Khiếu nại quyết định thu hồi đất Dự án khu du lịch tại Măng Đen (Kon Tum)

I- CHẤM DỨT DỰ ÁN VÌ CHẬM TIẾT ĐỘ

Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Đầu tư Vietin (trước đây là: “Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Đầu tư Công đoàn Ngân hàng Công thương Việt Nam”,trong văn bản này gọi tắt là “Công ty”) là Chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng Khu nghỉ dưỡng, du lịch sinh thái VietinBank tại thôn Măng Đen, huyện Kon Plông, tỉnh Kon Tum theo Giấy chứng nhận đầu tư số 38121000126 được UBND tỉnh Kon Tum cấp ngày 09/04/2013.

Năm 2012, Công ty được giao nhiệm vụ thay mặt Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam làm chủ đầu tư dự án xây dựng Khu nghỉ dưỡng, du lịch sinh thái VietinBank tại thôn Măng Đen, huyện KonPlông, tỉnh Kon Tum. Ngay sau khi được giao nhiệm vụ là Chủ đầu tư dự án, Công ty đã khẩn trương làm việc với các cơ quan chức năng của tỉnh để thực hiện xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư cũng như xin được giao đất xây dựng dự án.

Ngày 09/04/2013, Công ty đã được UBND tỉnh Kon Tum cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 381210001256 với diện tích thực hiện dự án là 196,5 ha, tiến độ thực hiện dự án từ 2013 - 2016, thời hạn thực hiện dự án theo giấy phép của cơ quan có thẩm quyền cấp.

Ngày 30/06/2014, Công ty nhận được Quyết định giao đất thực hiện dự án số 621/QĐ-UBND của UBND tỉnh Kon Tum.

Tại thời điểm ban hành Quyết định giao đất thực hiện dự án số 621/QĐ-UBND của UBND tỉnh Kon Tum (ngày 30/06/2014), căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 60 Luật Đất đai 2003 và Nghị quyết 30a/2018/NQ-CP ngày 27/12/2008 của Chính Phủ về chương trình hỗ trợ giảm nghèo nhanh và bền vững đối với 61 huyện nghèo, Công ty đã làm việc với UBND tỉnh Kon Tum, Cục thuế tỉnh Kon Tum và các cơ quan chức năng, đề nghị được áp dụng chương trình ưu đãi đầu tư.

Ngày 14/10/2016, Cục thuế tỉnh Kon Tum đã có Văn bản số 5742/CT-THNVDT trả lời chính thức việc Công ty không được miễn, giảm tiền sử dụng đất do thay đổi về luật áp dụng và Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014.

Ngày 29/12/2017, Công ty mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngay sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Công ty đã ngay lập tức triển khai thực hiện dự án, bao gồm cả thủ tục xin được cấp phép gia hạn tiến độ sử dụng đất.

Ngày 01/06/2018, Công ty được UBND tỉnh Kon Tum chấp thuận gia hạn tiến độ sử dụng đất cho Công ty đến ngày 01/06/2020.

Ngày 14/06/2019, Công ty nhận được Văn bản số 1085/SKHĐT-DN của Sở Kế hoạch & Đầu tư tỉnh Kon Tum về v/v hướng dẫn thủ tục điều chỉnh quy mô dự án đầu tư từ 196,5 ha như phê duyệt ban đầu xuống còn 14,06 ha (diện tích được cấp theo Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất).

Ngày 23/9/2020, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Kon Tum ban hành Quyết định số 231/QĐ-SKHĐT quyết định chấm dứt hoạt động của Dự án (“Quyết định 231”) và ngày 09/10/2020 UBND tỉnh có Công văn số 3822/UBND-NNTN yêu cầu Sở Tài nguyên và môi trường tham mưu thu hồi đất của Công ty.

Ngày 17/03/2021, UBND tỉnh cùng Sở KH&ĐT, Sở TN&MT, UBND huyện Kon Plong đã tổ chức cuộc họp về việc giải quyết kiến nghị của Công ty, sau khi Công ty có văn bản giải trình và đề nghị các cấp có thẩm quyền giải quyết vướng mắc đối với Dự án.

