Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Nghệ An

I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

Điều 500 BLDS năm 2015 quy định: 

 “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.” 

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển giao quyền sử dụng đất (QSDĐ)  từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo trình tự, thủ tục được pháp luật quy định, bên nhận chuyển nhượng thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng, các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng, thực hiện nghĩa vụ đăng ký và nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định pháp luật. 

2. Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 

Thứ nhất, HDCNQSDD là hợp đồng có đền bù. 

Thứ hai, HDCNQSDD là hợp đồng song vụ.  

Thứ ba, HDCNQSDD là hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản từ bên này sang bên khác. 

Thứ tư, HDCNQSDD được điều chỉnh bởi nhiều ngành luật khác nhau.  

3. Những vấn đề pháp lý cơ bản về HDCNQSDD

(i) Đối tượng 

Đối tượng của hợp đồng CNQSDĐ là quyền sử dụng đất. Tuy nhiên để trở thành đối tượng của HDCNQSDD thì quyền sử dụng đất phải đáp ứng một số điều kiện nhất định và trong những trường hợp luật định. 

Các điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất: 

Điều kiện đầu tiên và tiên quyết là có Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Điều kiện thứ hai, đất không có tranh chấp. 

Điều kiện thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. 

Điều kiện thứ tư, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trong thời hạn sử dụng đất. 

Ngoài ra, Điều 191 Luật đất đai 2013 quy định về bốn trường hợp không được CNQSDĐ. 

(ii) Chủ thể 

Chủ thể tham gia HĐCNQSDĐ bao gồm hai bên: bên chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ. Các bên chủ thể khi tham gia và tiến hành giao dịch phải đáp ứng điều kiện chung về năng lực chủ thể theo quy định của BLDS 2015. Ngoài ra còn phải đáp ứng các yêu cầu của Luật đất đai năm 2013, cụ thể: 

Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ

Thứ nhất, bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải là người sử dụng đất, tuy nhiên có một số trường hợp ngoại lệ theo quy định của Luật Đất đai người không phải là chủ sử dụng đất được quyền giao dịch gồm: người thuê lại đất của chủ đầu tư thuê đất của nhà nước để xây dựng kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế có quyền thực hiện tất cả các giao dịch (trừ giao dịch chuyển đổi, thừa kế); người không có quyền sử dụng đất tại Việt Nam nhưng được tặng cho, để thừa kế quyền sử dụng đất có quyền tặng cho, chuyển nhượng QSDĐ. 

Thứ hai, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là chủ thể được phép tham gia theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 174, khoản 1 Điều 179, Điều 183 Luật đất đai 2023. 

Thứ ba, được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quyền định đoạt QSDĐ của người sử dụng đất sẽ bị hạn chế trong hai trường hợp là theo luật định và theo thỏa thuận. Trường hợp hạn chế quyền định đoạt theo luật định là khi không đáp ứng điều kiện giao dịch tại Điều188, Điều 192, Điều 193 và Điều194 Luật đất đai năm 2013. Ngoài ra còn một số quy định của BLDS năm 2015 và các văn bản pháp luật liên quan. 

Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ

Thứ nhất, chủ thể nhận CNQSDĐ phải là người được phép tham gia vào HĐCNQSDĐ. Theo Điều 169 Luật đất đai năm 2013, chủ thể được phép nhận CNQSDĐ gồm: cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài 

Thứ hai, không bị hạn chế quyền nhận CNQSDĐ. Luật đất đai năm 2013 quy định một số hạn chế đối với người có quyền tham gia CNQSDĐ, nếu các chủ thể được nhà nước cho phép tham gia chuyển nhượng QSDĐ nhưng lại thuộc một trong các trường hợp hạn chế thì cũng không được nhận chuyển nhượng QSDĐ, cụ thể quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 191, khoản 1 Điều 185, điểm b d khoản 1 Điều 169 Luật đất đai năm 2013. 

(iii) Nội dung 

Nội dung của hợp đồng được hiểu là tổng hợp các điều khoản trong hợp đồng do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. 

Theo Điều 501 BLDS năm 2015 quy định về nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất:

“1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có quy định khác. 

2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan” 

Như vậy HĐCNQSDĐ cần có một số nội dung chính sau: 

Thứ nhất, thông tin của các bên tham gia giao dịch như: tên, số định danh cá nhân, hộ khẩu thường trú, điện thoại liên lạc. 

