Cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất

1 - Vai trò của hội đồng thẩm định giá đất

Việc định giá đất là một công việc rất quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai. Giá đất được sử dụng làm căn cứ cho nhiều mục đích như: thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, tính thuế đất và nhiều giao dịch khác.

Do đó, để đảm bảo tính khách quan, minh bạch và phù hợp với thực tế thị trường, Luật Đất đai quy định thành lập các cơ quan chuyên trách để thẩm định giá đất  đó là Hội đồng thẩm định bảng giá đất (định giá theo bảng chung) và Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể (định cho từng thửa hoặc từng trường hợp cụ thể).

2 - Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn

Trước khi tìm hiểu chi tiết cách thành lập và hoạt động của các hội đồng, cần nắm cơ sở pháp lý chính:

Luật Đất đai 2024 (31/2024/QH15) là văn bản pháp lý mới nhất quy định về quản lý, định giá đất tại Việt Nam. 

Nghị định 71/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết về giá đất theo Luật Đất đai 2024, trong đó quy định phương pháp định giá, thẩm định bảng giá, thẩm định giá cụ thể, và thành phần hội đồng.

Văn bản hợp nhất 15/VBHN-BTNMT năm 2024 (hướng dẫn thi hành Luật Đất đai) cũng là cơ sở để hiểu thêm chi tiết về việc thẩm định giá đất.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 (45/2013/QH13) vẫn còn nhiều quy định liên quan, đặc biệt là trong các cơ chế lịch sử hoặc trường hợp chuyển tiếp. 

Xem thêm :  Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

3 - Hội đồng thẩm định bảng giá đất

[a] Thành lập

Theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP, việc xây dựng bảng giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) chủ trì thực hiện định giá đất bằng cách thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất. 

Sau khi có dự thảo bảng giá đất, Sở Tài chính trình UBND cấp tỉnh để thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất. 

Thành phần hội đồng: theo quy định tại Điều 11 của Nghị định 71/2024, hội đồng gồm nhiều tổ chức, như đại diện UBND cấp tỉnh, Sở Tài chính, Sở TNMT, các chuyên gia hoặc tổ chức tư vấn xác định giá đất. Điều kiện tham gia được quy định rõ: ví dụ, đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đất khi tham gia hội đồng không được là tổ chức đã được thuê để xây dựng bảng giá đất. 

Hội đồng cũng lập Tổ giúp việc để hỗ trợ công việc thẩm định

[b] Nhiệm vụ, thẩm quyền

Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện thẩm định dự thảo bảng giá đất, bao gồm việc kiểm tra tính tuân thủ nguyên tắc, phương pháp định giá, căn cứ thu thập thông tin. 

Hội đồng xem xét báo cáo của tổ tư vấn (báo cáo thuyết minh, chứng thư định giá) và cho ý kiến thẩm định trước khi UBND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất. 

Khi điều chỉnh, bổ sung bảng giá (theo Nghị định 71/2024), hội đồng cũng thực hiện thẩm định dự thảo, giải trình và báo cáo tiếp thu.

[c] Nguyên tắc hoạt động

Theo Luật Đất đai 2024, việc định giá đất (và việc thẩm định bảng giá) phải tuân thủ nguyên tắc thị trường, minh bạch, trung thực, khách quan.

Cơ chế độc lập: Luật quy định rõ rằng tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá, Hội đồng thẩm định giá cụ thể và cơ quan quyết định giá đất phải giữ tính độc lập chuyên môn. 

Việc tổ chức thẩm định phải tuân thủ trình tự, thủ tục định giá và thẩm định quy định tại Nghị định 71/2024.

[d] Quy trình thẩm định

Quy trình thẩm định bảng giá đất có thể được tóm lược như sau:

+ Sở TNMT thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất theo mẫu và căn cứ quy định. 

+ Tổ tư vấn soạn báo cáo thuyết minh, chứng thư định giá và gửi cho Sở TNMT. 

+ Sở Tài chính lập hồ sơ, tờ trình, và xin quyết định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất (do UBND cấp tỉnh quyết định). 