Theo đó, liên Sở đã họp và có biên bản họp thống nhất đề xuất UBND tỉnh Kontum xem xét “Áp dụng Khoản 1, Điều 15b, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ được bổ sung theo Khoản 14 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 16/01/2017 của Chính phủ”, quy định:

"1. Trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê thì xử lý thu hồi đất như sau:

a) Chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư;

b) Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật.

Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư không thực hiện được việc chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật Đất đai”.

Căn cứ điểm (i) Điều 2, Quyết định 231: "Nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện các thủ tục thanh lý dự án đầu tư và các nghĩa vụ khác (nếu có) theo quy định của pháp luật” và (ii) nội dung thống nhất tại Biên bản họp ngày 17/03/2021 của Liên ngành (là văn bản cuối cùng mà Công ty được Sở,Ban,Ngành tỉnh hướng dẫn với nội dung như trình bày ở trên), thì Công ty đã tìm đối tác để chuyển quyền sử dụng đất.

Ngày 29/08/2022, Công ty đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với đối tác là:Công ty Cổ phần thương mại quốc tế Hoàng Yến (sau đây gọi tắt là: “Công ty Hoàng Yến”), để đảm bảo thực hiện đúng quyền của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.

Ngày 16/09/2022, Công ty được biết trên Cổng thông tin điện tử tỉnh Kon Tum có đăng tải Quyết định số 590/QĐ-UBND ngày 15/09/2022 về việc thu hồi đất đã giao cho Công ty Thương mại -Dịch vụ - Đầu tư Vietin giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Kon Tum quản lý theo quy định (sau đây gọi tắt là “Quyết định thu hồi đất”).

Ngày 24/11/2022, Công ty có Đơn khiếu nại lần đầu đối với Quyết định thu hồi đất của UBND tỉnh Kon Tum.

Ngày 27/01/2023, Công ty nhận được Quyết định số 24/QĐ-UBND ngày 17/01/2023 về việc giải quyết khiếu nại của Công ty Thương mại - Dịch vụ - Đầu tư Vietin (lần đầu).

II- DỰ ÁN CHẬM TIẾN ĐỘ VÌ NHIỀU NGUYÊN NHÂN 

Luật sư của Công ty Luật TNHH Everest, việc ra số 590/QĐ-UBND ngày 15/09/2022 của UBND tỉnh Kon Tum về việc thu hồi đất đã giao cho Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Đầu tư Vietin giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Kon Tum quản lý theo quy định và Quyết định số 24/QĐ-UBND ngày 17/01/2023 của Chủ tịch UBND tỉnh Kon Tum về việc giải quyết khiếu nại của Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Đầu tư Vietin (lần đầu) là chưa thỏa đáng, ảnh hưởng trực tiếp đến uy tín, quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty, bởi các lẽ sau:

[1] Chính sách pháp luật thay đổi

Tại thời điểm ban hành Quyết định giao đất thực hiện dự án số 621/QĐ-UBND của UBND tỉnh Kon Tum, căn cứ luật điều chỉnh là Luật Đất đai 2003(có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 đến ngày 01/07/2014), Công ty được miễn, giảm tiền sử dụng đất tại địa bàn ưu đãi đầu tư (theo điểm a khoản 1 Điều 60 Luật Đất đai 2003 và Nghị quyết 30a/2018/NQ-CP ngày 27/12/2008 của Chính Phủ về chương trình hỗ trợ giảm nghèo nhanh và bền vững đối với 61 huyện nghèo). Bởi vậy, Công ty đã làm việc với UBND tỉnh Kon Tum, Cục thuế tỉnh Kon Tum và các cơ quan chức năng, đề nghị được áp dụng chương trình ưu đãi đầu tư.

Tuy nhiên, sau rất nhiều lần làm việc trực tiếp cũng như bằng văn bản, ngày 14/10/2016, Cục thuế tỉnh Kon Tum có văn bản số 5742/CT-THNVDT trả lời chính thức việc Công ty không được miễn, giảm tiền sử dụng đất do thay đổi về luật áp dụng và Luật Đất đai 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2014), không đề cập việc miễn giảm tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất thực hiện dự án đầu tư vào vùng sâu, vùng xa đặc biệt khó khăn.

