Nhà chung cư là gì? Nhà chung cư gồm những phần nào?

1- Nhà chung cư là gì?

Theo khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 và khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2014 (vẫn còn hiệu lực đối với các dự án được triển khai theo Luật 2014), nhà chung cư được định nghĩa là:

“Nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.”

Như vậy, nhà chung cư là một tòa nhà có nhiều căn hộ riêng biệt, nhưng đồng thời có các phần diện tích và tiện ích được sử dụng chung.

Xem thêm: Dich vụ pháp lý trong lĩnh vực dân sự của Công ty Luật TNHH Everest

2- Phân hạng nhà chung cư

Theo Điều 98 Luật Nhà ở 2014 và Thông tư 31/2016/TT-BXD, nhà chung cư được phân thành 3 hạng: A, B và C, dựa trên các tiêu chí về:

• Quy hoạch - kiến trúc: Vị trí, mật độ xây dựng, cảnh quan.

• Hệ thống, thiết bị kỹ thuật: Hệ thống thang máy, phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước, điện.

• Dịch vụ, hạ tầng xã hội: Tiện ích nội khu như khu vui chơi, hồ bơi, trung tâm thương mại.

• Chất lượng, quản lý, vận hành: Chất lượng xây dựng, dịch vụ quản lý vận hành.

Việc phân hạng này nhằm mục đích xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường.

Hạng A: Đáp ứng đầy đủ các yêu cầu và đạt tối thiểu 18/20 tiêu chí theo Phụ lục 01 Thông tư 31/2016/TT-BXD. Đây là hạng cao cấp nhất.

Hạng B: Đáp ứng đầy đủ các yêu cầu và đạt tối thiểu 18/20 tiêu chí theo Phụ lục 02 Thông tư 31/2016/TT-BXD.

Hạng C: Đáp ứng các yêu cầu cơ bản nhưng không đạt tiêu chuẩn của hạng A và B.

3- Thời hạn sử dụng nhà chung cư

Theo Điều 99 Luật Nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa trên cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định chất lượng và xử lý theo quy định, có thể là tiếp tục sử dụng (nếu đảm bảo an toàn), phá dỡ để xây dựng lại hoặc phá dỡ để xây dựng công trình khác.

Xem thêm: Dich vụ pháp lý trong lĩnh vực dân sự của Công ty Luật TNHH Everest

4- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ hoặc phần diện tích khác được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu và các thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ đó. Cụ thể bao gồm:

Diện tích bên trong căn hộ: Bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ.

Phần diện tích khác: Được công nhận là sở hữu riêng theo thỏa thuận và quy định của pháp luật.

Hệ thống thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng: Ví dụ như thiết bị vệ sinh, thiết bị điện trong căn hộ.

5- Phần sở hữu chung của nhà chung cư

Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích và các công trình, thiết bị còn lại của nhà chung cư ngoài phần sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ. Cụ thể bao gồm:

Phần diện tích còn lại ngoài phần sở hữu riêng: Hành lang, cầu thang, thang máy, sân thượng, mái nhà, tường bao ngoài nhà, khung, cột, tường chịu lực.

Nhà sinh hoạt cộng đồng: Khu vực dùng chung cho cư dân.

Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung: Hệ thống cấp điện, cấp nước, thoát nước, phòng cháy chữa cháy, hệ thống thông tin liên lạc.

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài: Được kết nối với nhà chung cư, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước.

Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư: Sân chung, vườn hoa, công viên (nếu có) và các công trình khác được xác định trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

Việc phân biệt rõ ràng phần sở hữu riêng và sở hữu chung trong nhà chung cư là rất quan trọng để tránh tranh chấp và đảm bảo quyền lợi của các chủ sở hữu. Chủ sở hữu căn hộ có quyền sử dụng, định đoạt phần sở hữu riêng của mình theo quy định của pháp luật, đồng thời có trách nhiệm tuân thủ các quy định về quản lý và sử dụng phần sở hữu chung.

Xem thêm: Dich vụ pháp lý trong lĩnh vực dân sự của Công ty Luật TNHH Everest

6- Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

[a] Bài viết Nhà chung cư là gì? Nhà chung cư gồm những phần nào? được chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

[b] Bài viết Nhà chung cư là gì? Nhà chung cư gồm những phần nào? có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

[c] Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý, hoặc thuê Luật sư tư vấn cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với Luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527, E-mail: info@everest.org.vn.