+ Hội đồng thẩm định họp, xem xét dự thảo, cho ý kiến, biểu quyết. Nếu có tổ giúp việc, tổ này hỗ trợ thu thập, tổng hợp ý kiến.

+ Thành viên hội đồng có quyền bảo lưu ý kiến nếu không đồng tình, và biên bản họp ghi rõ ý kiến bảo lưu. (cơ chế này tương tự quy định của các nghị định thẩm định giá tài sản) 

+ Sau khi có ý kiến thẩm định, Sở TNMT tiếp thu, chỉnh sửa bảng giá nếu cần, rồi trình UBND tỉnh quyết định ban hành bảng giá đất.

+ Bảng giá đất được công bố công khai khi đã được UBND tỉnh phê duyệt. (Luật Đất đai 2013 quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ mỗi 05 năm; Luật Đất đai 2024 điều chỉnh cơ chế theo hướng cập nhật thường xuyên hơn) 

Xem thêm : Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

  4 - Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể

Giá đất cụ thể là giá đất được định cho từng thửa, từng trường hợp cụ thể dựa trên điều kiện thửa đất, vị trí, mục đích sử dụng, thu thập thông tin thị trường… Việc thẩm định giá đất cụ thể giúp đảm bảo tính công bằng, sát giá thị trường hơn khi áp dụng cho các giao dịch đặc thù (bồi thường, chuyển mục đích, thuê đất, v.v).

[a] Thành lập

Thẩm quyền thành lập: Căn cứ Luật Đất đai 2024 (Điều 161), Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh; Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định thành lập hội đồng cấp huyện

Theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP (Điều 32), cơ quan tài chính cùng cấp trình UBND cấp có thẩm quyền thành lập hội đồng, với hai hình thức: hội đồng hoạt động thường xuyên (liên tục) hoặc theo vụ việc (định kỳ khi cần mỗi vụ giá cụ thể). 

Thành phần hội đồng: Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc huyện làm Chủ tịch hội đồng; Thủ trưởng cơ quan tài chính cấp đó làm Phó Chủ tịch; thêm các đại diện cơ quan chuyên môn, phòng ban, tổ chức tư vấn định giá hoặc chuyên gia

Tổ giúp việc: Tương tự hội đồng bảng giá, hội đồng giá cụ thể cũng lập tổ giúp việc để hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ, thẩm định, tổng hợp ý kiến.

[b] Quy trình hoạt động thẩm định giá cụ thể

Quy trình thẩm định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 71/2024 được quy định chi tiết:

- Chuẩn bị hồ sơ: Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai (cấp tỉnh hoặc huyện) chuẩn bị hồ sơ giá đất cụ thể, lấy thông tin thửa đất, điều kiện thị trường, thông tin đầu vào. 

Thuê hoặc giao nhiệm vụ cho tổ chức tư vấn định giá đất để xây dựng “phương án giá đất” và “chứng thư định giá đất”.

- Xây dựng phương án giá đất:Tổ tư vấn lập báo cáo thuyết minh phương án giá, dự thảo chứng thư, dựa vào thông tin điều tra, phân tích thị trường, chọn phương pháp định giá phù hợp. 

Theo Nghị định 71/2024, hồ sơ này bao gồm: báo cáo thuyết minh, chứng thư định giá, tờ trình, văn bản đề nghị thẩm định. 

- Công khai:  Cơ quan quản lý đất đai công khai báo cáo thuyết minh phương án giá đất (trên cổng thông tin của địa phương) trước khi thẩm định.

- Thẩm định: Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể họp để thẩm định phương án giá trình từ cơ quan quản lý đất đai. 

Hội đồng xem xét các khía cạnh như nguyên tắc định giá, phương pháp định giá, tính đầy đủ, hợp lý của báo cáo, chứng thư

Ý kiến bảo lưu: thành viên có thể bảo lưu nếu không đồng tình, và biên bản ghi nhận bảo lưu này. (theo cơ chế thông thường của hội đồng thẩm định)

- Ra quyết định: Sau khi thẩm định, hội đồng gửi văn bản thẩm định (ý kiến) về cơ quan quản lý đất đai.