Thứ hai, thông tin về tài sản chuyển nhượng

Thứ ba, giá trị chuyển nhượng

Thứ tư, phương thức thời hạn thanh toán 

Thứ năm, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên 

(iv) Hình thức 

Khoản 3, Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định “a. Hợp đồng chuyển nhượng tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;” và “d. Việc công chức thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực tại UBND cấp xã” 

Như vậy hình thức của HĐCNQSDĐ theo quy định của pháp luật hiện hành phải lập thành văn bản, được công chứng hoặc chứng thực. 

(v) Thời điểm có hiệu lực 

Điều 5 Luật công chứng năm 2014 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng” 

Theo khoản 3, Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì HCNQSDĐ phải được công chứng, chứng thực. 

Như vậy HĐCNQSDĐ có hiệu lực từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực. Ngoài trừ các trường hợp sau: 

Thứ nhất, thời điểm tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng của một bên hoặc nhiều bên, khi hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức và một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ trong giao dịch (Điều129 BLDS năm 2015). 

Thứ hai, thời điểm giao kết hợp đồng, trong trường hợp một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản (điểm b, khoản 3, Điều 167 Luật đất đai năm 2013) 

Thứ ba, thời điểm giao kết trong trường hợp các bên mua bán nhà đất, bằng các giấy tờ viết tay trước ngày 01/01/2008 (khoản 1 Điều 82, Nghị định 43/2014/NĐ - CP và khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ - CP). 

Thứ tư, thời điểm giao kết trong trường hợp các bên mua bán nhà đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. 

II. THỰC TIỄN TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSD ĐẤT TẠI NGHỆ AN 

1. Tóm tắt vụ việc

Vợ chồng Ông Đặng Đình Đ. và bà Phan Thị T. là chủ sở hữu hợp pháp đối với hai ( 02) thửa đất có địa chỉ tại cụm T, xã N, huyện Đ, tỉnh Nghệ An ( nay là xóm 1, xã N, huyện Đ, tỉnh Nghệ An). Đã được UBND huyện Đ cấp chung theo GCN QSD đất vào ngày 20/04/1996.

+ Thửa đất số 1 có diện tích khoảng 300m² ( hiện nay là thửa đất số 69, tờ bản đồ số 52, theo GCN QSD Đất CD 550354, diện tích 236,1m²)

+ Thửa đất số 2 có diện tích 152 m² ( hiện nay là thửa đất số 86, tờ bản đồ số 52, theo GCN QSD Đất CD 550355)

Nguồn gốc thửa đất: do cha nẹ Ông Đ và bà T tạo lập, để lại trước năm 1970. 

Năm 1996:

Ông Đ, bà T thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất có diện tích khoảng 300m² cho hộ liền kề là  ông Nguyễn Văn Q (bố ruột anh Nguyễn Văn T1). Thời điểm chuyển nhượng, trên thửa đất có nhà ở, sân gạch, tường xây và cây cối.

Tổng giá trị chuyển nhượng: 3.800.000 (ba triệu tám trăm ngàn đồng)

(giá chuyển nhượng bao gồm đất, nhà ở, công trình kiến trúc và cây cối).

Việc trả tiền được ông Nguyễn Văn Q tiến hành nhiều lần. Tính đến năm 2017, tổng số tiền ông Nguyễn Văn Q đã trả cho ông Đ, bà T là 3.800.000

Tuy nhiên khi chuyển nhượng, các bên không lập văn bản, hợp đồng chuyển nhượng mà chỉ thỏa thuận bằng miệng.

Tháng 10/2017:

Anh Nguyễn Văn T1 (con trai ông Nguyễn Văn Q) đến gặp ông Đặng Đình Đ, đề nghị mượn GCN QSD đất (đã cấp năm 1996) để làm thủ tục sang tên đối với thửa đất có diện tích khoảng 300m² cho ông Nguyễn Văn Q.

Anh T1 đưa một tập hồ sơ cho Ông Nguyễn Đình Đ ký nói là để làm thủ tục chuyển nhượng thửa đất cho ông Q (cha của anh T1). Tin tưởng hàng xóm, tuổi cao, mắt mờ ông Đặng Đình Đ đã ký khống vào tập hồ sơ (tập hồ sơ lúc ký không ghi bất cứ nội dung gì) (Ông Đ ký vào trang cuối của 2 bản hợp đồng). Bà T (vợ ông Đ) không biết về sự việc này.

Kết quả: Anh T1 đã thực hiện thủ tục sang tên toàn bộ đối với 2 thửa đất nêu trên của ông Đ sang tên anh T1.

