Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất tại Mộc Châu: Hợp đồng tưởng tượng được hợp pháp hóa bằng bản án

I- "HỢP ĐỒNG TƯỞNG TƯỢNG" ĐƯỢC LẬP RA NHƯ THẾ NÀO?

Ngày 08/10/2018, ông Phạm Văn Trọng và Lê Thùy Dung (gọi tắt là: ông Trọng, bà Dung, là bị đơn trong vụ án) nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: thửa đất số 87b, tờ bản đồ số 28, có diện tích 452,7 m², tại tiểu khu 32, thị trấn Nông Trường, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La (gọi tắt là: "thửa đất 452,7 m2"), từ ông Đinh Công Dũng và bà Hà Thị Hòa (gọi tắt là: ông Dũng, bà Hòa, là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án). Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng tại Văn phòng Công chứng Đặng Vĩnh Mình (huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La), giá trị chuyển nhượng ghi tại Hợp đồng là: 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng) - gọi tắt là: "Hợp đồng ngày 08/10/2018". Các bên (ông Trọng, bà Dung và ông Dũng, bà Hòa) hoàn thành nghĩa vụ trả tiền, bàn giao đất, không có tranh chấp. Bà Trần Thu Hằng (gọi tắt là: bà Hằng, nguyên đơn trong vụ án) là người môi giới.

Ngày 03/01/2019, bà Hằng nhờ ông Trọng và bà Dung ký hộ một (01) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, nội dung: “Quyền sử dụng đất đối với thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số D 907536, mang tên Hà Thị Hòa, diện tích đất sử dụng là 776 m² thuộc tờ bản đồ số 28, Thửa đất 87; đất ở diện tích là 150 m² sử dụng lâu dài, Thửa đất số 87a diện tích đất là 452,7 m² địa chỉ tiểu khu 32 thị trấn Nông Trường, Mộc Châu, Sơn La” (gọi tắt là: "Hợp đồng ngày 03/01/2019"), trong Hợp đồng ngày 03/01/2019, ghi: ông Trọng, bà Dung còn nợ bà Hằng số tiền nhận chuyển nhượng là: 2.453.000.000 đồng, bà Hằng giải thích rằng: ghi số tiền nợ (nêu trên) để bà Hằng có cớ xin giãn nợ với chủ nợ. Ông Trọng, bà Dung thấy: thửa đất 87a có diện tích 452,7 m² - không có thực, nên đã ký vào hợp đồng này, nghĩ là để giúp bạn (bà Hằng).

Ngày 02/04/2021, ông Trọng, bà Dung đã ký hợp đồng để chuyển nhượng thửa đất 452,7 m² cho ông Đỗ Đình Phẩm (gọi tắt là: ông Phẩm, là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án). Hợp đồng được công chứng tại Phòng công chứng số 2 tỉnh Sơn La. Ngay trong ngày 02/04/2021, ông Phẩm tìm được người nhận chuyển nhượng lại thửa đất 452,7 m² là ông Hoàng Văn Thành (gọi tắt là: ông Thành, là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án). 

Theo thỏa thuận ba bên: [1] ông Trọng, bà Dung, [2] ông Phẩm, [3] ông Thành, thì: ông Trọng, bà Dung hủy hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 452,7 m² đã ký với ông Phẩm để ký Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất 452,7 m² với ông Thành, với giá trị ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng là: 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng) - gọi tắt là: "Hợp đồng ngày 02/04/2021". Hợp đồng này được công chứng bởi Công chứng viên Bùi Thị Thuận tại Phòng công chứng số 2 tỉnh Sơn La. Số tiền chênh lệch của Hợp đồng trước đó thì ông Trọng, bà Dung và ông Phẩm tự bù trừ thanh toán cho nhau.

Ngày 12/4/2021, bà Hằng gửi đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Mộc Châu: buộc ông Trọng, bà Dung có trách nhiệm trả toàn bộ số tiền nhận chuyển nhượng đất còn nợ là 2.453.000.000 đồng (theo hợp đồng giả ngày 03/01/2019). Nếu không trả được tiền thì trả lại thửa đất 452,7 m² đã bán.

