Kỹ năng của Luật sư giải quyết tranh chấp nhà, đất tại phiên tòa sơ thẩm

Trong phần thủ tục bắt đầu phiên tòa, Luật sư cần lưu ý về yêu cầu hoãn phiên tòa theo quy định tại Điều 233 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Do số lượng đương sự trong các vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà có thể rất đông nên việc hoãn phiên tòa thường xảy ra khi Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng có đương sự vắng mặt. Tuy nhiên, theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, tất cả các vụ án dân sự Tòa án chỉ triệu tập các đương sự hai lần, trừ trường hợp có đương sự vắng mặt vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan nên đã hạn chế được việc hoãn phiên tòa. Nếu Tòa án triệu tập hợp lệ đương sự lần hai mà đương sự vắng mặt và việc vắng mặt của đương sự không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì Hội đồng xét xử không hoãn phiên tòa, Hội đồng xét xử chỉ có quyền hoãn phiên tòa trong một số trường hợp nhất định.

Trong những trường hợp Hội đồng xét xử đề nghị hoãn phiên tòa không theo các căn cứ nêu trên, Luật sư có quyền đề xuất ý kiến để phản đối quyết định hoãn phiên tòa đó. Ngoài ra, trong một số trường hợp mặc dù không có các căn cứ do luật định nhưng theo thông lệ và được chấp nhận tại các Tòa án nhân dân thì Luật sư cũng không nên quá gay gắt khi bày tỏ quan điểm phản đối của mình. Ngược lại, Luật sư có thể tận dụng những cơ hội như vậy nếu thấy việc hoãn phiên tòa là cần thiết và có lợi cho khách hàng của mình. 

Tranh chấp đất đai là vấn đề phức tạp hiện nay ở Việt Nam. Nhiều năm qua, hầu như địa phương nào trong cả nước cũng có xảy ra khiếu kiện liên quan đến tranh chấp đất đai. Từ thực trạng đó, việc xét xử các vụ án tranh chấp đất đai cũng tỏ ra phức tạp và có trường hợp đã để lại nhiều hệ lụy, gây bức xúc trong nhân dân. Các dạng tranh chấp đất đai lại đa dạng, phong phú, nhiều khi đan xen lẫn nhau. Điều này đối với Luật sư càng khó khăn bội phần khi thực hiện bảo vệ quyền và lợi ích cho các khách hàng trong phiên toà. Vì vậy, với các vụ án tranh chấp đất đai, Luật sư phải biết xác định trọng tâm vấn đề để hỏi, tranh luận nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của khách hàng một cách hiệu quả nhất. Lưu ý khi tranh luận, Luật sư cần tập trung làm rõ: 

- Các chứng cứ, tài liệu làm rõ nguồn gốc nhà, đất: Nguồn gốc nhà đất của ai, được cấp, phân, chia cho ai, từ thời điểm nào? Có căn cứ gì không? (chẳng hạn như: Biên lai thu tiền, danh sách cấp đất giãn dân, nếu là đất giãn dân; đơn xin cấp đất; chứng minh thư; sổ hộ khẩu...). Người được cấp nhà, đất có thuộc tiêu chuẩn được cấp không? Có đủ điều kiện được cấp không? Việc cấp nhà, đất có phù hợp với Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 không. Quá trình nộp thuế như thế nào. Hồ sơ kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như thế nào. Riêng đối với nhà ở, cần làm rõ nhà được xây dựng hay được thừa kế, được tặng cho, chuyển nhượng, nếu xây dựng thì xây năm nào. Nhà loại gì, nhà cấp bốn hay nhà chung cư, nguồn tiền mua nhà, ai ký họp đồng mua bán, ai đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà... 

- Các chứng cứ, tài liệu làm rõ diễn biến quá trình quản lý, sử dụng nhà đất: Từ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc nhà được tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng, xây dựng, sử dụng như thế nào? Hồ sơ kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà như thế nào? Kê khai ra sao? Quá trình sử dụng có tôn tạo, cải tạo, xây dựng mới gì không? Quá trình nộp thuế như thế nào. 

- Các chứng cứ, tài liệu chứng minh hiện trạng nhà đất: Nhà, đất hiện tại đang do ai quản lý, sử dụng, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà chưa? Đã có tên trong số mục kê, bản đồ địa chính, sổ dã ngoại hay có trích lục bản đồ không? Diện tích nhà, đất, ranh giới, địa chỉ, tình trạng nhà đất...