Các dạng tranh chấp hợp đồng bảo đảm phổ biến

I- BẢN CHẤT PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG BẢO ĐẢM:

1- Khái quát về hợp đồng bảo đám:

Trường hợp cầm cố tài sản, theo Điều 309 Bộ luật dân sự năm 2015, bên cầm cố sẽ giao tài sản thuộc quyền sở hừu của mình cho bên nhận cầm cố là tổ chức tín dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên vay trong hợp đồng tín dụng. Trường hợp thế chấp tài sản, theo Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015, bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên vay trong hợp đồng tín dụng đối với bên nhận thế chấp là tổ chức tín dụng, tài sản thế chấp vẫn do bên thế chấp hoặc bên thứ ba theo thỏa thuận giữa bên nhận thế chấp và bên thế chấp quản lý, không chuyển giao tài sản cho tổ chức tín dụng.

Hợp đồng bảo đảm là hợp đồng phụ của hợp đồng tín dụng, được lập ra với mục đích là xác lập biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ trà nợ của bên vay vốn theo hợp đồng tín dụng. Theo đó, hợp đồng bảo đảm có mối liên hệ chặt chẽ và phụ thuộc vào hợp đồng tín dụng đối với những điều khoản về bên được bảo đảm, bên nhận bảo đảm, phạm vi bảo đảm, thời hạn bảo đảm.

2-  Đặc điểm của hợp đồng bảo đảm:

Về chủ thể hợp đồng: Chủ thể của Hợp đồng bảo đảm có thể chính la bên vay hoặc bên thứ ba đứng ra bâo đâm bằng tài sản cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên vay theo hợp đồng tín dụng (khoản 1 Điêu 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ).

Về hình thức: Nếu như Bộ luật dân sự năm 2005 quy định việc cầm cô tài sân, thế chấp tài sản phải được lập thành văn bàn, có thể lập thành vàn bân riêng hoặc ghi trong hợp đồng chỉnh, thì đên Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hình thức của hợp đồng bảo đâm được sửa đôi mở rộng hơn đối với cả hai loại hợp đồng thế chấp và hợp đồng cầm cô khi không quy định bắt buộc phải lập thành văn bản, trừ trường hợp một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ thì mồi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản (khoản 2 Điều 296) và trừ trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phâi được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó (khoản 2 Điều 119).

Về hiệu lực hợp đồng: Việc ký kết hợp đồng cầm cố tài sản, thế chấp tài sản thể hiện ý chí và sự thỏa thuận giữa bên cho vay, bên vay và bên cầm cố, thế chấp, do vậy, sau khi ký kết thì hợp đồng bảo đảm đã có giá trị ràng buộc nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng. Tuy nhiên, do yếu tố đặc thù của hợp đồng bảo đảm nên pháp luật có quy định những điều kiện để hợp đồng có hiệu lực pháp luật và có hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.

Bộ luật dân sự năm 2015 (Điều 297, 298) quy định hai phương thức làm phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba của biện pháp bảo đảm là: (i) Nắm giữ, chiếm giữ tài sản bảo đảm; và (ii) Đăng ký biện pháp bảo đảm thay thế cho quy định “giả trị pháp lý đối với người thứ ba” được ơhi nhận trong Bộ luật dân sự năm 2005. Nghị định sổ 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 102 2017NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chinh phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm (Nghị định số 102/2017/NĐ-CP).
Hợp đồng cằm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm kỷ kết, nhưng phát sinh hiệu lực đổi khảng đối với bến thứ ba ke từ thời điểm bên nhận cầm cố nẳm giữ tài sản cầm cố (Điều 310 BLDS 2015). Thông thường, đổi với hợp đồng cầm cố tài sản không phải là tiền, thẻ tiết kiệm, giày tờ có giả. thì các tổ chức tín dụng thường bô sung một hoặc cả hai thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm.