Sau khi có văn bản chính thức từ Cục thuế, Công ty đã hoàn thiện tất cả các nghĩa vụ về tài chính để nhanh chóng thực hiện các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Mặc dù tiến độ thực hiện dự án là từ năm 2013-2016, tuy nhiên đến ngày 29/12/2017Công ty mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do thời gian thực hiện các thủ tục với cơ quan chức năng kéo dài nên Công ty đã phải tiến hành các thủ tục gia hạn tiến độ sử dụng đất đến ngày 01/06/2020 và đã nộp tiền sử dụng đất đối với thời gian được gia hạn.

Chính vì lý do thay đổi luật áp dụng, cũng như các chính sách nêu trên đã khiến Công ty không thể triển khai thêm các bước tiếp theo để thực hiện Dự án.

[2] Sự kiện bất khả kháng

Sau khi nhận được Văn bản số 1085/SKHĐT-DN của Sở Kế hoạch & Đầu tư tỉnh Kon Tum, Công ty đã nhiều lần gửi văn bản kiến nghị, cũng như tham gia các buổi họp trực tiếp với Sở Kế hoạch & Đầu tư và UBND tỉnh về vấn đề điều chỉnh quy mô dự án, tuy nhiên, các vướng mắc liên quan đến dự án vẫn không được tháo gỡ.

Trong thời gian chờ các cơ quan chức năng giải quyết, tháo gỡ vướng mắc liên quan đến dự án, Công ty vẫn song song triển khai thực hiện dự án, cụ thể: đã khảo sát, thuê tư vấn, thực hiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư dự án.

Đầu năm 2020, dịch bệnh COVID-19 xảy ra tại khắp nơi trên thế giới.Ngày 31/01/2020, Tổ chức Y tế thế giới (WHO) đã tuyên bố tình trạng khẩn cấp toàn cầu đối với dịch viêm phổi cấp do vi-rút Cô-rô-na (COVID-19) chủng mới gây ra.

Tại Việt Nam, đợt dịch COVID-19 đầu tiên diễn ra từ ngày 23/01/2020 đến ngày 25/7/2020, ca nhiễm bệnh đầu tiên xuất hiện ngay ngày đầu đợt dịch. Cuối tháng 3/2020, xuất hiện các ca lây lan trong cộng đồng (theo thông tin từ Trung tâm truyền thông - Giáo dục sức khỏe Trung ương - Bộ Y tế).

Chính phủ đã ban hành nhiều quy định chống dịch: Chỉ thị số 15/CT-TTg ngày 27/3/2020 của Thủ tướng Chính phủ “về quyết liệt thực hiện đợt cao điểm phòng, chống dịch COVID-19”, Chỉ thị số 16/CT-TTg ngày 31/3/2020 của Thủ tướng Chính phủ “về thực hiện các biện pháp cấp bách phòng, chống dịch COVID-19”, Chỉ thị 19/CT-TTg ngày 24/4/2020 của Thủ tướng Chính phủ “về tiếp tục thực hiện biện pháp phòng, chống dịch COVID-19 trong tình hình mới”; Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 01/4/2020 của Thủ tướng Chính phủ “về việc công bố dịch COVID-19 trên phạm vi toàn quốc”. Trước tình hình dịch COVID-19 vẫn diễn biến phức tạp tại nhiều quốc gia trên thế giới, Việt Nam hiện vẫn duy trì công bố dịch COVID-19.

Theo số liệu cập nhật tình hình dịch bệnh COVID-19 tính đến 08 giờ 10, ngày 01/6/2020 trên thế giới và tại Việt Nam do Cục Y tế Dự phòng - Bộ Y tế công bố:

- Tổng số trường hợp mắc tại 214 quốc gia và vùng lãnh thổ bên ngoài Việt Nam: 6.262.422, trong đó tại Việt Nam: 328

- Tổng số trường hợp tử vong 214 quốc gia và vùng lãnh thổ bên ngoài Việt Nam: 373.848, trong đó tại Việt Nam: 0

(Nguồn: Cục Y tế dự phòng, Bộ Y tế, “Cập nhật tình hình dịch Covid-19 (ngày01/6/2020)”, đăng ngày 01/6/2020, https://vncdc.gov.vn/cap-nhat-tinh-hinh-dich-covid-19-ngay0162020-nd15728.html).