 Cơ quan quản lý đất đai tiếp thu, điều chỉnh nếu cần, rồi trình Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể. Hồ sơ trình gồm: tờ trình, báo cáo thuyết minh, chứng thư, biên bản họp hội đồng.

- Lưu trữ, công bố:  Kết quả giá đất cụ thể (chứng thư, biên bản, báo cáo) được cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia đất đai.  

Thời gian lưu trữ hồ sơ theo Nghị định tối thiểu 10 năm, trừ khi có quy định khác.

5 - Nguyên tắc và phương pháp định giá đất

[a] Nguyên tắc thẩm định

Luật Đất đai 2024 quy định rõ:

Nguyên tắc thị trường: Giá đất khi định (cụ thể hoặc bảng) phải phản ánh giá phổ biến thị trường tại thời điểm xác định. 

Tính minh bạch, công khai: Việc thu thập thông tin định giá, xây dựng phương án, thẩm định phải công khai, nhất là khi liên quan đến quyền lợi người dân. 

Độc lập chuyên môn: Các tổ chức, cá nhân tham gia định giá hoặc thẩm định phải đảm bảo độc lập, tránh xung đột lợi ích. 

Tuân thủ trình tự, thủ tục: Thẩm định giá phải tuân thủ quy định tại Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn (như Nghị định 71/2024). 

[b] Phương pháp định giá

Luật Đất đai 2024 (có hướng dẫn trong NĐ-CP 71) quy định phương pháp định giá đất như sau:

Theo nguyên tắc thị trường, lựa chọn phương pháp định giá phù hợp với đặc điểm thửa đất và mục đích sử dụng

Có nhiều phương pháp định giá được sử dụng: so sánh, thặng dư, hệ số điều chỉnh,… (các phương pháp được quy định và hướng dẫn trong các nghị định). 

Việc lựa chọn phương pháp do tổ tư vấn định giá đề xuất, nhưng phải được Hội đồng thẩm định đánh giá, thẩm định và phê duyệt. 

Xem thêm :  Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

6 - Những điểm mới, thách thức và bất cập

[a]  Điểm mới theo Luật Đất đai 2024

Tần suất cập nhật bảng giá đất: Theo các nguồn phân tích, Luật 2024 cho phép bảng giá đất được điều chỉnh hàng năm nếu cần, thay vì cứ 5 năm một kỳ như trước.

Cơ chế thẩm định linh hoạt: Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể có thể là hội đồng thường xuyên hoặc theo vụ việc, tùy tính chất công việc. 

Tăng cường minh bạch: Công khai báo cáo thuyết minh, dự thảo giá đất cụ thể trước khi thẩm định giúp người dân theo dõi, giám sát. 

Độc lập hơn giữa các bên: Luật Đất đai 2024 quy định rõ hạn chế xung đột lợi ích hơn, yêu cầu độc lập giữa tổ tư vấn, hội đồng thẩm định và người quyết định giá. 

[b] Những thách thức, bất cập

Một số phân tích cho rằng, quy trình định giá và thẩm định vẫn còn phức tạp, mất thời gian, đặc biệt đối với đất cụ thể

Việc mời chuyên gia hoặc tổ tư vấn độc lập tuy đã được quy định, nhưng áp dụng thực tế ở địa phương có thể gặp khó khăn (về chi phí, nguồn nhân lực chất lượng cao). 

Khi thu thập thông tin thị trường đất để làm cơ sở định giá, có thể gặp vướng mắc về nguồn thông tin, độ chính xác, nhất là ở các vùng đất ít giao dịch hoặc thông tin thị trường không minh bạch. 

Một số địa phương có bảng giá thấp hơn nhiều so với giá thực tế thị trường, có thể dẫn đến “khoảng cách” lớn giữa giá nhà nước và giá giao dịch.

Chi phí hoạt động hội đồng (thẩm định, công khai, tư vấn) cần được cân đối; theo Nghị định 71/2024, chi phí này phải bố trí từ ngân sách nhà nước nếu là nhiệm vụ công.

 7 - Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

[a] Bài viết Cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất được chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

[b] Bài viết Cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

[c] Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý, hoặc thuê Luật sư tư vấn cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với Luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527, E-mail: info@everest.org.vn