Về Hợp đồng ngày 03/01/2019: bà Hằng lý giải: chính mình là chủ sử dụng của thửa đất 452,7 m², sau đó chuyển nhượng cho ông Trọng và bà Dung. Ông Trọng, bà Dung vẫn nhưng chưa thanh toán số tiền là 2.453.000.000 đồng, cho nên hai bên đã lập Hợp đồng ngày 03/01/2019. Bà Hằng xuất trình thêm tài liệu là: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 05/4/2017” và các tài liệu và giấy biên nhận tiền để chứng minh mình là chủ sử dụng của thửa đất 452,7 m² giữa bà Hằng và ông Dũng, bà Hòa, hợp đồng này viết tay, không có công chứng, chứng thực (gọi tắt là: Hợp đồng ngày 05/04/2017).

Không đồng ý với lý giải của bà Hằng (nêu trên), ông Trọng, bà Dung đặt câu hỏi: "Nếu thực sự có việc chúng tôi nợ bà Hằng số tiền 2.453.000.000 đồng, thì tại sao hai bên không lập văn bản vay tiền, mà phải là lập thành Hợp đồng ngày 03/01/2019 với đối tượng hợp đồng không có thật (?)". Thực tế, trong suốt quá trình tố tụng, không có chứng cứ nào thể hiện có việc chuyển quyền sử dụng thửa đất diện tích 452,7 m² giữa bà Hằng với ông Trọng, bà Dung. 

Để làm rõ các điểm mờ trong vụ án này, ông Trọng, bà Dung còn xuất trình cho Cơ quan điều tra Công an tỉnh Sơn La và Tòa án nhân dân tỉnh Sơn La một (01) tờ giấy có chữ viết của bà Trần Thu Hằng, kê số tiền ông Phạm Văn Trọng và bà Lê Thùy Dung lên tới: 7.370.000.000 đồng (bảy tỷ, ba trăm bảy mươi triệu đồng), trong đó có một khoản tiền 2.453.711.000 đồng. Theo ông Phạm Văn Trọng và bà Lê Thùy Dung, bà Trần Thu Hằng sau khi “lừa” ông bà ký vào tờ giấy này không được thì tiếp theo “lừa” ký vào Hợp đồng ngày 03/01/2019.

Ngày 10/3/2022, Tòa án nhân dân huyện Mộc Châu đã ra Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2022/DS-ST, Hội đồng xét xử gồm: thẩm phán Tăng Thị Hải Oanh (chủ tọa), các Hội thẩm nhân dân là Đỗ Đình Bản và Tường Duy Bình, công nhận Hợp đồng (không tồn tại) giữa bà Hằng và ông Trọng, bà Dung, từ đó tước đoạt tài sản là: quyền sử dụng đất của thửa đất số 87b, tờ bản đồ số 28, có diện tích đất 452,7 m², thuộctại tiểu khu 32 thị trấn Nông trường Mộc Châu, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La của đương sự khác, giá trị tài sản được định giá là: 3.840.000.000 đồng (ba tỷ, tám trăm bốn mươi triệu đồng) theo Biên bản định giá tài sản ngày 03/12/2021.

Bà Hằng trước khi khởi kiện ra Tòa đã sử dụng các biện pháp ‘xã hội đen’: Đăng bài viết, Livestream trên Facebook, cho người phun sơn, viết lên tường đe dọa…

II- NHỮNG NHẬN ĐỊNH PHI LÝ VÀ PHÁN QUYẾT TRÁI LUẬT: 

Một là, Tòa án cấp sơ thẩm quyết định công nhận Hợp đồng ngày 05/04/2017 - vượt quá yêu cầu khởi kiện.

Tòa án cấp sơ thẩm đã công nhận: “Hợp đồng ngày 05/04/2017” giữa bà Hằng và ông Dũng, bà Hòa với nhận định: “mặc dù vi phạm về hình thức là chưa công chứng, chứng thực, tuy nhiên bên ông Dũng, bà Hòa đã thực hiện nghĩa vụ giao đất; bên bà Hằng đã thực hiện xong nghĩa vụ trả tiền”. 

