Luật Kinh doanh bất động sản

1- Khái quát về Luật kinh doanh bất động sản:

Luật kinh doanh bất động sản được hiểu là bộ luật quy định về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản. Tất cả mọi hoạt động có liên quan tới kinh doanh bất động sản sẽ được quy định trong bộ luật theo từng điều khoản. Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, bộ luật kinh doanh bất động sản có thể thay đổi để đáp ứng thị trường.

2- Đối tượng điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản:

Thứ nhất, nhóm quan hệ quản lý kinh tế: Quan hệ quản lý kinh tế là quan hệ phát sinh trong quá trình quản lý kinh tế giữa các cơ quan quản lý nhà nước về kinh tế với các chủ thể kinh doanh. Nhóm quan hệ này có đặc điểm: (+) Quan hệ quản ký kinh tế phát sinh và tồn tại giữa các cơ quan quản lý và cơ quan bị quản lý (các chủ thể kinh doanh) khi các cơ quan quản lý thực hiện chức năng quản lý của mình; (+) Chủ thể tham gia quan hệ này ở vị trí không bình đẳng (vì quan hệ này được hình thành và được thực hiện trên nguyên tắc quyền uy phục tùng); (+) Cơ sở pháp lý: chủ yếu thông qua các văn bản pháp lý do các cơ quan quản lý có thẩm quyền ban hành.

Thứ hai, quan hệ kinh tế phát sinh trong quá trình kinh doanh giữa các chủ thể kinh doanh với nhau:  Đây là những quan hệ kinh tế thường phát sinh do thực hiện hoạt động sản xuất, hoạt động tiêu thụ sản phẩm hoặc thực hiện các hoạt động dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi nhuận. Trong hệ thống các quan hệ kinh tế thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật kinh doanh, nhóm quan hệ này là quan hệ chủ yếu, thường xuyên và phổ biến nhất.  Nhóm quan hệ này có đặc điểm: (+) Chúng phát sinh trực tiếp trong quá trình kinh doanh nhằm đáp ứng các yêu cầu kinh doanh của các chủ thể; (+) Chúng phát sinh trên cơ sở thống nhất ý chí của các bên thông qua hình thức pháp lý là hợp đồng kinh tế hoặc những thoả thuận khác; (+) Chủ thể của những quan hệ này chủ yếu là các chủ thể kinh doanh thuộc các thành phần kinh tế, tham gia vào các quan hệ này trên nguyên tắc bình đẳng, tự nguyện và cùng có lợi; (+) Đây là nhóm quan hệ hàng hoá tiền tệ với mục đích kinh doanh.

Thứ ba, quan hệ kinh tế phát sinh trong nội bộ một số doanh nghiệp: Là các quan hệ kinh tế phát sinh trong quá trình hoạt động kinh doanh giữa Tổng công ty, tập đoàn kinh doanh và các đơn vị thành viên cũng như giữa các đơn vị thành viên trong nội bộ Tổng công ty hoặc Tập đoàn kinh doanh đó với nhau. Cơ sở pháp lý của quan hệ là thông qua nội quy, quy chế, điều lệ, cam kết.

Thứ tư, quan hệ kinh tế phát sinh trong hoạt động tài phán trong kinh doanh, trong phá sản doanh nghiệp: Nhóm này bao gồm các quan hệ tổ chức và hoạt động của hệ thống các cơ quan, tổ chức tài phán kinh tế và thủ tục giải quyết các tranh chấp kinh tế, phá sản doanh nghiệp.

3- Phương pháp điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản:

Luật kinh doanh bất động sản bao gồm hai phương pháp điều chỉnh là phương pháp mệnh lệnh và phương pháp thỏa thuận.

- Phương pháp mệnh lệnh: 

 Được sử dụng chủ yếu để điều chỉnh nhóm quan hệ quản lý kinh tế giữa các chủ thể có vị trí không bình đẳng với nhau. Để phù hợp với đặc trưng của nhóm quan hệ này, Luật kinh doanh đã tác động vào chúng bằng cách quy định cho các cơ quan quản lý nhà nước về kinh tế trong phạm vi chức năng của mình, có quyền ra quyết định mang tính chất bắt buộc đối với các chủ thể kinh doanh (bên bị quản lý) và bên này có nghĩa vụ thực hiện quyết định đó.

- Phương pháp thỏa thuận:

Được sử dụng để điều chỉnh các quan hệ kinh tế phát sinh trong quá trình kinh doanh giữa các chủ thể bình đẳng với nhau. 

Bản chất của phương pháp này thể hiện ở chỗ: Luật kinh doanh quy định cho các bên tham gia quan hệ kinh tế có quyền bình đẳng với nhau, cùng thỏa thuận những vấn đề mà hai bên cùng quan tâm. Khi thiết lập hoặc chấm dứt quan hệ kinh tế sẽ không bị phụ thuộc vào ý chí của bất kỳ cá nhân, cơ quan hay tổ chức nào. Điều này có nghĩa là pháp luật quy định quan hệ kinh tế chỉ được coi là hình thành trên cơ sở có sự thống nhất ý chí của các bên và không trái với quy định của nhà nước.

4- Nguyên tắc của Luật kinh doanh bất động sản:

Theo Điều 4 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 thì Luật kinh doanh bất động sản hoạt động dựa trên các nguyên tắc sau:

[1] Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.

[2] Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

[3] Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.

[4] Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.