Ngày 26/11/2017:

UBND huyện Đ đã cấp GCN QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CD 550354 (mảnh đất có diện tích khoảng 300m², cụ thể là 236,1m²) Và số CD 550355 (mảnh đất 152m²) mang tên Nguyễn Văn T1 và bà T2 ( vợ anh T). Sau khi biết được sự việc, Ông Đ, bà T làm đơn gửi đến UBND xã N để trình bày vụ việc và khiếu nại về 02 hợp đồng chuyển nhượng nêu trên.

Ngày 25/08/2022

 UBND xã N đã tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai và lập biên bản việc hòa giải kết quả không thành giữa ông Đ, bà Tam với anh T1;

 Khi kiểm tra hai bản hợp đồng chuyển nhượng QSD đất lập ngày 05/10/2017, thông tin hợp đồng có ghi cụ thể:

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chuyển nhượng thửa đất số 69, tờ bản đồ số 52, diện tích 236,1m², địa chỉ tại cụm T, xã N, tỉnh Nghệ An ( nay là xóm 1, xã N, huyện Đ, tỉnh Nghệ An), giá chuyển nhượng ghi: 25.000.000 đồng ( hai mươi lăm triệu đồng), chứng thực của UBND xã N ( ông Trịnh Xuân H, chức vụ: Chủ tịch UBND xã N ký).
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chuyển nhượng thửa đất số 86, tờ bản đồ số 52 và thửa đất số 1540, tờ bản đồ số 02, tổng diện tích 152m² địa chỉ tại cụm Tam Giáp, xã Nam Kim, tỉnh Nghệ An ( nay là xóm 1, xã Nam Kim, huyện Nam Đàn, tỉnh Nghệ An), giá chuyển nhượng ghi: 23.000.000 đồng ( hai mươi ba triệu đồng), chứng thực của UBND xã Nam Kim ( ông Trịnh Xuân H, chức vụ: Chủ tịch UBND xã Nam Kim ký).

Tuy nhiên trên thực tế, ông Đ, bà T chỉ chuyển nhượng diện tích 236,1m² cho ông Nguyễn Văn Q với giá 3.800.000, không có việc chuyển nhượng và nhận tiền từ anh Nguyễn Văn T1.

Ngày 03/10/2022

Khởi kiện ra Tòa án nhân huyện Đ. 

Người khởi kiện: Ông Đặng Đình Đ, bà Phan Thị T

Người bị kiện: Anh Nguyễn Văn T1

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Bà Đặng Thị T2 (vợ) và ông Nguyễn Văn Q (bố ruột)

2. Quan điểm của Luật sư

Nhận thấy rằng, hai (02) bản hợp đồng này là không đúng sự thật, có dấu hiệu giả mạo, vi phạm quy định về giao dịch trong hợp đồng, cụ thể như sau:

Thứ nhất, ông Đặng Đình Đ, bà Phan Thị T chưa bao giờ có mặt tại Uỷ ban nhân dân xã Nam Kim để thực hiện chứng chực hai (02) bản hợp đồng chuyển nhượng nêu trên. Điều này, anh Nguyễn Văn T1 đã khẳng định tại Biên bản hoà giải tranh chấp đất đai: ‘Hợp đồng chuyển nhượng được lập và do anh Nguyễn Văn T1 trực tiếp đưa đến nhà riêng ông Đặng Đình Đ ký hợp đồng, chữ ký trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là của ông Đặng Đình Đ (ký) và bà Phan Thị T.

Thứ hai, toàn bộ điểm chỉ (dấu vân tay) trên (02) bản hợp đồng chuyển nhượng nêu trên không phải của ông Đặng Đình Đ, bà Phan Thị T. Ông Đặng Đình Đ chỉ ký vào trang cuối, tất cả các trang còn lại ông Đặng Đình Đ không ký.

Thứ ba, số tiền được ghi trên hợp đồng là 25.000.000 đồng (hai mươi lăm triệu đồng) và 23.000.000 đồng (hai mươi ba triệu đồng) là không đúng sự thật, , ông Đặng Đình Đ, bà Phan Thị T chưa bao giờ nhận bất kỳ khoản tiền nào từ anh T1. Thực tế, ông bà chỉ chuyển nhượng diện tích đất 236,1 m² cho ông Nguyễn Văn Q với giá chuyển nhượng là 3.800.000 đồng, không phải anh T1. Ông Đặng Đình Đ, bà Phan Thị T khẳng định, không chuyển nhượng bất kỳ thửa đất nào thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ông bà cho anh Nguyễn Văn T1 (chồng) và bà Đặng Thị T2 (vợ).