Hợp đồng thế chấp tài sản chia ra thành nhiều trường hợp, đối với thế chấp nhà ở thì hợp đồng thế chấp có hiệu lực khi được công chửng, chứng thực (Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014); đối với thế chấp quyèn sử dụng đất thì sau khi đã công chửng, hợp đảng thế chấp chì có hiệu lực khi thực hiện đăng ký tại Vàn phòng đăng kỷ nhà đất (Điều 95 Luật Đất đai năm 2013. Điều 10 Nghị định số 163/2006 NĐ-CP và Điều 5 Nghị định số 102/2017 NĐ-CP): đổi với thế chấp tàu bay, tàu biên thi hợp đồng thế chấp có hiệu lực kể từ thời diêm đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký tàu bay, tàu biến (Điều 10 Nghị định số 163/2006 NĐ-CP, Điều 5 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP); đối với thế chấp các tài sản khác thì có hiệu lực sau khi ký hợp đồng, các tổ chức tín dụng có thề lựa chọn việc công chứng hoặc không công chứng loại hợp đồng thế chấp này, đồng thời, các tổ chức tín dụng thường bổ sung thủ tục đảng ký giao dịch bảo đảm do cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp thực hiện.

Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác không được kê biên tài sản bảo đảm đã được đăng ký giao dịch bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ khác của bên bảo đảm. trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Thứ tự đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ quyết định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý tài sảnbảo đảm được bảo đảm cho nhiều nshìa vụ (Điều 308 Bộ luật dân sự năm 2015).

Về tính độc lập tương đối với hợp đồng tín dụng: Hợp đồng bảo đảm là hợp đồng phụ, phát sinh từ hợp đồng chính là hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên, điểm đặc thù của hợp đồng phụ này là có tính độc lập tương đối với hợp đồng chính, kể cả khi hợp đồng tín dụng bị vô hiệu nhưng hợp đồng phụ là hợp đồng bảo đảm vẫn có hiệu lực. Trừ trường hợp có thoả thuận của các bên, hợp đồng tín dụng bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì hợp đồng bảo đảm châm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng tín dụng thì hợp đồng bảo đảm không chấm dứt; hợp đồng bảo đảm vô hiệu không làm chấm dứt hợp đồng tín dụng; hợp đồng tín dụng bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì hợp đồng bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng tín dụng thì hợp đồng bảo đảm không chấm dứt; hợp đồng bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện không làm chấm dứt hợp đồng tín dụng.

Bộ luật dân sự năm 2015 (Khoản 2 Điều 407) cũng quy định không áp dụng nguyên tắc sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

II- CÁC DẠNG TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG BẢO ĐẢM PHỔ BIẾN:

1- Tranh chấp về hiệu lực của hợp đồng:

Hợp đồng vô hiệu do yếu tố chủ thể: Hợp đồng bảo đảm với tính chất là hợp đồng phụ của hợp đồng tín dụng nên có yếu tố chủ thể tương đồng như hợp đồng tín dụng và bị vô hiệu do yếu tố chủ thể tương tự như hợp đồng tín dụng bị vô hiệu. Đồng thời, về bản chất pháp lý, khi ký kết hợp đồng bảo đảm, bên bảo đảm mang tài sản thuộc sở hữu của mình hoặc quyền sử dụng đất của mình cầm cố, thế chấp cho bên nhận bảo đảm để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay vốn. Do vậy, tài sản bảo đảm phải thỏa mãn điều kiện tiên quyết là tài sản thuộc sở hữu hoặc là quyền sử dụng đất họp pháp của bên bảo đảm.

