Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp nào?

Chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là một công cụ tài chính quan trọng của Nhà nước, nhằm thực hiện các mục tiêu kép: an sinh xã hội và khuyến khích đầu tư.

Các quy định này được chi tiết hóa trong Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản hướng dẫn thi hành, chủ yếu là Nghị định số 46/2014/NĐ-CP (về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước) và Nghị định số 45/2014/NĐ-CP (về thu tiền sử dụng đất).

1 - Nguyên Tắc Chung về Miễn, Giảm

Theo Khoản 1 Điều 110 Luật Đất đai 2013, việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau:

Sử dụng đất vào mục đích ưu đãi đầu tư: Các dự án thuộc ngành, nghề, địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Sử dụng đất để thực hiện chính sách xã hội: Đối với người có công với cách mạng, hộ nghèo, người khuyết tật, đồng bào dân tộc thiểu số và các đối tượng khác theo quy định.

Sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng: Đất phục vụ hoạt động công ích, sự nghiệp.

Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

Việc miễn, giảm chỉ áp dụng cho số tiền phải nộp vào ngân sách nhà nước và không áp dụng đối với trường hợp được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất.

2 - Các trường hợp miễn thu tiền sử dụng đất 

Quy định miễn thu tiền sử dụng đất chủ yếu áp dụng cho đất ở của các đối tượng chính sách, nhằm đảm bảo an sinh xã hội. Các trường hợp miễn phổ biến được quy định tại Điều 110 Luật Đất đai 2013 và Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung):

[a] Miễn cho Đối Tượng Chính Sách Xã Hội

Đây là nhóm đối tượng được ưu tiên cao nhất, bao gồm

Người có công với cách mạng:

Miễn tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở khi được Nhà nước giao đất, hoặc khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, hoặc khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với đất đang sử dụng.

Mức miễn cụ thể cho từng đối tượng (ví dụ: người hoạt động cách mạng trước ngày 01/01/1945, thương binh, bệnh binh, thân nhân liệt sĩ...) được quy định chi tiết tại các văn bản hướng dẫn về ưu đãi người có công.Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số:

Miễn tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, hoặc tại các khu tái định cư theo dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở tái định cư: Miễn trong trường hợp bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở, nếu số tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất đất tái định cư theo quy định.

[b] Miễn cho Đất Xây Dựng Nhà Ở Xã Hội và Khu Tái Định Cư

Đất xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH): Các dự án xây dựng NƠXH bằng nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước (theo Khoản 1 Điều 149 Luật Đất đai 2013) được miễn tiền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất xây dựng NƠXH.

Đây là một chính sách quan trọng để giảm giá thành nhà ở, khuyến khích nhà đầu tư.

Đất để xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp: Các trường hợp cụ thể khác được Thủ tướng Chính phủ quyết định.

[c] Miễn khi Được Cấp Giấy Chứng Nhận

Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng trong hạn mức giao đất ở mà có nguồn gốc từ việc được giao đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, đã nộp giấy tờ hợp lệ chứng minh về quyền sử dụng đất.

Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho... trước ngày 01/07/2014, mà tại thời điểm nhận chuyển nhượng chưa có Giấy chứng nhận và chưa nộp tiền sử dụng đất (áp dụng theo một số quy định chuyển tiếp).

Xem thêm : Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

3 - Các trường hợp giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất

Chính sách giảm được áp dụng khi mức độ ưu đãi không cần thiết phải miễn hoàn toàn, hoặc khi người sử dụng đất gặp khó khăn nhất định.

[a] Giảm Tiền Sử Dụng Đất

Các trường hợp giảm tiền sử dụng đất thường áp dụng cho đối tượng chính sách xã hội, khi họ chưa đủ điều kiện miễn hoàn toàn:

Giảm cho người có công: Giảm tiền sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm (thường là 50%) đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở cho các đối tượng là người có công với cách mạng chưa được miễn tiền sử dụng đất hoặc đã được miễn nhưng có nhu cầu mua thêm, vượt hạn mức, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.

Giảm cho hộ nghèo: Giảm tiền sử dụng đất cho hộ nghèo tại khu vực nông thôn khi được Nhà nước giao đất ở lần đầu.

Giảm khi Nhà nước thu hồi đất: Giảm tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở mới mà phải nộp tiền sử dụng đất, nếu phần diện tích đất ở bị thu hồi có thời gian sử dụng từ 15 năm trở lên.

[b] Giảm Tiền Thuê Đất

Các trường hợp giảm tiền thuê đất phổ biến được quy định tại Điều 20 Nghị định 46/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung):

Giảm do ảnh hưởng bởi thiên tai, hỏa hoạn: Người thuê đất bị ảnh hưởng bởi thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn bất khả kháng làm thiệt hại đến tài sản gắn liền với đất có thể được xem xét giảm tiền thuê đất trong khoảng thời gian bị thiệt hại.

Giảm cho lĩnh vực ưu đãi: Các dự án đầu tư vào lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, nhưng chưa đủ điều kiện để được miễn hoàn toàn. Mức giảm phổ biến là 50% hoặc 30% tùy theo từng trường hợp và thời gian cụ thể (thường áp dụng cho một số năm đầu của dự án).

Giảm cho đất xây dựng công trình ngầm: Đất xây dựng công trình ngầm (không phải là phần ngầm của công trình xây dựng trên mặt đất) được giảm 30% tiền thuê đất.

Giảm cho doanh nghiệp di dời: Doanh nghiệp phải di dời cơ sở sản xuất theo quy hoạch, chủ trương của cơ quan nhà nước, được giảm tiền thuê đất tại địa điểm mới theo thời hạn nhất định.

Xem thêm :  Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

4 - Thẩm Quyền và Thủ Tục Thực Hiện

[a] Thẩm Quyền Quyết Định

Thẩm quyền quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thuộc về cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cơ quan thuế:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Quyết định miễn, giảm đối với tổ chức.

Ủy ban nhân dân cấp huyện: Quyết định miễn, giảm đối với hộ gia đình, cá nhân.

Cơ quan thuế: Xác định số tiền được miễn, giảm sau khi có Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

[b] Thủ Tục Miễn, Giảm

Thủ tục miễn, giảm phải được thực hiện đồng thời hoặc sau khi có Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

Nộp hồ sơ: Người sử dụng đất phải nộp hồ sơ xin miễn, giảm kèm theo các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn, giảm (ví dụ: Giấy chứng nhận người có công, Quyết định phê duyệt dự án ưu đãi đầu tư, Giấy chứng nhận hộ nghèo...).

Thẩm định: Cơ quan tài nguyên và môi trường (hoặc cơ quan có liên quan) sẽ thẩm định hồ sơ, xác định mức miễn, giảm.

Ra quyết định: Cơ quan có thẩm quyền ra Quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, làm căn cứ để cơ quan thuế tính toán nghĩa vụ tài chính cuối cùng.

Xem thêm : Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

5 - Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

[a] Bài viết Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp nào? được chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

[b] Bài viết Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp nào? có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

[c] Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý, hoặc thuê Luật sư tư vấn cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với Luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527, E-mail: info@everest.org.vn