Đất tranh chấp có chuyển nhượng được không?

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai đang có tranh chấp thì KHÔNG được phép chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hoặc thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất.

Quy định này được nêu rõ trong các văn bản pháp luật về đất đai nhằm đảm bảo tính ổn định và hợp pháp của giao dịch bất động sản.

1 - Cơ sở pháp lý về việc cấm chuyển nhượng

Cụ thể, điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai 2013 (Điều 188) và tiếp tục được quy định trong Luật Đất đai 2024 (Điều 45, có hiệu lực từ 01/01/2025):

Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Trong thời hạn sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Xem thêm :  Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

2 - Tranh chấp đất đai được cơ quan có thẩm quyền nào giải quyết ? 

Việc xác định cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai (Tòa án hay Ủy ban nhân dân - UBND) phụ thuộc vào việc các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) hay các giấy tờ hợp lệ khác hay không và lựa chọn của các bên tranh chấp.

Dưới đây là tổng hợp thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật hiện hành (Luật Đất đai 2013 và các quy định có liên quan, đồng thời lưu ý các quy định mới của Luật Đất đai 2024 sắp có hiệu lực):

[a] Hình thức bắt buộc: Hòa giải tại cấp xã

Trước khi nộp đơn yêu cầu giải quyết tại Tòa án hoặc UBND, các bên tranh chấp bắt buộc phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã (phường/thị trấn) nơi có đất.

Khuyến khích các bên tự thương lượng, hòa giải để giải quyết dứt điểm tranh chấp.

Nếu hòa giải thành công, tranh chấp chấm dứt. Nếu hòa giải không thành, các bên mới được quyền nộp đơn đến cơ quan có thẩm quyền tiếp theo.

[b] Thẩm quyền giải quyết chính thức

Sau khi hòa giải tại cấp xã không thành, các bên có hai hướng lựa chọn tùy thuộc vào tình trạng giấy tờ:

(i) Tranh chấp có Giấy chứng nhận/Giấy tờ hợp lệ: Cơ quan giải quyết làTòa án nhân dân

Điều kiện: Tranh chấp đất đai mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng) hoặc có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp lệ.

Lưu ý: Đối với trường hợp này, Tòa án là cơ quan duy nhất có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

(ii) Tranh chấp KHÔNG có Giấy chứng nhận/Giấy tờ hợp lệ : Cơ quan giải quyết làTòa án hoặc UBND

Khởi kiện tại Tòa án nhân dân :Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất sẽ thụ lý giải quyết.

Gửi đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền : UBND cấp huyện sẽ giải quyết tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau.

UBND cấp tỉnh sẽ giải quyết tranh chấp mà một bên là tổ chức, tổ chức tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.

[c] Giải quyết khiếu nại 

Nếu tranh chấp được giải quyết tại UBND và một bên không đồng ý với quyết định giải quyết:

Quyết định của UBND cấp huyện: Các bên có quyền khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo thủ tục hành chính.

Quyết định của UBND cấp tỉnh: Các bên có quyền khiếu nại lên Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo thủ tục hành chính.

Xem thêm :  Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

3 - Đất tranh chấp có chuyển nhượng được không?

Theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam, đất đai đang có tranh chấp là một trong những trường hợp bị cấm thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp.

Điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (sang tên Sổ đỏ) được quy định tại:

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 (và Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 - có hiệu lực từ 01/01/2025).

Cụ thể, một trong những điều kiện bắt buộc là: "Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật."

4 - Hậu quả của việc chuyển nhượng đất tranh chấp

Nếu các bên vẫn cố tình ký hợp đồng chuyển nhượng khi đất đang có tranh chấp:

Cơ quan đăng ký đất đai (Văn phòng đăng ký đất đai) sẽ từ chối thực hiện thủ tục đăng ký biến động, tức là sẽ không thể sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cho người mua.

Hợp đồng chuyển nhượng có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp phát sinh.

Bên chuyển nhượng có thể phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên nhận chuyển nhượng vì cố tình che giấu thông tin về tranh chấp.

5- Điều kiện để có thể chuyển nhượng

Để có thể chuyển nhượng mảnh đất đang có tranh chấp, bắt buộc phải thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp trước. Chỉ sau khi tranh chấp đã được giải quyết dứt điểm bằng một trong các hình thức sau:

- Hòa giải thành tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã (có xác nhận).

- Quyết định giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (UBND cấp huyện/tỉnh) đã có hiệu lực.

- Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

Khi có một trong các văn bản trên chứng minh tranh chấp đã chấm dứt, đất đai mới đáp ứng đủ điều kiện pháp lý để tiến hành giao dịch chuyển nhượng.

Xem thêm :  Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

 6 - Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

[a] Bài viết Đất tranh chấp có chuyển nhượng được không? được chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

[b] Bài viết Đất tranh chấp có chuyển nhượng được không? có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

[c] Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý, hoặc thuê Luật sư tư vấn cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với Luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527, E-mail: info@everest.org.vn