Hợp đồng vô hiệu do tài sản bảo đảm không đủ điều kiện để thế chấp: Trong thực tiễn hoạt động tín dụng và thực tiễn xét xử, các trường hợp tranh chấp về hợp đồng bảo đảm vô hiệu do tài sảnbảo đảm không du diều kiện để thế chấp diễn ra khá da dạng. Do sức ép của chỉ tiêu phát triển kinh doanh và khả năng chấp nhận, đánh giá rủi ro khá cởi mở trong hoạt động tín dụng, một số trường hợp, các tổ chức tín dụng nhận the chấp quyền sử dụng đất khi đất không đù điều kiện để thực hiện thế chấp theo quy định tại Luật Đất đai (Điều 188 Luật Đất đai nam 2013) như: chưa được cấp giầy chứng nhận quyền sử dụng đẩt. đất đang có tranh chấp hoặc thời hạn nhận thế chấp dài hơn thời hạn người thế chấp được quyền sử dụng đất. Đối với nhà ở là việc nhận thế chấp nhà ở không đủ điều kiện đê thế chấp theo quy định tại Luật Nhà ở (Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014) như: nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hừu nhà ở, nhà ở đang có tranh chấp hoặc nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện thế chấp.

Hợp đồng vô hiệu do sai lệch về thông tin tài sản bảo đảm: Trong thực tiễn xét xử tranh chấp hợp đồng bảo đảm, nhiều trường hợp mô tả sai lệch thông tin về tài sản bảo đảm sẽ dẫn đến hợp đồng bảo đâm bị vô hiệu. Đó là những trường hợp hợp đồng bảo đảm mò tả thông tin về tài sảnbâo đảm một cách chi tiết, nhưng trên thực tế khi Tòa án đi xác minh tài sản tranh chấp thì thấy thông tin mô tả chi tiết đó bị sai lệch, ví dụ: thế chấp phương tiện vận tải nhưng mô tả sai số khung, số máy; thế chấp máy móc thiết bị nhưng lại mô tả sai sô hiệu, series của máy móc; thê chấp nhà 4 tầng nhưng thực tế lại là nhà 1 tầng... Tài sản bảo đảm có thề được miêu tả chung nhưng phải bảo đảm xác định được tài sản thế chấp là tài sản nào (khoản 2 Điều 295 Bộ luật dân sự năm 2015).

Hợp đồng vô hiệu do vi phạm về hình thức: Hợp đồng bảo đảm có quy định chặt chẽ về hình thức. Tuy nhiên, trong thực tiễn, vẫn xảy ra nhiều trường hợp hợp đồng thế chấp bị vô hiệu về một hình thức khi hợp dồng thế chấp  nhà ở không được công chứng, chưng thực theo Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, nhất là đối với những loại công trình xây dựng trên đất  có công năng hỗn hợp giữa nhà ở và nhà sử dụng vào mục đich sản , kinh doanh, nhà xưởng xây dựng trên đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp dồng the chấp quyền sử dụng đất khong thực hiện đăng ký tại văn phòng đăng ký nhà đất theo quy định tại Điều 05 Luật Đất đai năm 2013. Điều 10 và Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, được sửa đổi. Bổ sung bởi Nghị dịnh số 11/2012/NĐ-CP.

2- Tranh chấp về việc thực hiên hợp đồng bảo đảm:

Việc thực hiện hợp đồng bảo đảm diễn ra trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng được bảo đảm, kết thúc khi hợp đồng tín dụng được thanh lý. Trong thực tiễn, có nhiều vi phạm của bên bảo đảm và trong một số trường hợp là của bên nhận bảo đảm đối với việc quản lý tài sản theo đúng hợp dồng bảo đảm. dẫn đến tranh chấp giữa các bên.

Tuy nhiên, do dặc thù của hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm. nên khi bên bảo đảm vi phạm hợp đồng bảo đảm và tranh chấp xảy ra đến mức độ phát sinh rủi ro tín dụng thì tổ chức tín dụng thường sử dụng quyền quyết định thu hồi nợ trước hạn và nếu không thu hồi đủ nợ thì tranh chấp cuối cùng khởi kiện ra Tòa án lại chuyển hóa sang tranh chấp hợp đồng tín dụng. Nhưng thời gian gần đây. khi ngày càng nhiều trường hợp. bên vay vốn không còn khà năng trả nợ. Việc thu hồi nợ chỉ dựa vào xử lý tài sản bảo đảm của bên thứ ba. thì tranh chấp sẽ xảy ra giữa bên nhận bảo đảm với bên bảo đảm hoặc với bên khác như trình bày dưới đây.

