Kỹ năng chuẩn bị hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai

Kỹ năng xác định thẩm quyền của Tòa án

Đặc trưng cơ bản khi xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, phải có sự phân biệt giữa thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của Tòa án và thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của các cơ quan hành chính. Đồng thời, để xác định chính xác thấm quyền, đương sự cũng phải phân biệt rõ tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự với các quan hệ khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính.

Cơ sở để xác định chính xác thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự, trước tiên cần dựa trên việc xác định quan hệ pháp luật tranh chấp của vụ án thuộc loại tranh chấp đất đai nào? Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, thấm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất cùa Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự thường thuộc các quan hệ tranh chấp nằm ở một trong hai trường hợp tranh chấp sau: (i) Tranh chấp đất đai mà trên đất không có tài sản; và (ii) Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Trong mỗi trường hợp trên lại chia thành bốn dạng: (i) Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất; (ii) Chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; (iii) Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về đất, tài sản gắn liền với đất; (iv) Thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Do đó, tranh chấp đất sẽ do Tòa án nơi có đất có thẩm quyền giải quyết. Nếu đất đai ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các diện tích đất giải quyết (điểm i khoản 1 Điều 40 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015). Tuy  nhiên, sau khi xác định tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự, cần xác định các đương sự, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có đang ở nước ngoài không. Nếu đương sự, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đang ở nước ngoài thì sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án cấp tỉnh nơi có đất tranh chấp.

Xác định điều kiện hòa giải tranh chấp đất đai trước khi Tòa án thụ lý giải quyết vụ án

Đối với tranh chấp đất đai được thụ lý trước ngày 01/7/2016 thì theo hướng dẫn tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP: “Đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 135 của Luật đất đai". Đối với tranh chấp được thụ lý sau ngày 01/7/2016 thì BLTTDS 2015 khóng có quy định cụ thé nhừng loại tranh chấp nào bắt buộc phải hòa giài tại UBND xà, phường, thị trấn nơi có đât tranh chắp trước khi khởi kiện đến Tòa án. Theo Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, việc giải quyết tranh chấp đất đai của UBND cấp xã được thực hiện như sau:

• Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với ủy ban Mật trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mật trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

• Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

Tranh chấp đất đai mà đương sự cỏ giấy chửng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giài quyết.

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013;

- Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dàn sự.

Kỹ năng xác định thời hiệu khởi kiện

Theo Điều 2 Nghị quyết số 103/2015/QH13 ngày 25/11/2015 của Quốc hội về việc thi hành BLTTDS 2015 thì đối với các tranh chấp, yêu cầu về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động phát sinh trước ngày 01/01/2017 thì áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 159 và điểm h khoản 1 Điều 192 của BLTTDS 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011. Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 159 BLTTDS 2004, sửa đổi, bồ sung năm 2011 thì: "Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản; tranh chấp về đòi lại tài sản do người khác quản lý, chiếm hữu; tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quv định cùa pháp luật về đất đai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện”. Do đó, đối với loại tranh chấp này pháp luật quy định không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Mặc dù, theo quy định nêu trên thì thời hiệu khởi kiện không còn là điều kiện mà Tòa án xem xét khi thụ lý vụ án, song nếu sau khi thụ lý mà Tòa án xác định thời hiệu khởi kiện đã hết thì Tòa án sẽ ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự.

Đối với các tranh chấp đất đai phát sinh từ ngày 01/01/2017 (ngày BLDS 2015 có hiệu lực thi hành), thi theo quy định tại khoản 3 Điều 155 BLDS 2015, thời hiệu khởi kiện không áp dụng đối với tranh chấp về quyên sử dụng đât theo quy định của Luật Đất đai. Tuy nhiên, tranh chấp vê quyên sử dụng đất không áp dụng thời hiệu khởi kiện trong trường hợp này cân hiêu là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đât và chia tài sản chung của vợ chảng là quyền sử dụng đất, tài sản găn liên với đât. Còn đối với tranh chấp về giao dịch đất đai, theo quy định của Điều 429 BLDS 2015 thi thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyêt tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu câu biêt hoặc phải biêt quyên và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Đôi với tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, theo quy định cùa Điều 623 BLDS 2015 thì thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, kế từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thi di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Thời hiệu đê người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điềm mở thừa kế. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết đê lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Tuy nhiên, để tránh đương sự lạm dụng quy định về thời hiệu ở mọi giai đoạn tố tụng nên nếu có yêu cầu áp dụng thời hiệu thi đương sự phải yêu cầu trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định về giải quyết vụ việc dân sự. Điểm mới của BLTTDS 2015 so với BLTTDS trước đây là Tòa án chỉ áp dụng thời hiệu khởi kiện khi một trong các bên đương sự có yêu cầu áp dụng thời hiệu khời kiện.

Kỹ năng xác định các tài liệu, chứng cứ bắt buộc phải có khi gửi kèm theo đơn khởi kiện

Trước khi khởi kiện, đương sự cần thu thập được các tài liệu, chứng cứ xác định nguồn gốc đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ mục kê, sổ địa chính, sổ đăng ký ruộng đất, bản đồ địa chính, các tài liệu thể hiện về hiện trạng của thửa đất, thể hiện mốc giới, thực tế sử dụng, thời gian sử dụng, tứ cận, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất... Để xác định tính hợp pháp của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần căn cứ vào pháp luật áp dụng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đương sự cần chuẩn bị các tài liệu để chứng minh quyền khởi kiện của người khởi kiện liên quan đên nhà ở và quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, đương sự cần chuẩn bị các tài liệu để chứng minh tên và địa chỉ của người khởi kiện, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan như: bản sao có chứng thực chứng minh thư nhân dân/thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu hoặc giấy đăng ký tạm trú... Đối với đương sự là cơ quan, tổ chức cần chuẩn bị các giấy tờ, như: quyết định thành lập hoặc giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, giấy ủy quyền (nếu người đại diện theo pháp luật của cơ quan, tổ chức ủy quyền cho người khác tham gia tố tụng)...

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 189 BLTTDS 2015, trong trường hợp vì lý do khách quan mà đương sự không thế nộp ngay đầy đủ các tài liệu, chứng cứ thì họ có thể nộp các tài liệu, chứng cứ hiện có đe chứng minh cho việc khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp. Quy định này nhằm bảo đảm tối đa việc thực hiện quyền khởi kiện của các chủ thể trong thực tế, tránh việc bị trả lại đơn khởi kiện của Tòa án có thẩm quyền.

Chuyên viên pháp lý: Nguyễn Thị Mai, tổng hợp (từ Giáo trình Kỹ năng mềm Nghề Luật - Học viện Tư pháp và một số nguồn khác)