Hợp đồng ngày 05/04/2017 không chỉ vi phạm về hình thức, mà đối tượng là các thửa đất được đang được thế chấp tại Quỹ Tín dụng nhân dân thị trấn Nông trường Mộc Châu (theo Hợp đồng số 615/HĐ ngày 21/4/2011, xóa nội dung thế chấp vào 10/04/2017). Nghĩa là, vào ngày 03/04/2017, ông Dũng, bà Hòa và bà Hằng không thể thực hiện giao dịch thửa đất 452,7 m². 

Điều quan trọng là, ông Trọng, bà Dung không hay biết về Hợp đồng ngày 05/04/2017, cũng không có chứng cứ nào chứng minh, có thỏa thuận ba bên giữa: [1] bà Hằng, với: [2] ông Dũng, bà Hòa, với: [3] ông Trọng, bà Dung. 

Chúng tôi lưu ý rằng, trong yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” - cụ thể là Hợp đồng ngày 03/01/2019, chúng tôi sẽ trình bày chi tiết ở phần sau. Nghĩa là, nếu có yêu cầu công nhận Hợp đồng ngày 05/04/2017 (với các chủ thể là bà Hằng và ông Dũng, bà Hòa) Tòa án cần phải giải quyết bằng một vụ án (vụ việc) khác.

Hai là, Tòa án cấp sơ thẩm quyết định Hợp đồng ngày 08/10/2018 vô hiệu - không có căn cứ pháp luật.

Hợp đồng ngày 08/10/2018 được tại Văn phòng Công chứng Đặng Vĩnh Mình tại Tiểu khu 40, thị trấn Nông trường Mộc Châu, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La, số công chứng 4169, đối tượng giao dịch là: thửa đất số 87b, tờ bản đồ số 28, có diện tích 452,7 m², tại tiểu khu 32, thị trấn Nông Trường, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La giữa ông Trọng, bà Dung và ông Dũng, bà Hòa. 

Bản án sơ thẩm nhận định: Hợp đồng ngày 08/10/2018 “nhằm che giấu Hợp đồng chuyển nhượng giữa nguyên đơn (bà Hằng) với bị đơn (ông Trọng, bà Dung)”, từ đó quyết định: Hợp đồng ngày 08/10/2018 vô hiệu. 

Bộ luật tố tụng dân sự năm quy định: 

"Điều 5. Quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự: 1- Đương sự có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự. Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó. 2- Trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự, đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội".

"Điều 186. Quyền khởi kiện vụ án: Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình".

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: 

“Điều 8. Căn cứ xác lập quyền dân sự. Quyền dân sự được xác lập từ các căn cứ sau đây: 1- Hợp đồng. 2- Hành vi pháp lý đơn phương. 3- Quyết định của Tòa án, cơ quan có thẩm quyền khác theo quy định của luật. 4- Kết quả của lao động, sản xuất, kinh doanh; kết quả của hoạt động sáng tạo ra đối tượng quyền sở hữu trí tuệ. 5- Chiếm hữu tài sản. 6- Sử dụng tài sản, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật. 7- Bị thiệt hại do hành vi trái pháp luật. 8- Thực hiện công việc không có ủy quyền. 9- Căn cứ khác do pháp luật quy định”. 

Bà Hằng không phải là một bên (chủ thể) trong Hợp đồng ngày 08/10/2018, do đó bà Hằng không có quyền yêu cầu Tòa án phán quyết về hiệu lực của Hợp đồng ngày 08/10/2018 ký giữa: [1] ông Dũng, bà Hòa với: [2] ông Trọng, bà Dung.

Chúng tôi lưu ý, trong yêu cầu khởi kiện của bà Hằng (nguyên đơn) là: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, cụ thể là Hợp đồng ngày 03/01/2019 - chúng tôi sẽ trình bày chi tiết ở phần sau. Trong khi đó, hợp đồng ngày 08/10/2018, là thực hiện giữa ông Trọng, bà Dung và ông Dũng, bà Hòa. Ông Trọng, bà Dung và ông Dũng, bà Hòa mặc dù có lời khai khác nhau, tuy nhiên cho tới thời điểm này giữa hai bên không có tranh chấp (ông Dũng, bà Hòa không có đơn yêu cầu độc lập, ông Trọng, bà Dung không có yêu cầu phản tố trong vụ án để xem xét tính pháp lý của Hợp đồng ngày 08/10/2018). Nghĩa là, Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên bố: Hợp đồng ngày 08/10/2018 vô hiệu - đã giải quyết vượt quá yêu cầu khởi kiện.

