Dịch vụ Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở

I- KHÁI QUÁT VỀ TRANH CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

Tranh chấp hiểu theo nghĩa thông thường là: [1] giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào; hoặc [2] đấu tranh, giằng co khi có ý kiến bất đồng, thường là trong vấn đề quyền lợi giữa các bên (Từ điển tiếng Việt, Giáo sư Hoàng Phê, Nhà xuất bản Hồng Đức).

Tranh chấp nhà đất là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ nhà đất. Nội hàm của tranh chấp nhà đất rất rộng, tuy nhiên nhưng đối tượng tranh chấp phải là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Những mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh từ quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở rất đa dạng, phức tạp, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích cũng như đời sống của mỗi bên tranh chấp. Các dạng tranh chấp đất đai, nhà ở thường gặp:

- Tranh chấp đất đai, nhà ở có liên quan đến tranh chấp về địa giới hành chính;

- Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất; 

- Tranh chấp quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong quá trình giải quyết các tranh chấp trong ly hôn;

- Tranh chấp giao dịch mua bán nhà, chuyển nhượng đất, cho thuê, ủy quyền, góp vốn đầu tư kinh doanh với tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất; 

- Tranh chấp xảy ra do hạn chế quyền và lợi ích của các bên liên quan trong quá trình sử dụng đất; 

- Tranh chấp đất đai do chuyển đổi mục đích sử dụng đất; 

- Tranh chấp xảy ra trong quá trình giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ tái định cư;

- Tranh chấp đòi lại đất, nhà ở, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất: (a) đòi lại đất, tài sản của họ hoặc của người thân trong quá trình thực hiện chính sách đất đai đã chia, cấp cho người khác; (b) đòi lại đất, tài sản của nhà thờ, các dòng tu, chùa chiền, miếu mạo, nhà thờ họ; (c) đòi lại nhà, đất cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ. 

Tranh chấp nhà đất thường rất phức tạp, do giá trị tài sản tranh chấp lớn, chính sách và pháp luật đất đai, nhà ở của Việt Nam qua nhiều thời kỳ rất khác nhau, nhiều vụ việc nhà đất có nguồn gốc không rõ ràng.

II- GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN

Hòa giải tranh chấp đất đai: các bên tranh chấp đất đai, nhà ở tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Đây là hình thức được Nhà nước khuyến khích, nhưng kết quả hòa giải thành không có giá trị bắt buộc đối với các bên. Do đó giải quyết bằng phương thức này hoàn toàn phụ thuộc vào sự thiện chí của các bên.

Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện hòa giải bắt buộc: tranh chấp đất đai (tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất) mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Những tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì không bắt buộc hòa giải.

Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết tranh chấp nhà đất: những tranh chấp mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết: (1) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền (nếu tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân thì nộp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện, nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính); (2) Khởi kiện tại Tòa án nơi có đất tranh chấp theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Tòa án nhân dân giải quyết tranh chấp nhà đất: đương sự được khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết (a) Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai; (b) Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng…); (c) Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai. 

Trọng tài thương mại giải quyết tranh chấp nhà đất: liên quan đến bất động sản trong trường hợp (1) Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại; (2) Tranh chấp phát sinh giữa các bên trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại; (3) Tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật quy định được giải quyết bằng trọng tài.