Tranh chấp hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ: sự đảo chiều cán cân công lý

I- HỢP ĐỒNG SỞ HỮU KỲ NGHỈ: CẢM XÚC CỦA KHÁCH HÀNG VÀ RÀNG BUỘC CỦA HỢP ĐỒNG

1- Các tình huống thực tế dẫn đến tranh chấp hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ

Tình huống thứ nhất, năm 2019, bà N ký hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ với Công ty V giá hơn 555 triệu đồng. Nhân viên công ty tư vấn rằng bà có quyền sử dụng, cho thuê, tặng cho, thừa kế và chuyển nhượng sản phẩm, đồng thời công ty sẽ hỗ trợ bán lại hoặc cho thuê nếu không có nhu cầu sử dụng. Bà cho biết chỉ được xem hợp đồng sau khi đã chuyển tiền đặt cọc và thanh toán tổng cộng 287 triệu đồng. Nhận thấy nội dung hợp đồng không phù hợp với tư vấn, bà N yêu cầu công ty bán lại sản phẩm nhưng bị từ chối vì cho rằng bà phải thanh toán đủ theo hợp đồng mới được chuyển nhượng và còn quy định phí chuyển nhượng từ 20 đến 35 triệu đồng cùng các khoản phí duy trì hằng năm. Bà N khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn, bị lừa dối và đòi lại 287 triệu đồng đã thanh toán.

Tình huống thứ hai: ông D được nhân viên Công ty V quảng bá rằng việc mua quyền sở hữu kỳ nghỉ tại khu nghỉ dưỡng A, đồng nghĩa với việc ông D trở thành chủ sở hữu một loại tài sản và có quyền để lại thừa kế cho thế hệ tiếp theo vì thời hạn sở hữu từ 35 - 40 năm. Trường hợp không có nhu cầu sử dụng, ông D được quyền chuyển nhượng quyền sở hữu kỳ nghỉ của mình. Nếu ông D không sử dụng hết, Công ty cũng sẽ hỗ trợ ông D tìm khách hàng để cho thuê lại kỳ nghỉ năm đó với giá rất cao. Vì tin tưởng nên từ năm 2017 đến nay, ông D đã ký tổng cộng 10 hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ.

Khi dự án đi vào hoạt động, giấc mộng sở hữu tài sản bỗng chốc trở nên hẹp dần khi ông D nhận thấy thực tế không như cam kết, quyền chiếm hữu và định đoạt bị trói buộc bởi những điều khoản bất lợi như việc chuyển nhượng phải được công ty đồng ý hay gánh thêm các khoản phí duy trì vận hành vốn thuộc trách nhiệm chủ đầu tư... nên ông D đã khởi kiện ra Tòa án, buộc Công ty V phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền hơn 1,17 tỉ đồng đã thanh toán.

Điểm nghẽn cốt lõi dẫn đến mọi sự hiểu lầm và tranh chấp trong vụ việc này xuất phát từ khái niệm "sở hữu". Khách hàng tin rằng họ đang mua một bất động sản, một loại tài sản hữu hình có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt như bán, cho thuê, thừa kế. Tuy nhiên, lập luận đầu tiên của Công ty V là làm rõ bản chất pháp lý của giao dịch này. Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ ở đây không phải là hợp đồng mua bán tài sản (bất động sản) mà bản chất là Hợp đồng cung cấp dịch vụ lưu trú hay nghỉ dưỡng dài hạn.

Theo đó, khách hàng trả tiền trước để đổi lấy quyền được sử dụng dịch vụ lưu trú tại khu nghỉ dưỡng trong một khoảng thời gian nhất định, ví dụ 01 tuần/năm và kéo dài trong nhiều năm từ 35 - 40 năm. Khách hàng mua 'quyền lưu trú', không mua 'quyền sở hữu' phòng khách sạn hay căn hộ. Khi bản chất là hợp đồng dịch vụ, các quyền định đoạt như chuyển nhượng, cho thuê lại của khách hàng không được điều chỉnh bởi Luật Đất đai hay Luật Kinh doanh Bất động sản đối với quyền sở hữu nhà ở, mà phải chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự và sự thỏa thuận tự nguyện giữa hai bên trong chính bản hợp đồng đó. Ở đây đã có sự mơ hồ dẫn đến cách hiểu không thống nhất giữa các về thuật ngữ thương mại "sở hữu kỳ nghỉ".