Các trường hợp tranh chấp đối với bên bảo đảm xảy ra khi bên bảo đảm đơn phương chuyên giao, chuyên nhượng tài sản thế chấp cho bên khác, làm hư hỏng hoặc suy giảm giá trị của tài sản thế chấp, vi phạm nghĩa vụ quan lý tài sản thế chấp  gây thiệt hại cho bên nhận thế chấp. 

Các trường hợp tranh chấp đối với bên khác: (i) Nếu tài sản thế chấp đang bị cầm giữ theo quy định tại BLDS 2015 (từ Điều 346 đến Điều 350) thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp thực hiện các nghĩa vụ đối với bên cầm giữ hoặc tự minh thực hỉẹn các nghĩa vụ theo quy định của BLDS 2015 đối với bên cầm giữ đểnhận lại tài sản thế chấp: sau khi bên nhận thế chấp hoặc bên thể chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ mà bên cầm giữ không giao lạí tài sản theo thời hạn và địa điểm mà bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp yêu cầu thì có thể khởi kiện bên cầm giữ ra Tỏa án để giải quyét tranh chấp; (ii) Nếu tải sàn thế chấp (thường là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh) do bên thế chấp bán. thay thế tài sản thế chấp không đúng thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, mà bên nhận chuyên quyền sở hữu. quyền sừ dụng tải sản không thực hiện việc giao lại tài sản theo đúng yêu cầu của bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền thực hiện việc thu giữ tài sản bảo đảm theo quy định tại Điều 63 Nghị định số 163 2006NĐ-CP vã hoặc theo thóa thuận từ quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về thu giữ tài sản bảo đảm hoặc khởi kiện ra Tòa án đê giải quyết.

3- Tranh chấp về việc thu hồi và xử lý tài sản bảo đảm:

Việc thu hồi vả xử lý tài sản bảo đảm được pháp luật quy định rõ trong Nghị định số 163 2006 NĐ-CP. Nghị định số 11 2012 NĐ-CP và đổng thời lần đầu tiên được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2015. tuy nhiên trên thực tế, đây lả một hoạt động mà tổ chức Tín dụng thường có nhiều vướng mắc và sai sót.

Tranh chấp về nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là tranh chấp về việc bên bảo đảm. bên giữ tải sàn bảo đảm của khoản nợ xấu không giao tài sản bảo đảm hoặc giao không đúng theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm. bên có quyền xử lý tài sản bảo đảm dể xử lý tài sản đó nhằm giải quyết nợ xấu.

Tranh chấp về quyền xử lý tải sản bảo đảm của khoản nợ xấu là tranh chấp các việc xác định người có quyền xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu. 

Lưu ý, tranh chấp về xử lý nợ xấu. tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu được Tòa án thụ lý giai quyết theo thu tục rút gọn (Nghị quyết số03/2018/NQ-HĐTP ngàv 15/5/2018 của Hội đông Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao hưởng dẫn ảp dụng một số quv định của phap luạt trong giải quyết tranh chấp về xử lý nợ xấu. tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu tại Toà án nhân dân - Nghị quyết số 03/2018/NQ-HĐTP).

Vì thế tranh chấp về thu hồi và xử lý tài sản bảo đảm là loại tranh chấp phổ biến nhẩt trong các tranh chấp hợp đồng bảo đảm.

Tranh chấp về phạm vi bảo đảm: Theo quy định của pháp luật, một tài sản có thể dùng để bảo đảm cho nhiều khoản vay, nhiều hợp đồng tín dụng của một hay nhiều bên vay và tại một hay nhiều tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, hợp đồng bảo đảm phải quy định rõ phạm vi bảo đảm. 

