Các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

"Bất công ở bất cứ đâu cũng là mối đe dọa cho công lý ở mọi nơi."

– Martin Luther King

Các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lý nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và QSDĐ cho các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất. Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất là rất chặt chẽ và cụ thể, bao gồm những quy định chung áp dụng và những quy định về thẩm quyền cụ thể cho từng cơ quan. Những quy định chung là các quy định mà mỗi cơ quan nhà nước khi giao đất phải triệt để tuân theo các căn cứ, các trình tự, thủ tục... về giao đất. Những quy định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, các quyền hạn về giao đất, với mục đích làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dưới, vừa không tập trung quan liêu ở bên trên, làm cho các cơ quan thấy được trách nhiệm của mình trong lĩnh vực giao đất.

Liên hệ

I- CÁC QUY ĐỊNH VỀ GIAO ĐẤT

Giao đất với ý nghĩa là một nội dung của quản lý nhà nước đối với đất đai, là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và QSDĐ cho các tổ chức và hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất.

Những quy định của pháp luật trong lĩnh vực giao đất là rất chặt chẽ và cụ thể, bao gồm những quy định chung áp dụng và những quy định về thẩm quyền cụ thể cho từng cơ quan. Những Quy định chung là các quy định mà mỗi cơ quan nhà nước khi giao đất phải triệt để tuân theo các căn cứ, các trình tự, thủ tục... về giao đất. Những quy định về thẩm quyền cụ thể nhằm giới hạn phạm vi, các quyền hạn về giao đất, với mục đích làm cho các thẩm quyền này thống nhất và hợp lý vừa không phân tán, thả nổi cho cấp dưới, vừa không tập trung quan liêu ở bên trên, làm cho các cơ quan thấy được trách nhiệm của mình trong lĩnh vực giao đất.

1- Các căn cứ giao đất, cho thuê đất

Các Luật đất đai trước đây đều nhiều lần sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với tiêu chí về căn cứ giao đất, cho thuê đất. Bởi lẽ, nhu cầu của người sử dụng đất trên thực tế là rất đa dạng, họ thể hiện qua việc trình dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Vì vậy, Điều 52 Luật đất đai nêu hai căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất một cách tổng quát là:

- Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện có được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư,đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Với căn cứ thứ hai cần phải xác định hai vấn đề, thứ nhất là nhu cầu đó thể hiện ở những loại dự án nào? và thứ hai, nhu cầu sử dụng đất ghi nhận trong đơn xin giao đất, thuê đất của những chủ thể sử dụng đất thì cần thiết phải có cơ quan nhà nước xác nhận nhu cầu đó không?

Vì vậy, các loại dự án cần phải phân biệt thành:

- Dự án đầu tư của tổ chức có sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc dự án có vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép đầu tư. Đối với dự án này, cơ quan thực hiện việc cấp giấy phép đầu tư trực tiếp thắm định nhu cầu sử dụng đất;

- Dự án đầu tư của tổ chức không sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc không phải dự án có vốn đầu tư nước ngoài thì phải có văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất của sở tài nguyên và môi trường nơi thực hiện dự án;

- Dự án xây dựng cơ sở tôn giáo đã được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt.

Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất thì trong đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhất thiết phải có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn về nhu cầu sử dụng đất.

Như vậy, để đáp ứng các nguyện vọng khác nhau của các chủ sử dụng đất, việc xác nhận nhu cầu sử dụng đất là yêu cầu bắt buộc.Qua đó, căn cứ để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trở nên minh bạch, thể hiện nhu câu thực trong sử dụng đất và tránh được tình trạng giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất còn tùy tiện ở một SỐ địa phương hiện nay.

2- Hình thức giao đất, cho thuê đất

Kế thừa và phát triển các Luật đất đai trước đây (Luật đất đai năm 1993 và Luật đất đai năm 2003), Luật đất đai năm 2013 vẫn giữ nguyên các hình thức về giao đất và cho thuê đất. Do vậy, từ Điều 54 đến Điều 56 vẫn thể hiện các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền sử dụng đất và hình thức thuê đất. Tuy Nhiên, cần lưu ý ở đây 4 vẫn dễ mới:

Thứ nhất, lần đầu tiên Luật đất đai chính thức quy định quyền của người sử dụng đất trong việc lựa chọn hình thức sử dụng đất phù hợp với năng lực tài chính và nhu cầu sử dụng đất (Điều 172 Luật đất đai năm 2013). Đây là sự tiếp nối và góp phần hoàn thiện hơn nữa quyền của người sử dụng đất từng được quy định tại Điều 8 Luật đất đai năm 2003 khi căn cứ vào các điều kiện và khả năng tài chính của mình quyết định hình thức giao đất hay thuê đất cho phù hợp với khả năng khai thác của người sử dụng đất.