2- Lập luận pháp lý từ công ty kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ dựa trên nguyên tắc cơ bản của Bộ luật Dân sự

- Lập luận về nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận:

Đối với trường hợp bà N: bà N cho rằng mình chỉ được xem hợp đồng sau khi đã chuyển tiền đặt cọc. Tuy nhiên, bà N là công dân có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, do đó Công ty V có thể lập luận việc đặt cọc là một thỏa thuận tiền hợp đồng nhằm giữ chỗ hoặc xác nhận sự quan tâm. Hơn nữa, khi hợp đồng chính thức được đưa ra, bà N hoàn toàn có xem xét kỹ lưỡng. Nếu thấy điều khoản không đúng như tư vấn, có quyền từ chối ký kết. Việc bà N đặt bút ký vào bản hợp đồng sau đó tiếp tục thanh toán lên đến 287 triệu đồng là minh chứng rõ ràng cho ý chí tự nguyện của bà. Pháp luật không bảo vệ cho sự cẩu thả của người ký hợp đồng khi họ không đọc kỹ nội dung trước khi ký.

Đối với trường hợp ông D: ông D không chỉ ký 01 mà ký tới 10 hợp đồng từ năm 2017 đến nay với tổng giá trị hơn 1,17 tỷ đồng. Công ty V có thể lập luận rằng, không ai có thể bị ép buộc hay nhầm lẫn đến tận 10 lần trong suốt nhiều năm. Việc ông D liên tục tái ký kết các hợp đồng mới chứng tỏ ông đã hiểu rõ mô hình, đã có thời gian thẩm định dịch vụ và hoàn toàn tự nguyện theo đuổi mục đích đầu tư hoặc sử dụng của riêng mình. Tòa án không thể tuyên vô hiệu một chuỗi giao dịch diễn ra có hệ thống và hoàn toàn tự nguyện như vậy.

Như vậy, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên.

- Phản bác cáo buộc 'lừa dối' và 'nhầm lẫn' làm vô hiệu hợp đồng:

Cả bà N và ông D đều cho rằng: nhân viên bán hàng 'tư vấn một đằng, hợp đồng ghi một nẻo' để yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu theo Bộ luật dân sự năm 2015 do bị lừa dối (Điều 127) hoặc nhầm lẫn (Điều 126). Công ty phản bác các lập luận này bằng các căn cứ:

Tính tối thượng của văn bản hợp đồng: trong các hợp đồng thương mại tiêu chuẩn của Công ty V chắc chắn sẽ có điều khoản quy định rằng: Hợp đồng này là toàn bộ thỏa thuận giữa hai bên, thay thế và hủy bỏ mọi hứa hẹn, cam kết, tư vấn bằng miệng hoặc văn bản trước đó của bất kỳ nhân viên nào. Công ty V lập luận rằng, những lời lẽ có cánh của nhân viên sale (chỉ ra khả năng sinh lời, hỗ trợ cho thuê giá cao) là các thủ thuật tiếp thị (marketing puffery), không phải là cam kết pháp lý của công ty. Khách hàng không thể dùng lời nói không có bằng chứng ghi âm hợp pháp của một cá nhân nhân viên để lật đổ một văn bản hợp đồng được đóng dấu pháp nhân.

Không cấu thành yếu tố 'lừa dối' theo luật: lừa dối trong dân sự đòi hỏi hành vi cố ý làm cho bên kia hiểu sai lệch chủ thể, tính chất của đối tượng giao dịch để họ xác lập giao dịch. Công ty V không hề giấu diếm bản hợp đồng. Các điều khoản về phí duy trì, phí chuyển nhượng, điều kiện cho thuê đều được in rõ bằng giấy trắng mực đen trong hợp đồng. Việc khách hàng tự kỳ vọng quá mức vào lợi nhuận hoặc lười đọc văn bản không cấu thành hành vi lừa dối từ phía Công ty V.

Không đáp ứng điều kiện vô hiệu do 'nhầm lẫn': khách hàng biết rõ họ mua quyền nghỉ dưỡng tại dự án của Công ty V, mức giá mua là bao nhiêu. Sự 'nhầm lẫn' ở đây, nếu có, là nhầm lẫn về động cơ giao kết (nghĩ rằng mua để bán lại dễ dàng sinh lời). Mà theo án lệ và khoa học pháp lý, nhầm lẫn về động cơ không làm giao dịch dân sự vô hiệu.