Chúng tôi cũng lưu ý, bà Hằng đã dùng chứng cứ là Hợp đồng giả (tức là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/01/2019 giữa bà Hằng với ông Trọng, bà Dung), để hủy bỏ hiệu lực của hợp đồng ngày 08/10/2018 đã được công chứng. Chúng tôi sẽ phân tích tính pháp lý của hợp đồng này ở phần dưới.

Ba là, Tòa án cấp sơ thẩm đã công nhận: 'hợp đồng tưởng tượng' giữa nguyên đơn và bị đơn.  

Hồ sơ vụ án thể hiện rằng, có một Hợp đồng ngày 03/01/2019, giữa bà Hằng và ông Trọng, bà Dung. Thế nhưng lý giải về Hợp đồng ngày 03/01/2019 này của bà Hằng hết sức mâu thuẫn: “tôi đã nhờ ông Dũng, bà Hòa trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông Trọng, bà Dung…”, trong khi hồ sơ vụ án: không có căn cứ nào thể hiện ba bên: [1] bà Hằng, với: [2] Trọng, bà Dung và [3] ông Dũng, bà Hòa có thỏa thuận này. 

Chúng tôi lưu ý rằng, hồ sơ vụ án không có bất cứ chứng cứ nào thể hiện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa: [1] bà Hằng với [2] ông Trọng, bà Dung. Điều hết sức hiển nhiên là, nếu có sự việc bà Hằng cho ông Trọng, bà Dung vay tiền, thì tại sao không lập thành Giấy vay tiền, mà chuyển thành “Hợp đồng ngày 03/01/2019”. Do đó, chứng cứ “Hợp đồng ngày 03/01/2019” này chứng minh: Nguyên đơn đã "lừa" Bị đơn ký vào Hợp đồng ngày 03/01/2019.

Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm đã công nhận một “hợp đồng tưởng tượng” là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hằng với ông Trọng, bà Dung. Đây là phán quyết trái ngược hoàn toàn với quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015: “Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể” (Khoản 1 Điều 119), quy định về địa điểm giao kết hợp đồng (Điều 399), thời điểm giao kết hợp đồng (Điều 400). 

Bốn là, việc Tòa án cấp sơ thẩm đã công nhận tính hợp pháp của 'chứng cứ giả'.

Chứng cứ là tài liệu do Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu cung cấp thể hiện rõ - có 03 thửa đất hoàn toàn khác nhau: [1] thửa đất số 87, [2] thửa đất số 87a, [3] thửa đất số 87b. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định: “... tài liệu do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Hòa được tách thành: thửa thứ nhất là thửa đất số 87: 150 m² đất ở, thửa thứ hai là thửa đất số 87a: 420,3 m² đất trồng cây hàng năm, thửa thứ ba là thửa đất số 87b: 452,7 m²...”. 

Thế nhưng, Tòa án cấp sơ thẩm nhận định: “... diện tích đất đang tranh chấp được xác định theo biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 03/12/2021 là thửa đất số 87b, tờ bản đồ số 28 là phù hợp với các tài liệu do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu cung cấp...”. Từ đó, đưa ra nhận định thiếu khách quan, đến mức phi lý: nguyên đơn (bà Hằng) là chủ sử dụng của thửa đất số 87a (trong “Hợp đồng ngày 03/01/2019”) chính là thửa đất số 87b (dòng thứ 22, trang 13 của Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2022/DS-ST ngày 10/03/2022). Đồng thời, nhận định phi lý: “cần xác định đã có việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng giữa bà Hằng, với ông Trọng, bà Dung, diện tích chuyển nhượng là 452,7 m², thuộc thửa đất 87b, tờ bản đồ số 28”.

Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm đưa ra những kết luận mâu thuẫn, không phù hợp với những tình tiết khách quan, đến mức phi lý, đó là: 

• Thửa đất số 87b, tờ bản đồ số 28, có diện tích 452,7 m² tại thời điểm ngày 03/01/2019 mang tên chủ sử dụng là: ông Trọng, bà Dung. Thửa đất 87a, tờ bản đồ số 28, lúc thời điểm ngày 03/01/2019 mang tên chủ sử dụng là ông Dũng, bà Hòa có diện tích: 420,3 m². Đây là 02 thửa đất hoàn toàn khác nhau - nhưng đã bị 'đánh tráo khái niệm' là cùng một thửa đất.

• Tòa án cấp sơ thẩm (căn cứ Điều 91 Bộ luật tố tụng dân sự) cần phải xem xét: nguyên đơn (bà Hằng) không thể đưa ra được căn cứ chứng minh mình đã nhờ ông Dũng, bà Hòa ký hộ hợp đồng với ông Trọng, bà Dung; thì nhận định ngược lại - công nhận giao dịch 03 bên bằng những nhận định: “... ông Trọng, bà Dung không cung cấp được tài liệu, chứng cứ gì chứng minh là bà Hằng nhờ ký hộ” (dòng 29, trang 15 của Bản án), “... việc ký tên vào Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 08/10/2018 với ông Trọng, bà Dung là do bà Hằng nhờ” (dòng 21, trang 17 của Bản án). 

• Ông Trọng, bà Dung đã phủ nhận, đã trả 247.000.000 đồng cho nguyên đơn (bà Hằng) số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bởi bản chất không có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Trong hồ sơ vụ án không có bất kỳ tài liệu, chứng cứ nào thể hiện điều này thì Hội đồng xét xử lại nhận định: “bà Trần Thu Hằng phải trả ông Phạm Văn Trọng, bà Lê Thùy Dung 247.000.000 đồng”. 

Năm là, Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên Hợp đồng ngày 02/04/2021 vô hiệu trong khi các chủ thể của hợp đồng này không có tranh chấp.

Tòa án cấp sơ thẩm nhận định Hợp đồng ngày 02/04/2021 giữa ông Trọng, bà Dung với ông Thành đã được Công chứng viên Bùi Thị Thuận - Phòng công chứng số 2 tỉnh Sơn La, địa chỉ: Tiểu khu 6, thị trấn Mộc Châu, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La, công chứng “có sự gian dối về giá”. Từ đó, quyết định: hợp đồng ngày 02/04/2021 vô hiệu. Cụ thể: 

Cụ thể, Bản án sơ thẩm số 09/2022/DS-ST: “... theo Biên bản định giá tài sản ngày 03/12/2021 diện tích đất đang tranh chấp trị giá trị giá 3.840.000.000 đồng. Ông Thành xác định giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế vào ngày 02/4/2021 là 3.400.000.000 đồng, ông Trọng và bà Dung xác định giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất như trong Điều 1 của Hợp đồng ngày 02/4/2021 là 500.000.000 đồng. Như vậy, giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trong Hợp đồng ngày 02/4/2021 là 500.000.000 đồng là không ngay tình”. 

“… ông Hoàng Văn Thành mặc dù đã thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng ông Thành không phải người thứ ba ngay tình do có sự gian dối về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trong hợp đồng” (dòng 19 trang 19 của Bản án).

Chúng tôi dẫn chiếu các quy định của pháp luật có liên quan đẻ thấy sự phi lý của nhận định này:

- Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 180. Chiếm hữu ngay tình: Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu”.

“Điều 181. Chiếm hữu không ngay tình: Chiếm hữu không ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu biết hoặc phải biết rằng mình không có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu”.

- Nghị định số 12/2012/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy định về thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản:

“2- Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. (a) Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai” (Điểm a Khoản 2 Điều 18). 

- Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính quy định căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản:

“1- Giá chuyển nhượng: (a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng” (Điểm a Khoản 1 Điều 17).