Thứ hai, phạm vì các đối tượng trong từng hình thức giao đất,cho thuê đất có sự thay đổi rất lớn, cá vỀ quan niệm cũng như chủthể. Ví dụ: trường hợp là doanh nghiệp Nhà nước được giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối từ trước 01/01/1999 với bình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, này dễ đảm bảo công bằng với các chủ thể kinh doanh khác thì phải chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất. Thực tế là, từ Luật đất đai năm 2013, tất cả các chủ thể sử dụng đất không kể là chủ thể trong nước hay chủ thể có vốn đầu tư nước ngoài đều có quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất thích hợp, không đành riêng bất cứ một sự khác biệt hoặc ưu đãi nào đó cho các chủ thể sử dụng đất khác nhau. Các doanh nghiệp trước đây sử dụng đất vì mục đích kinh doanh nếu đã được giao đất không thu tiền sử dụng đất theo các quy định trước đây thì này chuyển Sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất và không có bất cứ ngoại lệ nào khác.

Thứ ba, hình thức thuê đất được khuyến khích áp dụng đối với mọi chủ thể sử dụng đất, trong khi đó hạn chế dẫn các trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Thứ tư, đối với chủ thể có yếu tố nước ngoài {người Việt Nam Định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài)được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, hình thức và Luật đất đai năm 2003 chỉ dành cho chủ thể trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

II- CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Trong quá trình sử dụng đất, những biến động thường xuyên về mục đích sử dụng đất phù hợp với những dữ liệu của Nhà nước là điều bình thường. Đất nước ta đang trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hóa nên như cầu sử dụng đất cho các mục tiêu kinh tế là một tất yếu, mặt khác ngay trong sản xuất nông nghiệp việc chuyển dịch cơ cấu cây trồng, vật nuôi cũng khiến người sử dụng đất phải suy nghĩ về khả năng khai thác công năng từ đất đai. Tuy Nhiên, điều đó không có nghĩa là Nhà nước không thực hiện việc quản lý chặt chẽ trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất mà trái lại, trong Luật đất đai năm 2013, Nhà nước thiết kế các trường hợp khác nhau khi chuyển mục đích sử dụng đất vừa không gây phiền hà cho người sử dụng đồng thời động viên sự đóng góp của họ khi chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất được chia thành hai loại: chuyển mục đích phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển mục đích không phải xin phép.

1- Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép

Chuyển mục đích phải xin phép có nghĩa là, người sử dụng đất phải thực hiện những thủ tục hành chính thông qua văn phòng đăng ký QSDĐ để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất,cho thuê đất đồng ý cho phép chuyển sang sử dụng vào mục đích khác và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Như Vậy, thủ tục xin phép là một trình tự pháp luật. Cơ quan cho phép phải căn cứ vào tình hình hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai đã được phê duyệt để chấp thuận việc chuyển mục đích sử dụng đất. Các trường hợp phải xin phép là:

- Chuyên đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu nắm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản;

- Truyện đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác;

- Chuyển đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp;

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc thuê đất;

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thành đất ở;Đối với các trường hợp chuyển mục đích mà phải xin phép nêu trên, người sử dụng đất cần lưu ý một số điểm sau đây:

Thứ nhất, khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác thì acc quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng cho loại đất đã được chuyển mục đích sử dụng đất, thời hạn cũng sẽ được áp dụng tương tự.

Thứ hai, trong trường hợp chuyển mục đích mà phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì nộp tiền sử dụng đất theo loại đất đã được chuyển mục đích sử dụng đất, ví dụ: trường hợp chuyển từ loại đất không thu tiền sang loại đất có thu tiền sử dụng đất thì thu theo loại đất có thu tiền, nếu là đất nông nghiệp không thu tiền sang loại phi nông nghiệp có thu tiền thì lấy giá trỊ quyền sử dụng của loại đất có thu tiền trừ đi giá trị quyền sử dụng của loại không thu tiền trên cơ sở bảng giá đất đo địa phương công bố, nếu là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, nay chuyen sang phi nông nghiệp là đất ở thì tiền sử dụng đất phải nộp là tiền sử dụng đất ở trừ đi tiền sử dụng đất của đất phi nông nghiệp.

Thứ ba, trong trường hợp người sử dụng lựa chọn hình thức thuê đất thì trả tiền thuê đất đối với loại đất đã được chuyển mục đích sử dụng đất.

2- Các trường hợp không phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất

Luật đất đai không quy định một cách cụ thể là trường hợp nào không phải xin phép, chỉ xác định tại khoản b Điều 57 các trường hợp có xin phép. Có thể áp dụng một cách tương tự và ngược. lại là, khi người sử dụng chuyển từ đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản sang đất chuyên trồng lúa nước,chuyển từ đất phi nông nghiệp thành đất nông nghiệp. v.v. thì tuy không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất,cho thuê đất nhưng phải đăng ký với văn phòng đăng ký QSDĐ để chỉnh lý trên giấy chứng nhận QSDĐ và nắm được tình hình hiện trạng sử dụng đất của người sử dụng. Sở đĩ có sự phân biệt nêu trên vì, trong phạm vi nhóm đất nông nghiệp có nhiều phân nhóm đất và với quy định nêu trên thì việc chuyển mục đích trong cùng một nhóm đất sẽ trở nên tiện lợi hơn cho người sử dụng.