- Lập luận về tính hợp lý của các điều khoản 'bất lợi':

Khách hàng tố cáo hợp đồng trói buộc họ bằng các điều khoản bất lợi như phí duy trì vận hành hàng năm và việc chuyển nhượng phải được Công ty V đồng ý kèm mức phí 20 - 35 triệu đồng. Công ty V có thể biện luận tính chính đáng của các điều khoản này:

Về phí duy trì: bản chất của dự án nghỉ dưỡng 4-5 sao đòi hỏi chi phí khổng lồ để bảo trì cảnh quan, hồ bơi, thay thế nội thất xuống cấp, trả lương nhân viên phục vụ,... trong suốt 35-40 năm. Số tiền 555 triệu đồng của bà N là tiền 'mua chỗ' trước. Nếu không thu phí duy trì hàng năm, dự án sẽ xuống cấp nghiêm trọng, làm tổn hại đến quyền lợi nghỉ dưỡng của chính cộng đồng khách hàng. Đây là một điều khoản thực tế, cần thiết và minh bạch trong hợp đồng chứ không phải chi phí ẩn.

Về điều kiện giới hạn chuyển nhượng: khác với việc bán một cái áo, khi chuyển nhượng hợp đồng dịch vụ dài hạn, có yếu tố trả góp hoặc chưa thanh toán hết, Công ty V cần kiểm soát xem người mua lại (người nhận chuyển nhượng) có đủ năng lực tài chính và nhân thân để tiếp tục duy trì hợp đồng hay không. Việc yêu cầu thanh toán đủ 100% giá trị hợp đồng (như yêu cầu với bà N) mới cho chuyển nhượng là biện pháp phòng ngừa rủi ro nợ xấu hoàn toàn chính đáng của doanh nghiệp. Phí chuyển nhượng (20-35 triệu) được dùng để bù đắp chi phí hành chính, sang tên đổi chủ trên hệ thống và phí pháp lý. Khách hàng đã ký đồng ý với mức phí này từ đầu thì không thể nay quay lại gọi đó là sự 'trói buộc'.

- Khách hàng là bên vi phạm hợp đồng:

Công ty V cho rằng, khách hàng đã vi phạm nghĩa vụ dân sự. Bà N lấy lý do không đồng ý với hợp đồng để tự ý ngừng thanh toán khi mới đóng được 287 triệu đồng trên tổng số 555 triệu đồng giá trị hợp đồng. Khi tranh chấp xảy ra, Tòa án chưa tuyên hợp đồng vô hiệu, hợp đồng vẫn đang có hiệu lực bắt buộc. Hành vi đơn phương ngừng thanh toán của bà N là hành vi vi phạm nghiêm trọng hợp đồng, do đó công ty có quyền từ chối cung cấp dịch vụ nghỉ dưỡng, từ chối cho phép chuyển nhượng và chiếu theo điều khoản phạt hợp đồng. Công ty V thậm chí có quyền thu hồi hợp đồng và không hoàn trả số tiền đã đóng.

3- Về quyết định của tòa án và bài học dành cho khách hàng

Phán quyết của Tòa án hai cấp tỉnh Khánh Hòa thể hiện sự tuân thủ nghiêm ngặt theo chữ nghĩa của pháp luật dân sự hiện hành. Tòa án không xét xử dựa trên 'cảm giác bị lừa' hay 'sự yếu thế' của người tiêu dùng, mà xét xử dựa trên chứng cứ là văn bản hợp đồng có chữ ký của hai bên.

Hợp đồng hợp pháp: Tòa án xác nhận mô hình Sở hữu kỳ nghỉ không bị pháp luật Việt Nam cấm. Nội dung hợp đồng dù có nhiều trang, có thể được soạn sẵn bởi Công ty V theo Hợp đồng theo mẫu, nhưng miễn là nó không che giấu thông tin hay có các điều khoản miễn trừ trách nhiệm vô lý trái luật, thì nó vẫn có hiệu lực.

Trách nhiệm chứng minh thuộc về nguyên đơn: bà N và ông D khởi kiện với lý do 'bị lừa dối', theo nguyên tắc tố tụng, họ phải đưa ra chứng cứ chứng minh sự lừa dối đó. Thực tế, họ không có gì ngoài lời khai một chiều. Ngược lại, Công ty V có bằng chứng là hợp đồng do chính tay khách hàng ký, đóng tiền nhiều đợt. Cán cân chứng cứ hoàn toàn nghiêng về phía doanh nghiệp.