Căn cứ Khoản 1 Điều 156 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”. Như vậy, với diễn biến bất ngờ của dịch COVID-19 đã được xem là sự kiện bất khả kháng. Việc giao thương, đi lại, tìm kiếm khách hàng, đối tác và thực hiện dự án đã bị đình trệ, ảnh hưởng không nhỏ do việc thực hiện giãn cách xã hội theo quy định của Chính Phủ.

Công ty có trụ sở tại thành phố Hà Nội - một trong những thành phố bùng phát dịch bệnh COVID-19. Theo Quyết định 173/QĐ-TTg ngày 01/02/2020 của Chính phủ và các văn bản chỉ đạo khác có liên quan đến phòng chống dịch bệnh COVID-19, nhiều địa phương phải thực hiện giãn cách xã hội, việc di chuyển từ Hà Nội vào Kon Tum để thực hiện dự án là vô cùng khó khăn.

[3] Nguyên nhân khách quan khác

Một là, ngày 14/06/2019 Sở Kế hoạch & Đầu tư tỉnh Kon Tum mới ban hành văn bản số 1085/SKHĐT-DN hướng dẫn thủ tục điều chỉnh quy mô dự án đầu tư từ 196,5 hanhư phê duyệt ban đầu xuống còn 14,06 ha (diện tích được cấp theo GCN Quyền sử dụng đất). Trong khi đó, việc điều chỉnh giảm quy mô diện tích dự án gây ảnh hưởng đến tổng thể phương án đầu tư của Công ty. Hơn nữa, phần diện tích 14,06 ha đã được giao này là những thửa đất nằm rải rác trong cả diện tích tổng thể 196,5 ha, phá vỡ quy hoạch chung, phá vỡ thiết kế trước đó, ảnh hưởng đến bài toán kinh tế, gây khó khăn cho Công ty trong việc triển khai dự án so với kế hoạch ban đầu. Thế nhưng, đến ngày 23/9/2020, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Kon Tum đã ban hành Quyết định 231 quyết định chấm dứt hoạt động của Dự án vào đúng cao điểm dịch bệnh COVID-19.

Đồng thời, trong thời gian này, Dự án làm con đường trải nhựa asphalt (có chiềudài khoảng 300 mét, rộng khoảng 10 mét) đi xuyên qua phần diện tích đất của Dự ánnhưng Công ty không nhận được bất kỳ thông báo hay văn bản nào của Ủy ban nhândân tỉnh Kon Tum và Ủy ban nhân dân huyện Kon Plông.

Hai là, tiến độ thực hiện các mục tiêu đầu tư bị chậm do việc chưa có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất nên Công ty chưa có căn cứ để huy động tài chính cho các giai đoạn triển khai của Dự án.

Ngày 09/4/2013, UBND tỉnh Kon Tum cấp giấy chứng nhận đầu tư số 38121000126 đối với Dự án, tiến độ thực hiện dự án là từ năm 2013-2016.Tuy nhiên đến ngày 29/12/2017Công ty mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những Dự án từ trước đến nay do Công ty đầu tư đều cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có thể huy động tài chính và triển khai thực hiện trên thực tế. Dự án tại Măng Đen cũng không ngoại lệ, chúng tôi cần có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất để làm căn cứ huy động tài chính cho các giai đoạn triển khai của Dự án, do đó dẫn đến các mục tiêu đầu tư bị chậm so với tiến độ dự kiến ban đầu.

Ba là, việc thay đổi chính sách về ưu đãi đối với Dự án làm ảnh hưởng đến kinh phí thực hiện Dự án.

Địa bàn huyện Kon Plong nói chung và Măng Đen nói riêng là vùng có nhiều khó khăn, hạ tầng giao thông và hạ tầng du lịch còn thiếu và yếu, để triển khai thực hiện Dự án cần đầu tư nguồn vốn lớn, đồng thời khả năng thu hồi vốn rất khó khăn.