Về lý do, vì sao giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 87b, tờ bản đồ số 28, có diện tích 452,7 m², tại tiểu khu 32, thị trấn Nông Trường, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La trong hợp đồng ngày 02/04/2021, chỉ là 500.000.000 đồng, đã được các bên ông Trọng, bà Dung, ông Thành, ông Phẩm giải thích rõ:

Vào ngày 02/4/2021, ông Trọng, bà Dung thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất 452,7 m² cho ông Phẩm, Nhưng ngay sau đó, ông Phẩm quyết định nhượng lại thửa đất 452,7 m² cho ông Thành để hưởng phần giá trị chênh lệnh. Ba bên gồm ông Trọng, bà Dung - ông Phẩm - ông Thành đã đạt được thỏa thuận không vi phạm điều cấm của pháp luật: ông Trọng, bà Dung) hủy hợp đồng chuyển nhượng (có công chứng) đã ký với ông Phẩm để chuyển sang ký hợp đồng với ông Thành, số tiền ghi trên giao dịch là 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng). Cơ quan thuế sau đó đã ấn định giá: 728.673.000 đồng (ông Trọng, bà Dung đã nộp thuế đầy đủ). Phần giá trị chênh lệch giữa ông Phẩm và ông Thành do hai Bên (ông Phẩm, ông Thành) tự thực hiện, không liên quan tới bị đơn (ông Trọng, bà Dung), cũng không thuộc phạm vi thỏa thuận ba Bên. Như vậy, số tiền giao dịch ghi trên Hợp đồng công chứng là 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng) là chính xác, trung thực. 

Về nội dung này, giả sử ông Phẩm hưởng chênh lệnh, phải có trách nhiệm kế khai và  nộp thuế theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, đây là vấn đề khác. Tòa án có thể kiến nghị cơ quan thuế truy thu khoản tiền này. Việc Tòa án cấp sơ thẩm nhận định: “… ông Thành không phải là người thứ ba ngay tình do có sự gian dối về giá…” - là kết luận không phù hợp với quy định của pháp luật dân sự (Điều 180, Điều 181 Bộ luật dân sự năm 2015), không phù hợp với tình tiết khách quan, tức là "đánh tráo khái niệm". Bởi ông Thành hoàn toàn là “người thứ ba ngay tình”, bởi không biết đến các vấn đề giữa các bên trước đó là: bà Hằng, ông Trọng, bà Dung và ông Dũng, bà Hòa. Đồng thời vấn đề giá chuyển nhượng là chính xác trung thực, không phải gian dối bởi đây là thỏa thuận ba bên giữa ông Trọng, bà Dung, với ông Phẩm, ông Thành. 

Pháp luật về thuế thu nhập cá nhân quy định, giá theo thuận hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thì chỉ dẫn đến hậu quả, các Cơ quan thuế chỉ có thẩm quyền ấn định số thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp, không dẫn đến hợp đồng vô hiệu.

Cuối cùng, chúng tôi lưu ý, giữa các chủ thể của hợp đồng này 02/02/2012 là ông Trọng, bà Dung và ông Thành không có tranh chấp (không có yêu cầu độc lập, yêu cầu phản tố). Đồng thời, hợp đồng này đã được công chứng đúng quy định của pháp luật. Việc Tòa án cấp sơ thẩm tuyên vô hiệu một hợp đồng không có tranh chấp là vượt quá (thực tế là không có yêu cầu) khởi kiện.

III- DẤU HIỆU 'LỪA ĐẢO CHIẾM ĐOẠT TÀI SẢN' TRONG HỢP ĐỒNG NGÀY 08/10/2018 VÀ NGÀY 03/01/2019: 

Bà Hằng khai rằng, mình mới là người chuyển nhượng thửa đất 452,7 m² (mang tên ông Dũng, bà Hòa) sang cho bông Trọng, bà Dung vào ngày 08/10/2018, đồng thời lý giải: “Tôi đã nhờ ông Dũng, bà Hòa trực tiếp ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Trọng, bà Dung để đảm bảo trách nhiệm trong việc chuyển nhượng đất giữa tôi và ông Trọng, bà Dung…” (đơn khởi kiện), “do đó để đảm bảo căn cứ đòi nợ đối với số tiền còn lại nên ngày 03/01/2019 giữa tôi và anh Trọng, chị Dung ký tay với nhau một hợp đồng chuyển nhượng làm cơ sở để xác định nghĩa vụ bị đơn. Đồng thời phía bị đơn xin được thanh toán 2.453.000.000 đồng còn lại trong 1,5 năm. Chính vì vậy mới có văn bản viết tay ngày 03/1/2019” (đơn trình bày ngày 25/5/2021). 