Hậu quả pháp lý - mất tiền và chịu án phí: câu chuyện của ông D là một bài học đắt giá. Khởi kiện đòi 1,17 tỷ đồng và thua kiện, ông D phải gánh chịu án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm theo tỷ lệ phần trăm của số tiền tranh chấp (lên tới hơn 47,8 triệu đồng). Tòa án đã hành xử đúng luật. Điều này là lời cảnh tỉnh cho việc khởi kiện khi không nắm chắc cơ sở pháp lý vững vàng.

4- Hiệu ứng domino của sự thiếu hiểu biết và lòng tham

Chi tiết cần chú ý trong tình huống này: nhiều người vì không có tiền duy trì hợp đồng hoặc vì ham lời đã lần nữa bị người lừa đảo dẫn dụ chuyển nhượng hợp đồng và sập bẫy lừa. Tuy nhiên từ góc độ của Công ty kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ, chi tiết này là một lợi thế để tách bạch trách nhiệm. Khách hàng rơi vào tình thế 'ở không được, bán không xong', dẫn đến tâm lý hoảng loạn, muốn thoát ra nhanh hoặc gỡ gạc vốn. Khi đó, các đối tượng thứ ba không thuộc Công ty V đã xuất hiện, hứa hẹn 'sẽ bán lại hợp đồng với giá cao' nhưng yêu cầu nạn nhân phải nộp trước một khoản phí môi giới, phí định giá tài sản, hoặc phí làm hồ sơ. Nạn nhân tiếp tục chuyển tiền và mất trắng.

Có thể thấy: một là, việc khách hàng bị bên thứ ba lừa đảo nằm ngoài phạm vi trách nhiệm và sự kiểm soát của Công ty V vì hợp đồng đã quy định rất rõ quy trình chuyển nhượng chính thống; hai là, việc này phản ánh rõ nguyên nhân sâu xa của các tranh chấp, tâm lý ham lợi, đầu cơ của một bộ phận người mua, chứ không hẳn do họ có nhu cầu đi nghỉ dưỡng thực sự. Chính vì không hiểu bản chất cốt lõi của Timeshare là 'tiêu dùng cho tương lai', mà lại nhầm tưởng thành 'kênh đầu tư lướt sóng sinh lời', khách hàng mới dễ dàng sập bẫy từ lúc ký hợp đồng đầu tiên cho đến khi bị những kẻ lừa đảo thứ ba trục lợi.

Kết luận

Sự việc tranh chấp giữa Công ty V và các khách hàng như bà N, ông D là một minh chứng sống động cho quy luật khắc nghiệt của thị trường và tính nghiêm minh của pháp luật hợp đồng. Từ góc độ phân tích pháp lý, Công ty V đã thắng thế hoàn toàn hợp lý. Họ sở hữu một đội ngũ pháp chế xây dựng được bộ hợp đồng chặt chẽ, lường trước mọi rủi ro và tuân thủ đúng giới hạn của pháp luật dân sự. Các lập luận về sự tự nguyện giao kết, bản chất dịch vụ lưu trú, sự minh bạch trong văn bản và sự vi phạm nghĩa vụ thanh toán của khách hàng đã tạo thành một lá chắn pháp lý không thể xuyên thủng. Tuy nhiên, chiến thắng tại Tòa án không đồng nghĩa với chiến thắng trên mặt trận truyền thông và đạo đức kinh doanh. Phương thức bán hàng dồn dập, đánh vào tâm lý, hứa hẹn vượt quá thực tế của đội ngũ bán hàng Timeshare thực sự đã để lại những tổn thương nghiêm trọng cho người tiêu dùng và làm hoen ố hình ảnh của mô hình sở hữu kỳ nghỉ tại Việt Nam.

Bài học rút ra: đối với người tiêu dùng, tuyệt đối không được ký vào bất kỳ tài liệu nào nếu chưa đọc, chưa hiểu hoặc chỉ dựa vào lời hứa truyền miệng của nhân viên bán hàng, bởi 'bút sa gà chết'.

