài vì có thể phát sinh trách nhiệm dân sự, hành chính hoặc hình sự tùy mức độ sự việc.

Hao tổn thời gian theo kiện: Một vụ án kinh doanh thương mại có thể kéo dài tùy mức độ phức tạp qua nhiều cấp xét xử. Suốt thời gian đó, mặt bằng giá trị cao bị bỏ hoang, gây lãng phí chi phí cơ hội.

2. Căn cứ pháp lý bảo vệ quyền lợi trong hợp đồng thuê mặt bằng

Để bảo vệ tài sản và dòng tiền, các bên cần nắm vững các quy định của pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng, đặc biệt là các điều khoản trọng yếu trong Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Thương mại năm 2005.

Các quy định về tiền đặt cọc và phạt vi phạm

Khách thuê thường có tâm lý dùng tiền đặt cọc để cấn trừ vào các tháng nợ tiền nhà. Tuy nhiên, theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là biện pháp để bảo đảm thực hiện hợp đồng. Nếu bên đi thuê từ chối thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc thuộc về bên cho thuê (chế tài phạt cọc), khoản này độc lập với nghĩa vụ phải trả tiền thuê các tháng đã sử dụng.

Bên cạnh đó, hợp đồng có thể áp dụng chế tài phạt vi phạm theo Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015. Nếu hai bên đều là pháp nhân có đăng ký kinh doanh (quan hệ thương mại), mức phạt vi phạm được khống chế không quá 8% phần giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm theo quy định của Luật Thương mại.

Trách nhiệm trả lại mặt bằng và khôi phục hiện trạng

Điều 482 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rõ bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như thỏa thuận.

Trong vụ án nêu trên, việc bên thuê tự ý cải tạo sai hiện trạng là vi phạm nghiêm trọng. Việc lập biên bản bàn giao hiện trạng ban đầu chi tiết (có hình ảnh đính kèm) là chứng cứ quan trọng nhất để tòa án làm căn cứ buộc bên vi phạm phải tự chịu chi phí tháo dỡ, khôi phục lại không gian thô ban đầu.

Căn cứ đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

Sự chấm dứt hợp đồng trước thời hạn là rủi ro hiện hữu. Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015, một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ (như chậm trả tiền nhà vượt quá thời hạn, sử dụng sai mục đích) hoặc các bên có thỏa thuận.

Ngoài ra, trong trường hợp xảy ra các biến cố khách quan như dịch bệnh, các bên có thể viện dẫn Điều 420 Bộ luật Dân sự năm 2015 về thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản để đàm phán sửa đổi hợp đồng hoặc miễn giảm một phần tiền thuê thay vì lập tức chấm dứt hợp đồng.

3. Vai trò của luật sư và cần làm gì để phòng ngừa rủi ro?

Khi tranh chấp xảy ra, việc hành xử điềm tĩnh và có chiến lược pháp lý rõ ràng là cách tối ưu để hạn chế thiệt hại. Đội ngũ chuyên gia từ dịch vụ luật sư hợp đồng sẽ cung cấp các giải pháp chuyên nghiệp:

Thương lượng và lập vi bằng: Luật sư đánh giá chứng cứ, tư vấn mời thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hiện trạng mặt bằng để làm chứng cứ hợp pháp trước tòa.

Yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp: Trong quá trình khởi kiện, luật sư sẽ tư vấn soạn đơn yêu cầu Thẩm phán ban hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (kèm theo các biện pháp bảo đảm) nhằm giữ nguyên hiện trạng tài sản đang tranh chấp.

Hỗ trợ thi hành án: Tòa án ban hành bản án, nhưng để lấy lại mặt bằng trên thực tế, luật sư sẽ hỗ trợ thủ tục làm việc với cơ quan thi hành án dân sự để tiến hành các nghiệp vụ cưỡng chế bàn giao tài sản đúng pháp luật.

Những việc làm để phòng ngừa rủi ro hợp đồng thuê mặt bằng:

Dành cho chủ nhà (bên cho thuê):

Lưu giữ bản gốc hợp đồng, phụ lục và các chứng từ nhận tiền.

Gửi thông báo vi phạm bằng văn bản (có hồi báo) ngay khi có dấu hiệu chậm thanh toán.

Lập vi bằng hiện trạng nhà trước khi tiến hành các bước pháp lý tiếp theo.

Ưu tiên thương lượng; tuyệt đối không tự ý cắt khóa cửa, vứt đồ hoặc cắt điện nước nếu hợp đồng chưa quy định rõ chế tài này.

Dành cho khách thuê (bên thuê):

Lập biên bản bàn giao có hình ảnh chi tiết.

Mọi hoạt động sửa chữa, cải tạo phải có bản vẽ và được sự đồng ý bằng văn bản của chủ nhà.

Lưu trữ đầy đủ ủy nhiệm chi, hóa đơn thanh toán tiền thuê.

4. Câu hỏi thường gặp về tranh chấp thuê mặt bằng

Khách thuê nợ tiền nhiều tháng, chủ nhà có được cắt điện nước hoặc khóa cửa không?

Không nên tự ý thực hiện. Nếu trong hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh không có điều khoản thỏa thuận rõ ràng cho phép chế tài này, việc tự ý cắt khóa cửa, cản trở sử dụng mặt bằng hoặc gây hư hỏng tài sản của khách thuê có thể dẫn đến việc chủ nhà phải chịu trách nhiệm dân sự bồi thường thiệt hại, bị xử phạt hành chính hoặc rủi ro hình sự tùy theo mức độ vi phạm.

Chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê phải báo trước bao lâu?

Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên đơn phương chấm dứt phải thông báo ngay cho bên kia. Thời gian báo trước cụ thể (30 ngày, 60 ngày...) cần tuân thủ đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu hợp đồng không quy định, thời gian báo trước phải ở mức "hợp lý" để bên thuê có thể chuẩn bị mặt bằng kinh doanh mới.

Tiền cọc có được tự động trừ vào tiền thuê mặt bằng còn nợ không?

Không mặc nhiên được trừ. Tiền đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 nhằm mục đích bảo đảm thực hiện hợp đồng. Khi có vi phạm dẫn đến chấm dứt hợp đồng, khoản tiền cọc này được dùng để xử lý phạt cọc theo cam kết, hoàn toàn khác với nghĩa vụ thanh toán khoản nợ tiền thuê mặt bằng các tháng đã sử dụng. Việc cấn trừ chỉ được thực hiện khi hai bên có biên bản thỏa thuận rõ ràng.

Tranh chấp hợp đồng thuê nhà và mặt bằng kinh doanh luôn tiêu tốn thời gian và nguồn lực của các đương sự. Việc chủ động rà soát điều khoản hợp đồng trước khi đặt bút ký, hoặc tham vấn luật sư chuyên môn ngay khi mâu thuẫn chớm nở là giải pháp an toàn nhất.

 Nếu Quý vị đang gặp phải các vướng mắc pháp lý liên quan, hãy liên hệ ngay với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty Luật TNHH Everest để được hỗ trợ chuyên nghiệp và kịp thời. Quý vị có thể kết nối với chúng tôi qua Hotline (024) 66.527.527, Email info@everest.org.vn hoặc đến tư vấn trực tiếp tại các văn phòng của Công ty Luật TNHH Everest.