Hợp đồng thuê nhà - Những lưu ý sau khi ký hợp đồng

I- TRÁCH NHIỆM CỦA NGƯỜI THUÊ NHÀ

Hai bên cần làm rõ trách nhiệm của người thuê nhà để tránh các xung đột lợi ích.

Người thuê có nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê như tài sản của chính mình, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ. Trường hợp tài sản hư hỏng, mất mát do lỗi của người thuê, người thuê phải có trách nhiệm sửa chữa, bồi thường. Tuy nhiên, người thuê không phải chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên khi sử dụng như: tường nhà, nền nhà bị ố màu, thiết bị điện quá tuổi thọ, trần nhà bị ẩm dột... Nội dung này được quy định trong khoản 1 điều 479 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trường hợp nhà thuê bị hư hỏng không phải do lỗi của người thuê, người thuê có quyền yêu cầu chủ nhà sửa chữa. Nếu chủ nhà cố tình không thực hiện, người thuê có thể tự sửa chữa với chi phí hợp lý và phải thông báo cho chủ nhà biết. Trường hợp này, người thuê có quyền yêu cầu chủ nhà thanh toán chi phí sửa chữa.

Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, chủ nhà không được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà ở đang cho thuê. Nhưng trong một số trường hợp, nếu do lỗi của người thuê, chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng. Do vậy, người thuê phải lưu ý:

(i) Nếu không trả tiền thuê nhà từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng hoặc sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận hay tự ý chuyển đổi, cho mượn, cho người khác thuê lại thì chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

(ii) Người thuê không được tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, không được làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh. Nếu bị lập biên bản đến lần thứ 3 về vi phạm này, chủ nhà có thể thu hồi nhà ở.

(iii) Người thuê nhà cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi chủ nhà tăng giá một cách bất hợp lý mà không thông báo cho người thuê biết trước theo thỏa thuận. Trường hợp chủ nhà không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng hoặc vì lợi ích của người thứ ba mà hạn chế quyền sử dụng, người thuê cũng có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Nếu một trong hai bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, phải thông báo cho bên còn lại biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Nếu bên đơn phương vi phạm và gây thiệt hại, bên còn lại có quyền yêu cầu bồi thường.

II- TRÁCH NHIỆM BÊN CHO THUÊ

Căn cứ điều 477 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ nhà có nghĩa vụ phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thoả thuận, phù hợp với mục đích của người thuê trong suốt thời gian ký hợp đồng. Nếu nhà ở, thiết bị hỏng hóc trong thời gian người thuê sử dụng, chủ nhà phải có trách nhiệm chính trong sửa chữa, trừ những hư hỏng nhỏ mà người thuê có thể tự khắc phục.

Với điều kiện điều chỉnh giá thuê nhà, chủ nhà có thể tăng hoặc giảm giá khi được người thuê chấp thuận. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng, chủ nhà thực hiện cải tạo nhà ở và được người thuê đồng ý thì chủ nhà được quyền điều chỉnh giá thuê. Giá thuê mới do hai bên thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận được, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và phải bồi thường cho người thuê. Quy định này được nêu trong khoản 2 điều 129 Luật Nhà ở 2014.

Nếu thỏa thuận cũ hết hiệu lực, chủ nhà có quyền điều chỉnh giá thuê khi gia hạn hợp đồng hoặc ký hợp đồng mới.

Khi lập hợp đồng, bên cho thuê cần làm rõ các điều khoản về yêu cầu bồi thường để đảm bảo lợi ích. Chủ nhà có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại khi người thuê trả lại tài sản bị giảm sút giá trị so với ban đầu, trừ hao mòn tự nhiên.

Nếu người thuê chậm trả tài sản thuê so với thời gian ký trong hợp đồng, chủ nhà có thể yêu cầu trả lại tài sản và tiền thuê trong thời gian phát sinh. Nếu có thỏa thuận, người thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê.

Một trong hai bên có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên còn lại không thực hiện, thực hiện không đúng các cam kết hoặc có các hành vi vi phạm khác gây ra thiệt hại mà không quy định trong hợp đồng.

III- KHUYẾN NGHỊ CỦA CÔNG TY LUẬT TNHH EVEREST

(i) Bài viết được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

(ii) Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

(iii) Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527, E-mail: info@everest.org.vn.