Đất dưới diện tích tối thiểu có được chuyển nhượng?

Thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu là tình trạng khá phổ biến, đặc biệt tại các khu vực đô thị hoặc nơi đất bị chia nhỏ qua nhiều lần giao dịch. Theo quy định pháp luật, diện tích tối thiểu để được tách thửa do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định dựa trên điều kiện thực tế từng địa phương. Khi thửa đất nhỏ hơn mức tối thiểu, việc chuyển nhượng sẽ gặp hạn chế.

1 - Thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có được chuyển nhượng không?

Trong quá trình sử dụng đất đai, đặc biệt tại các khu dân cư đông đúc hoặc khu vực đô thị hoá nhanh, tình trạng xuất hiện các thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương ngày càng phổ biến. Điều này khiến nhiều người băn khoăn liệu những thửa đất này có đủ điều kiện để chuyển nhượng hay không, và nếu có, cần đáp ứng các yêu cầu gì để giao dịch được công chứng và đăng ký sang tên.

Theo Luật Đất đai 2013, việc quy định diện tích tối thiểu để được tách thửa giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào đặc điểm quỹ đất, thực trạng quản lý và quy hoạch sử dụng đất tại địa phương. Điều này có nghĩa mỗi tỉnh, thành phố có thể đưa ra hạn mức diện tích tối thiểu khác nhau đối với từng loại đất: đất ở nông thôn, đất ở đô thị, đất thương mại hay đất nông nghiệp.

Quy định diện tích tối thiểu chủ yếu nhằm hạn chế tình trạng phân lô manh mún, phá vỡ quy hoạch, tạo ra các thửa đất nhỏ không đảm bảo điều kiện sống hoặc hạ tầng kỹ thuật. Tuy nhiên, pháp luật không cấm việc giao dịch đối với thửa đất có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu, mà chỉ hạn chế trong vấn đề tách thửa.

2 - Khi nào đất dưới diện tích tối thiểu vẫn được chuyển nhượng?

Một hiểu lầm phổ biến là “đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì không được bán”. Thực tế, vẫn có thể chuyển nhượng, nhưng phải đáp ứng một trong các trường hợp sau:

(i) Thửa đất đã hình thành trước ngày UBND cấp tỉnh ban hành quy định diện tích tối thiểu

Nếu thửa đất nhỏ nhưng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp lệ từ trước, người sử dụng hoàn toàn có quyền chuyển nhượng mà không cần tách thửa.

Ở đây, giao dịch được thực hiện theo hình thức bán nguyên thửa, không chia nhỏ hơn.

(ii) Thửa đất được công nhận theo hiện trạng

Nhiều địa phương cho phép cấp sổ đỏ cho thửa đất có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu nếu thửa đất đã tồn tại ổn định, không tranh chấp, không vi phạm quy hoạch và hình thành từ lâu. Khi đã được cấp sổ đỏ, thửa đất đó được quyền chuyển nhượng như bình thường.

(iii) Trường hợp chuyển nhượng kèm điều kiện

Một số tỉnh quy định nếu thửa đất nhỏ nhưng muốn giao dịch thì phải:

+ Hợp thửa với đất liền kề của người mua hoặc người bán

+ Đảm bảo lối đi chung hoặc không ảnh hưởng quy hoạch

+ Không sử dụng để xây dựng nhà ở độc lập khi không đảm bảo tiêu chuẩn diện tích

Khi hợp thửa xong, diện tích mới đáp ứng mức tối thiểu và đủ điều kiện chuyển nhượng.

Xem thêm : Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

3 - Các trường hợp không được chuyển nhượng

Không phải mọi thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu đều được giao dịch. Dưới đây là các trường hợp bị hạn chế:

[a] Thửa đất nhỏ do tự ý tách thửa trái phép

Nếu người sử dụng đất tự chia nhỏ thửa đất dưới diện tích tối thiểu nhằm mục đích bán, cơ quan đăng ký đất đai sẽ không cho tách thửa, và hồ sơ công chứng sang tên có thể bị từ chối.

[b]  Đất nằm trong khu vực quy hoạch

Thửa đất nhỏ lại nằm trong diện quy hoạch đường giao thông, công trình công cộng, khu tái định cư… sẽ không được công chứng chuyển nhượng theo đúng quy định.

[c] Đất chưa được cấp sổ đỏ

Không có sổ đỏ, giao dịch không thể đăng ký sang tên và có nguy cơ vô hiệu nếu tranh chấp xảy ra.

Xem thêm:  Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

4 - Người bán và người mua cần làm gì?

Để tránh rủi ro khi giao dịch đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu, các bên nên:

- Kiểm tra quy định diện tích tối thiểu tại tỉnh/thành đang sinh sống

- Xác minh thời điểm hình thành thửa đất

- Kiểm tra sổ đỏ, quy hoạch và tình trạng tranh chấp

- Làm việc trước với văn phòng đăng ký đất đai để biết trường hợp của mình có được phép giao dịch hay không

Tóm lại: Thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu vẫn có thể được chuyển nhượng, nếu đã hình thành hợp pháp từ trước, đã được cấp sổ đỏ hoặc được công nhận theo hiện trạng.

Tuy nhiên, các trường hợp tự ý chia nhỏ trái quy định hoặc không phù hợp quy hoạch sẽ không được giao dịch độc lập. Người mua và người bán cần tìm hiểu kỹ quy định địa phương để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý.

5 - Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

[a] Bài viết Đất dưới diện tích tối thiểu có được chuyển nhượng? được chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

[b] Bài viết Đất dưới diện tích tối thiểu có được chuyển nhượng? có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

[c] Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý, hoặc thuê Luật sư tư vấn cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với Luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527, E-mail: info@everest.org.vn