Hồ sơ vụ án, ông Trọng, bà Dung không thừa nhận có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Hằng và ông Trọng, bà Dung - như phân tích trên. Lời khai của bà Hằng là căn cứ rất rõ ràng, vào ngày 03/01/2019, không có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nào từ bà Hằng cho ông Trọng, bà Dung. 

Từ gian dối của bà Hằng và theo phán quyết của Hội đồng xét xử sơ thẩm, ông Trọng, bà Dung, ông Phẩm, ông Thành có rủi ro bị mất số tiền là: 3.840.000.000 đồng (ba tỷ tám trăm bốn mươi triệu đồng - Biên bản định giá tài sản ngày 03/12/2021, khi mất quyền sở hữu, sử dụng của thửa đất 452,7 m² (thuộc thửa đất số 87b, tờ bản đồ số 28, tại tiểu khu 32 thị trấn Nông trường Mộc Châu, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La).

Chúng tôi lưu ý thêm, liên quan đến tranh chấp này: ông Thành và Công ty Luật TNHH Everest đã có văn bản báo tin tội phạm gửi Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Sơn La. Trong suốt quá trình xác minh của cơ quan điều tra, thể hiện: không có bất cứ chứng cứ nào về sự tồn tại của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất: số 87b, tờ bản đồ số 28, có diện tích 452,7 m², tại tiểu khu 32, thị trấn Nông Trường, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La, giữa bà Hằng và ông Trọng, bà Dung. 

Hơn nữa, giả thiết bà Hằng cho rằng, giữa hai bên có việc vay nợ, thì cần lập các văn bản vay tiền, mà không thể thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả (ngày 03/01/2019).  

Hồ sơ vụ án đã thể hiện, ông Dũng, bà Hòa đã chuyển nhượng thửa đất 452,7 m² cho bà Hằng và tiếp tục chuyển nhượng thửa đất 452,7 m² (lần thứ hai) cho ông Trọng, bà Dung là hành vi có dấu hiệu lừa đảo rất rõ ràng. 

Mặc dù Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Sơn La kết luận không có dấu hiệu tội phạm trong vụ việc này, nhưng chúng tôi sẽ tiếp tục hiện các khiếu nại tới các cơ quan có thẩm quyền khác.

IV- HỘI ĐỒNG XÉT XỬ CẤP SƠ THẨM ĐÃ KHÔNG TRIỆU TẬP CÁC ĐƯƠNG SỰ QUAN TRỌNG THAM GIA VỤ ÁN: 

Hội đồng xét xử sơ thẩm tuyên Hợp đồng ngày 08/10/2018 và Hợp đồng ngày 03/01/2019 là vô hiệu. Trong vụ án, Công chứng viên Đặng Xuân Mình - Công chứng viên thuộc Văn phòng công chứng Đặng Vĩnh Mình (địa chỉ tại Tiểu khu 40, Thị trấn Nông trường Mộc Châu, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La) là người công chứng Hợp đồng ký ngày 08/10/2018 giữa ông Dũng, bà Hòa, và ông Trọng, bà Dung. 

Công chứng viên Bùi Thị Thuận - Phòng công chứng số 2 tỉnh Sơn La (địa chỉ: Tiểu khu 6, thị trấn Mộc Châu, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La) chứng nhận Hợp đồng ngày 02/4/2021 giữa ông Trọng, bà Dung và ông Thành. 

Trong quá trình giải quyết vụ án, các đương sự trên có ý nghĩa quan trọng trong việc xem xét hiệu lực của hợp đồng (tính hợp pháp, hợp lệ). Tòa án không triệu tập đối với (02) hai công chứng viên Đặng Xuân Mình và Bùi Thị Thuận tham gia với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan hoặc người làm chứng là thiếu sót trong quá trình thu thập chứng cứ, vi phạm tố tụng của vụ án. 

Từ những lý lẽ nêu trên, các Luật sư của Công ty Luật TNHH Everest bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm: Hủy toàn bộ bản án sơ thẩm chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

V- VIDEO VỀ VỤ ÁN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT:

Vui lòng điền mật khẩu: 123456 để có thể xem video.

Phần  01:

Phần 02:

Phần 03: