Giải mã tranh chấp ranh giới đất đai và bài học thực tế

1. Từ vụ tranh chấp 16,2 m² đất đến bài học về ranh giới và giấy tờ pháp lý

Theo Bản án dân sự phúc thẩm số 178/2024/DS-PT ngày 18/12/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu, nguyên đơn là ông Phan Ngọc H, sinh năm 1983, khởi kiện bà Nguyễn Thị C để yêu cầu trả lại phần đất tranh chấp có diện tích theo yêu cầu là 16,2 m², thuộc một phần thửa đất số 153, tờ bản đồ số 30, tại ấp S, xã H, huyện V, tỉnh Bạc Liêu.

Theo trình bày của ông H, ngày 07/7/2022, ông cùng bà Vũ Thị Hoàng O nhận chuyển nhượng của chị Nguyễn Y X thửa đất có diện tích 376,2 m², gồm 60 m² đất ở nông thôn và 316,2 m² đất trồng cây lâu năm. Các bên ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng và sau đó ông H, bà O được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 02/8/2022. Tuy nhiên, khi nhận chuyển nhượng, các bên không đo đạc thực tế để xác định chính xác ranh giới mà chủ yếu căn cứ vào diện tích ghi trên giấy chứng nhận. Theo ông H, người môi giới đã chỉ ranh đất, nhưng một trụ đá được cho là mốc giới cũ sau đó bị mất. Khi ông H cắm trụ đá để xây tường rào, bà C ngăn cản, khiến tranh chấp phát sinh.

Ông H cho rằng phần đất tranh chấp nằm trong diện tích đã nhận chuyển nhượng và được cấp giấy chứng nhận nên yêu cầu bà C giao trả đất. Trong khi đó, bà C khẳng định phần đất này vẫn thuộc quyền sử dụng của mình. Theo lời trình bày của bà C, năm 2021, bà chuyển nhượng cho bà Trần Thị D diện tích thực tế 360 m². Do diện tích này không đủ điều kiện tách thửa, các bên lập giấy tờ về việc cho mượn thêm 1 m chiều dài đất để hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận. Bà C cho rằng phần đất cho mượn không được bàn giao để bà D sử dụng thực tế và vẫn do bà trực tiếp quản lý.

Bà D cũng trình bày rằng mình chỉ nhận và sử dụng phần đất có chiều dài 36 m theo thỏa thuận chuyển nhượng; phần đất còn lại được mượn để hoàn thiện thủ tục tách thửa. Sau đó, quyền sử dụng đất được tặng cho anh Nguyễn Thanh T, rồi chuyển nhượng cho chị X và cuối cùng chuyển nhượng cho ông H, bà O. Chuỗi giao dịch này làm phát sinh tình huống phức tạp: giấy tờ thể hiện diện tích 376,2 m², nhưng diện tích được bàn giao và sử dụng trên thực tế lại có sự khác biệt.

Ở cấp sơ thẩm, Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Lợi không chấp nhận yêu cầu đòi lại 16,2 m² đất của ông H theo Bản án số 55/2024/DS-ST ngày 20/9/2024. Ông H kháng cáo; Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Vĩnh Lợi cũng kháng nghị về việc giải quyết vụ án. Tại cấp phúc thẩm, Hội đồng xét xử nhận định có cơ sở cho thấy phần đất tranh chấp vẫn do bà C trực tiếp sử dụng và việc chuyển nhượng qua các chủ thể trước đó không đồng nghĩa với việc phần đất này đã được bàn giao thực tế.

Tuy nhiên, vấn đề không chỉ nằm ở việc xác định ai có quyền sử dụng phần đất tranh chấp. Tòa án cấp sơ thẩm chưa xem xét đầy đủ vấn đề giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông H, bà O đối với phần đất đang tranh chấp, đồng thời chưa đưa Sở Tài nguyên và Môi trường vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Vì vậy, tại phần quyết định, Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu đã hủy toàn bộ bản án sơ thẩm và giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân tỉnh Bạc Liêu giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm. Đây là điểm quan trọng cần hiểu đúng: bản án phúc thẩm không phải quyết định cuối cùng xác lập quyền sử dụng đất cho một bên, mà yêu cầu vụ án phải được giải quyết lại theo đúng trình tự và thẩm quyền.

Vụ việc phản ánh một thực tế phổ biến tại Việt Nam: giấy chứng nhận là chứng cứ pháp lý quan trọng, nhưng người mua vẫn cần kiểm tra hiện trạng, ranh giới, quá trình sử dụng và các giao dịch trước đó. Chênh lệch chỉ vài mét vuông cũng có thể dẫn đến kiện tụng kéo dài, chi phí đo đạc, án phí, chi phí luật sư, ảnh hưởng việc xây dựng và làm phát sinh mâu thuẫn giữa những người có liên quan.

2. Vì sao tranh chấp ranh giới đất thường kéo dài và gây thiệt hại lớn?

Trong thực tiễn, tranh chấp đất đai có thể bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân: mốc giới bị mất hoặc dịch chuyển; diện tích đo đạc thực tế khác với giấy chứng nhận; hợp đồng chuyển nhượng không mô tả rõ vị trí và ranh giới; việc giao đất không đúng diện tích đã thỏa thuận; hoặc các bên có cách hiểu khác nhau về việc cho mượn, cho ở nhờ hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi đất đã qua nhiều lần mua bán, tặng cho, thừa kế, việc xác định lịch sử sử dụng và phạm vi quyền của từng người càng trở nên phức tạp.

Vụ án tại Bạc Liêu cho thấy một rủi ro đáng chú ý: giao dịch được thực hiện qua nhiều người, nhưng người nhận chuyển nhượng sau cùng có thể không biết đầy đủ về thỏa thuận trước đó giữa chủ đất ban đầu và người nhận chuyển nhượng đầu tiên. Trong trường hợp này, giấy tờ thể hiện diện tích 376,2 m² nhưng lời khai của các bên cho thấy phần đất thực tế được bàn giao có thể chỉ là 360 m². Nếu không kiểm tra ngay khi giao dịch, người mua có thể phát hiện sự chênh lệch sau khi đã nhận giấy chứng nhận, xây dựng nhà hoặc đầu tư cải tạo đất.

Một dạng tranh chấp khác thường gặp là ranh giới sử dụng lâu năm không trùng với bản đồ địa chính hoặc hồ sơ cấp giấy chứng nhận. Có trường hợp các hộ gia đình sử dụng đất theo hàng rào, bờ mương, hàng cây hoặc mốc tự đặt từ nhiều năm trước. Khi một bên xây dựng công trình, chuyển nhượng hoặc đo đạc lại đất, những khác biệt trước đây chưa được giải quyết sẽ bộc lộ. Nếu thiếu biên bản xác định ranh giới hoặc tài liệu thể hiện sự thống nhất giữa các bên, việc chứng minh nguồn gốc và phạm vi đất có thể gặp khó khăn.

Hệ lụy của tranh chấp không chỉ là mất thời gian tham gia tố tụng. Người sử dụng đất có thể phải tạm dừng xây dựng, không thể chuyển nhượng hoặc thế chấp tài sản, chịu chi phí đo đạc và thẩm định tại chỗ, đồng thời đối mặt với nguy cơ giao dịch tiếp theo bị ảnh hưởng. Với đất dùng làm địa điểm kinh doanh, kho bãi, nhà xưởng hoặc dự án đầu tư, tranh chấp ranh giới còn có thể làm chậm tiến độ, tăng chi phí vận hành và gây thiệt hại cho quan hệ với đối tác.