Cục Thuế tỉnh Kon Tum đã có văn bản chính thức không miễn giảm tiền sử dụng đất. Việc thay đổi chính sách về ưu đãi đối với Dự án đầu tư tại vùng sâu vùng xa đặc biệt khó khăn đã ảnh hưởng trực tiếp đến phương án đầu tư khai thác đã được Ban lãnh đạo Vietinbank thông qua trước đây. Đây là Dự án một mặt góp phần phát triển du lịch tại địa phương như cam kết giữa Ban lãnh đạo Vietinbank và các cơ quan chức năng, mặt khác phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng của cán bộ công nhân viên trong hệ thống Vietinbank, có liên quan mật thiết đến quyền lợi của người lao động. Do vậy, khi có thay đổi về chính sách ưu đãi đầu tư và hình thức sử dụng đất (lựa chọn giữa giao đất và thuê đất) dẫn đến thay đổi Dự án, Công ty sẽ phải tính toán đến hiệu quả đầu tư, báo cáo Ban lãnh đạo Vietinbank để xem xét và phê duyệt.

Bốn là, thực hiện kết luận tại Biên bản họp Liên ngành ngày 17/03/2021, Công ty đã triển khai tìm kiếm nhà đầu tư phù hợp để chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, do dịch bệnh COVID-19 diễn ra phức tạp, việc tìm kiếm đối tác là rất khó khăn.

Đến Quý II/2022, khi tình hình dịch bệnh COVID-19 đã dần được kiểm soát, hoạt động kinh tế được khôi phục phần nào, Công ty đã tìm được đối tác phù hợp để chuyển nhượng dự án. Đồng thời, Công ty đã có văn bản số 248/2022/CV-NHCT36 ngày 11/07/2022 gửi UBND tỉnh Kon Tum, Sở Kế hoạch và Đầu tư và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Kon Tum xin ý kiến chấp thuận của UBND tỉnh và các Sở ban ngành tỉnh để cho đối tác khảo sát, tiếp tục thực hiện Dự án.

Công ty chúng tôi đã nhiều lần gửi văn bản và đưa ra kiến nghị tại các buổi họp với Sở ban ngành của tỉnh, tuy nhiên UBND tỉnh và các cơ quan có thẩm quyền chưa có văn bản giải đáp các kiến nghị của Công ty.

Ngày 29/08/2022, Công ty đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với đối tác là Công ty Hoàng Yến (Hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh Kon Tum, số công chứng 7137 Quyển số 08/2022/TP-CC-SCC/HĐGD) để đảm bảo thực hiện đúng quyền của nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.

Trong thời điểm tháng 8/2022, Công ty và đối tác đã nhiều lần đến làm việc trực tiếp và trình bày các nguyên nhân ảnh hưởng đến tiến độ dự án với các Sở, ban ngành có liên quan của tỉnh. Qua trao đổi làm việc, Công ty được các cơ quan chức năng hướng dẫn các thủ tục cần thiết để chuyển nhượng được dự án.

Xét thấy, việc Công ty nhận được Quyết định số 590/QĐ-UBND ngày 15/09/2022 của UBND tỉnh Kon Tum về việc thu hồi đất thực hiện dự án, trong khi các vướng mắc liên quan chưa được UBND tỉnh cũng như các cơ quan chức năng giải quyết là không thỏa đáng, gây ảnh hưởng và mất uy tín nghiêm trọng đến hình ảnh của Công ty chúng tôi.

Với đặc thù vị trí địa lý khó khăn, cần thu hút đầu tư để phát triển, Công ty chúng tôi rất muốn thực hiện dự án tại Măng Đen để phát triển kinh tế-xã hội của huyện nói chung cũng như của tỉnh nói riêng. Tuy nhiên do một số vướng mắc về thay đổi chính sách pháp luật cũng như các yếu tố khách quan khác, mà dự án bị chậm tiến độ. Để có thể nhanh chóng thực hiện dự án, Công ty chúng tôi đã tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng thực hiện. Với tôn chỉ tuân thủ quy định của pháp luật, Công ty chúng tôi hy vọng với việc đầu tư vào những vùng sâu, vùng xa, vùng đặc biệt khó khăn, chúng tôi sẽ nhận được sự tạo điều kiện hơn từ phía tỉnh với những lý do chính đáng, sự kiện khách quan.