III- THẨM QUYỀN GIAO ĐẤT VÀ CHUYỂN MỤC ĐÍCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chế, bảo đảm quyền tự chủ, năng động của cấp dưới đồng thời bảo đảm tập trung chủ động ở cấp trên, tạo cơ sở cho cắp trên nắm được các hoạt động của cấp dưới và quyết định những vấn đề quan trọng. Tuy nhiên một thực tế cần phải nhìn nhận rằng, Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993 và các Luật đất đai sửa đổi, bổ sung rất ít thay đổi những nội dung về quản lý nhà nước. Quyền quản lý nhà nước đối với đất đai,nhất là thẩm quyền giao đất còn mang tính tập trung cao, chủ yếu tập trang ở Chính phủ. Ví sp: tại Điều 23 Luật đất đai năm 1993 quy định: trong trường hợp giao đất từ I ha trở lên đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị để sử dụng vào mục đích khác (không phải là công trình giao thông,thuỷ lợi, đường điện, đường ống dẫn dầu, đường ống dẫn khí) đều do Chính phủ quyết định, dưới mức này mới do UBND cấp tính quyết định. Từ đó dẫn tới nhiều dự án quy mô sử dụng đất không lớn nhưng nằm ngoài phạm vi thẩm quyền của cấp tỉnh, do vậy,Chính phủ lại phải giải quyết. Trên thực tẾ đã từng xảy ra trường hợp Chính phủ đã phê duyệt kế hoạch hàng năm của cấp tỉnh, sau đó lại quyết định giao đất, thuê đất. Trình tự nói trên khiến Chính Phủ phải ký hai lần cho cùng một diện tích đất. Vì vậy, phương hướng sửa đổi thẩm quyền trong giao đất, cho thuê đất thực hiện Luật đất đai năm 2003 và nhất là Luật đất đai năm 2013 với quan điểm xuyên suốt là phân quyền một cách cụ thể cho chính quyền địa phương, giảm thiểu các công việc sự vụ của Chính phủ,góp phần cải cách thủ tục hành chính trong giao đất và cho thuÊ đất. Đặc biệt, hiện nay Chính phủ và người đứng đầu Chính phủ đang cố gắng xây dựng một chính phủ liêm chính, vì dân, vì doanh nghiệp và cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính thì không có lý do gì để tồn tại sự chồng chéo về cơ chế, thắm quyền và thiếu minh bạch về việc thực hiện một trong những nhiệm vụ quan trọng nhất của quản lý nhà nước về đất đai. Đó là quản lí hoạt động giao đất,cho thuê đất của các cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền.Sự phân quyền trong giao đất, cho thuê đất diễn ra ở cấp chính quyền địa phương, chính phủ và các bộ ngành ở trung ương chỉ điều hành ở tầm vĩ mô, chủ yếu liên quan đến chính sách, thực hiện chính sách pháp luật và kiểm tra việc thực thi pháp luật

Chuyên viên pháp lý: Nguyễn Thị Mai, tổng hợp (từ Giáo trình Luật Đất đai - Đại học Luật Hà Nội và một số nguồn khác).

 

Liên hệ tư vấn
Liên hệ tư vấn

Chuyên viên tư vấn sẵn sàng hỗ trợ!

Tư vấn sử dụng dịch vụ miễn phí

Hoặc
Đăng ký tư vấn
Công ty luật TNHH Everest - Công ty Luật uy tín tại Việt Nam

Everest
Thương hiệu tư vấn pháp lý hàng đầu
Thương hiệu tư vấn pháp lý hàng đầu

Top 20 thương hiệu vàng Việt Nam

Tự hào là đối tác thương hiệu lớn
Video
Everest - Hành trình vượt khó cùng đối tác
Quy định pháp luật về kế toán doanh nghiệp
Gặp các chuyên gia Đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm
Để làm được những điều đó, mỗi một luật sư thành viên thuộc Hãng luật của chúng tôi đều phải rèn luyện không ngừng để có kiến thức Uyên thâm về chuyên môn, luôn đặt Tình yêu và Trách nhiệm vào công việc
3.8 5 (1 đánh giá)
0 bình luận, đánh giá về Các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Xin chào quý khách. Quý khách hãy để lại bình luận, chúng tôi sẽ phản hồi sớm

Trả lời.
Thông tin người gửi
Bình luận sản phẩm
Nhấn vào đây để đánh giá
Thông tin người gửi
Tổng đài tư vấn: 024-66 527 527
Giờ làm việc: Thứ 2 - Thứ 7: 8h30 - 18h00
0.17937 sec| 1120.281 kb