Điều đáng lưu ý là không nên đánh đồng việc được cấp giấy chứng nhận với việc mọi tranh chấp liên quan đến đất đã được loại trừ. Khi có mâu thuẫn, cơ quan giải quyết cần xem xét tổng thể hồ sơ địa chính, nguồn gốc đất, hợp đồng, việc bàn giao, quá trình sử dụng, lời khai và kết quả đo đạc. Trong vụ án được phân tích, Tòa án cấp phúc thẩm vừa xem xét chứng cứ về việc sử dụng đất trên thực tế, vừa chỉ ra thiếu sót tố tụng liên quan đến giấy chứng nhận và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Điều đó cho thấy một vụ án đất đai có thể đồng thời đặt ra cả vấn đề nội dung lẫn vấn đề thủ tục.

Vì vậy, khi phát sinh bất đồng, các bên không nên chỉ dựa vào lời nói hoặc tự ý dịch chuyển hàng rào, cắm lại mốc giới hay xây dựng trên phần đất đang tranh chấp. Cần lưu giữ hồ sơ, xác định hiện trạng và lựa chọn phương án giải quyết phù hợp. Càng để tranh chấp kéo dài, việc thu thập chứng cứ về hiện trạng ban đầu và lịch sử sử dụng đất càng có thể trở nên khó khăn.

3. Vai trò của luật sư khi giải quyết tranh chấp đất đai

Trong tranh chấp quyền sử dụng đất, luật sư không chỉ hỗ trợ soạn đơn khởi kiện hoặc đại diện khách hàng tại phiên tòa. Vai trò quan trọng hơn là đánh giá toàn diện hồ sơ trước khi lựa chọn phương án pháp lý, xác định đúng yêu cầu cần giải quyết và nhận diện những chứng cứ có thể quyết định kết quả vụ việc.

Trước hết, luật sư tư vấn có thể hỗ trợ rà soát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho, giấy viết tay, biên bản bàn giao, hồ sơ địa chính, trích đo thửa đất và tài liệu về quá trình quản lý, sử dụng. Những tài liệu này cần được đối chiếu với nhau để làm rõ diện tích trên giấy tờ có tương ứng với phần đất thực tế hay không; các mốc giới được xác định vào thời điểm nào; và các bên đã thỏa thuận, bàn giao phần đất nào. Nếu có nhiều giao dịch nối tiếp, việc lập lại lịch sử chuyển dịch quyền sử dụng đất sẽ giúp xác định điểm phát sinh mâu thuẫn.

Thứ hai, luật sư giúp xác định yêu cầu khởi kiện hoặc phản tố phù hợp. Người khởi kiện có thể cho rằng mình bị lấn chiếm đất, nhưng để bảo vệ quyền lợi hiệu quả, cần làm rõ phần đất cụ thể đang tranh chấp, căn cứ xác lập quyền, người đang quản lý đất và các yêu cầu có liên quan. Trong một số vụ việc, ngoài yêu cầu giao trả đất còn có thể phát sinh vấn đề về hiệu lực giao dịch, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền. Việc xác định đầy đủ các vấn đề pháp lý ngay từ đầu giúp hạn chế nguy cơ vụ án không được giải quyết toàn diện.

Bản án số 178/2024/DS-PT là ví dụ cho thấy tầm quan trọng của việc xem xét cả nội dung tranh chấp và thủ tục tố tụng. Tòa án cấp phúc thẩm nhận định phần đất tranh chấp có cơ sở được xác định là do bà C sử dụng, nhưng đồng thời hủy bản án sơ thẩm vì chưa xem xét đầy đủ vấn đề liên quan đến giấy chứng nhận và chưa đưa cơ quan có liên quan vào tham gia tố tụng. Điều này cho thấy kết quả giải quyết không chỉ phụ thuộc vào việc bên nào đưa ra lập luận thuyết phục, mà còn phụ thuộc vào việc xác định đúng phạm vi tranh chấp, người tham gia tố tụng và yêu cầu cần được Tòa án xem xét.