Trong nghiệp vụ tín dụng, có nhiều phưong án xác định phạm vi bảo đảm: cho hợp đồng tín dụng cụ thể, có thể là hợp đồng tín dụng hạn mức hoặc hợp đồng tín dụng từng làn: cho số tiên vay cụ thể trong hợp đồng tín dụng; cho một hay nhiều bên vay vốn trong một khoảng thời gian cụ thể.

Trong thực tiễn, những hợp đồng bảo đảm không quy định rõ phạm vi bảo đảm đều dẫn đến tranh chấp và khi vụ án được xét xử tại Tòa án thì phần thua thiệt thường thuộc về tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, tranh chẩp thường xảy ra đối với hợp đồng tín dụng đã quy định rõ phạm vi bao đảm, nhưng khi xử lý tài sản thì tổ chức tín dụng lại xừ lỷ quá phạm vi bảo đảm đã được quy định, gây thiệt hại cho bên bảo đảm.

Tranh chấp về trình tự, thủ tục thu hồi và xử lý tài sản bảo đám: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP cũng như Bộ luật dân sự năm 2015 quy định khá cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi và xử lý tài sản bảo đảm. Nhưng trên thực tế, vì yếu tố khách quan, do cần yếu tố bất ngờ để tránh sự chống đối của các bên liên quan, có tổ chức tín dụng đã thực hiện không theo đúng trình tự, thù tục khi thu hồi và xử lý tài sản bảo đảm và dẫn đến tranh chấp phức tạp, ảnh hưởng đến quá trình xử lý tài sản bảo đảm.

Các tranh chấp phát sinh khi: (i) Tổ chức tín dụng, người xử lý tài sản không thực hiện hoặc thực hiện không đúng thủ tục thông báo trước cho bên bảo đảm, bên giữ tài sản bảo đảm và các bên nhận bảo đảm khác, nếu có; (ii) Tài sản bảo đảm bị xử lý không trong thời hạn do các bên thoả thuận, nếu không có thoả thuận thì bị xử lý nhưng không được trước bảy ngày đối với động sản hoặc mười lăm ngày đối với bât động sản, kể từ ngày thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm; (iii) Áp dụng các biện pháp vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội trong quá trình thu giữ tài sản bảo đảm.

Tranh chấp về phương thức xử lỷ tài sản: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (Điều 59) và Bộ luật dân sự năm 2015 (từ Điều 303 đến Điều 305) quy định về các phưong thức xử lý tài sản bảo đảm theo thoả thuận gồm: (i) Bán tài sản bảo đảm; (ii) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; (iii) Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ; và (iv) Phưong thức khác do các bên thoả thuận. 

Trường hợp không thỏa thuận được thì tài sản bảo đảm được bán đấu giá theo quy định của pháp luật. Riêng đối với tài sản bảo đảm có thể xác định được giá cụ thể, rõ ràng trên thị trường thì người xử lý tài sản được bán theo giá thị trường mà không phải qua thủ tục bán đấu giá, đồng thời phải thông báo cho bên bảo đảm và các bên cùns nhận bảo đảm khác (Điều 65 và Điều 68 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP).

Trên thực tế, khi đã phát sinh vi phạm hợp đồng tín dụng. vi phạm hợp đồng bảo đảm, phát sinh nợ quá hạn và nảy sinh tranh chấp thì có rất ít trường hợp các bên thỏa thuận được với nhau các phương thức xử lý tài sản. Khi đó, các tổ chức tín dụng thường chủ động tiến hành bán tài sản bảo đảm và việc bán tài sản này trong nhiều trường hợp không thực hiện đúng quy trình bán tài sản. Tranh chấp thường xây ra về việc: bản đấu giá không tuân thủ đúng quy định các bán đấu giả. bản không qua đấu giá đối với những tài sản quy định phải bán đấu giả. thủ tục định giá tài sản để bán không đúng quy định, không thực hiện đúng thủ tục thông báo bán tài sản, việc hạ giá bán và chốt giả bản không đúng quy định.