Thứ ba, luật sư có thể hỗ trợ khách hàng làm việc với cơ quan có thẩm quyền, chuẩn bị hồ sơ đo đạc, thẩm định, thu thập tài liệu và xây dựng chiến lược tranh tụng. Nếu có điều kiện thương lượng, luật sư đất đai cũng có thể hỗ trợ các bên tìm phương án xác định lại ranh giới, điều chỉnh việc sử dụng đất hoặc giải quyết nghĩa vụ tài chính trên cơ sở thỏa thuận hợp pháp. Trường hợp không thể hòa giải, hồ sơ được chuẩn bị chặt chẽ sẽ giúp trình bày yêu cầu rõ ràng hơn trong quá trình tố tụng.

Mỗi vụ tranh chấp có đặc điểm riêng; không có một loại giấy tờ duy nhất bảo đảm chắc chắn thắng kiện. Do đó, việc tham vấn luật sư sớm có thể giúp khách hàng đánh giá điểm mạnh, điểm yếu của hồ sơ, dự liệu chi phí và thời gian, đồng thời tránh các hành vi làm tình hình phức tạp hơn. Đặc biệt, khi tranh chấp đã liên quan đến nhiều giao dịch hoặc giấy chứng nhận được cấp cho các chủ thể khác nhau, việc rà soát pháp lý toàn diện càng cần thiết.

4. Chủ động phòng ngừa rủi ro khi mua đất, đầu tư bất động sản hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Phòng ngừa tranh chấp luôn ít tốn kém hơn việc xử lý hậu quả sau khi vụ việc đã được đưa ra Tòa án. Với người mua đất, bước quan trọng đầu tiên là kiểm tra tình trạng pháp lý và hiện trạng thửa đất trước khi ký hợp đồng hoặc thanh toán. Không nên chỉ căn cứ vào diện tích ghi trên giấy chứng nhận hoặc lời chỉ dẫn của người bán, môi giới. Người mua cần xác định vị trí, kích thước, các cạnh tiếp giáp, mốc giới thực tế và tình trạng sử dụng của những người liền kề.

Khi cần thiết, các bên nên phối hợp đo đạc thực tế và lập biên bản xác định ranh giới, có chữ ký của những người liên quan theo quy định và điều kiện thực tế. Hợp đồng chuyển nhượng cần mô tả rõ đối tượng chuyển nhượng, diện tích, vị trí, ranh giới, tình trạng bàn giao và trách nhiệm nếu phát hiện chênh lệch. Các thỏa thuận cho mượn đất, sử dụng tạm thời hoặc hỗ trợ hoàn thiện thủ tục tách thửa cần được thể hiện minh bạch, tránh để cách diễn đạt hoặc việc thực hiện thực tế dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau.

Đối với doanh nghiệp, việc kiểm tra pháp lý đất đai càng quan trọng nếu quyền sử dụng đất được dùng làm địa điểm sản xuất, kinh doanh, kho bãi hoặc tài sản phục vụ dự án. Doanh nghiệp cần rà soát tình trạng giấy chứng nhận, quy hoạch, mục đích sử dụng đất, hạn chế quyền, tranh chấp đang tồn tại và khả năng thực hiện giao dịch theo quy định pháp luật. Việc một bên cung cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất không có nghĩa doanh nghiệp có thể bỏ qua bước xác minh thực tế và đánh giá các điều kiện pháp lý liên quan.

Nếu quyền sử dụng đất được đưa vào doanh nghiệp dưới hình thức góp vốn, các bên cần đặc biệt thận trọng. Cần xác định quyền sử dụng đất có đủ điều kiện góp vốn theo quy định hay không, người góp vốn có quyền định đoạt hợp pháp hay không, giá trị tài sản được xác định trên cơ sở nào và thủ tục chuyển quyền được thực hiện ra sao. Hợp đồng góp vốn và hồ sơ doanh nghiệp cần thể hiện rõ quyền, nghĩa vụ của các bên, thời điểm hoàn thành việc góp vốn, trách nhiệm khi tài sản có tranh chấp hoặc không thể hoàn tất thủ tục chuyển quyền.

Việc thành lập doanh nghiệp, mua bán phần vốn góp hoặc hợp tác đầu tư cũng cần gắn với việc kiểm tra tài sản được sử dụng trong hoạt động kinh doanh. Một khu đất có ranh giới không rõ ràng hoặc chưa được bàn giao đầy đủ có thể ảnh hưởng đến khả năng xây dựng, khai thác và thực hiện cam kết với đối tác. Vì vậy, doanh nghiệp nên thiết lập quy trình thẩm định pháp lý trước khi giao dịch, lưu trữ hồ sơ và phân công người chịu trách nhiệm quản lý tài sản.

Công ty Luật TNHH Everest có thể hỗ trợ khách hàng rà soát hợp đồng, kiểm tra rủi ro pháp lý, xây dựng phương án giao dịch và tư vấn xử lý tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất, đầu tư hoặc góp vốn. Việc tham vấn từ giai đoạn chuẩn bị giao dịch giúp các bên nhận diện sớm vấn đề cần xác minh, làm rõ trách nhiệm và giảm nguy cơ phát sinh tranh chấp sau này.

5. Bảo vệ quyền lợi từ sớm cùng Công ty Luật TNHH Everest

Từ vụ án tại Bạc Liêu, có thể thấy tranh chấp đất đai không chỉ là câu chuyện ai đứng tên trên giấy chứng nhận. Điều cần làm rõ còn là nguồn gốc đất, phạm vi chuyển nhượng, tình trạng bàn giao, quá trình sử dụng thực tế và sự phù hợp giữa hồ sơ pháp lý với hiện trạng. Nếu không kiểm tra kỹ, người mua có thể nhận được giấy tờ ghi nhận một diện tích nhưng lại gặp khó khăn khi tiếp nhận hoặc sử dụng toàn bộ phần đất đó.

Khi phát hiện có dấu hiệu tranh chấp, người sử dụng đất nên bảo quản hợp đồng, giấy chứng nhận, biên lai thanh toán, giấy tờ bàn giao, hình ảnh hiện trạng, thông tin về mốc giới và các tài liệu trao đổi với bên liên quan. Không nên tự ý phá dỡ công trình, dịch chuyển mốc giới hoặc có hành động làm thay đổi hiện trạng khi chưa đánh giá đầy đủ hậu quả pháp lý. Nếu không thể tự giải quyết bằng thương lượng, khách hàng nên tìm tư vấn để xác định yêu cầu phù hợp, cơ quan có thẩm quyền và phương án bảo vệ quyền lợi.

Đối với cá nhân, luật sư có thể hỗ trợ rà soát hồ sơ mua bán, xác định rủi ro về ranh giới và quyền sử dụng đất, chuẩn bị hồ sơ làm việc với cơ quan chức năng hoặc tham gia giải quyết tranh chấp theo quy định. Đối với doanh nghiệp, việc tư vấn còn có thể tập trung vào thẩm định tài sản, hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và các vấn đề pháp lý ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, kinh doanh. Mục tiêu là giúp khách hàng hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình, có cơ sở lựa chọn phương án phù hợp và hạn chế những tổn thất có thể phòng ngừa.

Mỗi vụ việc cần được đánh giá trên hồ sơ và chứng cứ cụ thể; kết quả của một bản án không thể được áp dụng máy móc cho mọi tranh chấp tương tự. Tuy nhiên, bài học chung từ Bản án dân sự phúc thẩm số 178/2024/DS-PT là phải kiểm tra cả giấy tờ lẫn thực tế sử dụng, làm rõ những thỏa thuận liên quan và bảo đảm các vấn đề pháp lý được giải quyết toàn diện.

Nếu Quý vị đang gặp phải các vướng mắc pháp lý liên quan, hãy liên hệ ngay với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của Công ty Luật TNHH Everest để được hỗ trợ chuyên nghiệp và kịp thời. Quý vị có thể kết nối với chúng tôi qua Hotline (024) 66.527.527, Email info@everest.org.vn hoặc đến tư vấn trực tiếp tại các văn phòng của Công ty Luật TNHH Everest.