Đối với các nhà làm luật, sự gia tăng của các tranh chấp này cho thấy Việt Nam cần sớm ban hành một hành lang pháp lý riêng biệt, cụ thể điều chỉnh mô hình Sở hữu kỳ nghỉ. Cần có những quy định bắt buộc về thời gian hợp lý 10 - 15 ngày cho phép khách hàng hủy hợp đồng không cần lý do và được hoàn 100% tiền sau khi ký (cooling-off), cũng như kiểm soát chặt chẽ nội dung quảng cáo của các công ty cung cấp dịch vụ, nhằm tạo ra sự cân bằng thực sự giữa quyền lợi chính đáng của doanh nghiệp như Công ty V và người tiêu dùng.

Xem thêm: Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ: biến tướng, bẫy thiên đường và hiện thực pháp lý

II- BẢN CHẤT THẬT CỦA VỤ ÁN: BƯỚC NGOẶT TỪ TRANH CHẤP DÂN SỰ SANG KHỞI TỐ HÌNH SỰ

Trong giai đoạn đầu của các cuộc tranh chấp liên quan đến hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, các công ty kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ (như Công ty V) giữ vững vị thế 'chiến thắng'. Như đã phân tích ở phần trước, bằng một hệ thống hợp đồng được thiết kế chặt chẽ, cài cắm các điều khoản miễn trừ trách nhiệm và lợi dụng nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận của Bộ luật Dân sự, Công ty V đã biến những lời hứa hẹn bán hàng thành 'vô hình' trước tòa án. Người dân thua kiện, mất tiền và chịu án phí vì không thể chứng minh mình bị lừa dối trên mặt giấy tờ.

Cục diện vụ việc đã thay đổi hoàn toàn khi Cơ quan điều tra xác minh và quyết định khởi tố vụ án, khởi tố bị can đối với các lãnh đạo của công ty kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174 Bộ luật Hình sự). Sự thay đổi mang tính bước ngoặt này đặt ra hai câu hỏi pháp lý cốt lõi: một là, cơ quan chức năng trước đây đã xét đến bản chất thực sự của vụ việc hay không; và hai là, vì sao trước đây vụ việc đúng về dân sự nhưng nay lại sai và bị xử lý hình sự.

Để hiểu tại sao có sự chuyển biến từ dân sự sang hình sự, trước hết phải khẳng định: Việc xem xét bản chất thực sự của vụ án không chỉ là cần thiết, mà là nghĩa vụ bắt buộc của Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát và Tòa án.

1- Sự khác biệt giữa góc nhìn dân sự và hình sự

Trong tố tụng dân sự, Tòa án giải quyết tranh chấp dựa trên nguyên tắc chứng cứ và "nghĩa vụ chứng minh của các bên" (Điều 91 Bộ luật Tố tụng Dân sự). Nếu khách hàng không thể đưa ra được chứng cứ vật chất như văn bản gốc, ghi âm hợp pháp để chứng minh nhân viên lừa dối, Tòa án sẽ công nhận hợp đồng có chữ ký là sự thật pháp lý. Tòa án dân sự không có chức năng đi tìm sự thật ẩn giấu phía sau nếu các bên không cung cấp được chứng cứ.

Ngược lại, trong tố tụng hình sự, Điều 15 Bộ luật Tố tụng Hình sự quy định về Nguyên tắc xác định sự thật khách quan của vụ án: "Cơ quan có thẩm quyền tiến hành tố tụng phải áp dụng các biện pháp hợp pháp để xác định sự thật khách quan của vụ án một cách toàn diện, đầy đủ và khách quan, làm rõ chứng cứ xác định có tội và chứng cứ xác định vô tội...".

Cơ quan điều tra không bị ràng buộc bởi câu từ trong hợp đồng do công ty kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ soạn sẵn. Họ có quyền lực pháp lý để vượt qua 'bức tường' hợp đồng, đi sâu vào hệ thống tài chính, khảo sát thực địa dự án, kiểm tra dòng tiền và bóc tách ý đồ quản trị của ban lãnh đạo doanh nghiệp. Do đó, việc xem xét bản chất thực sự - tức là những gì diễn ra trong thực tế chứ không phải trên giấy tờ - là chìa khóa để chuyển hóa một vụ án từ dân sự sang hình sự.

2- Công ty kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ từ đúng dân sự thành sai hình sự

Sự chuyển dịch từ thắng kiện dân sự (đúng) sang bị khởi tố hình sự (sai) của Công ty sở hữu kỳ nghỉ không phải là do pháp luật mâu thuẫn, mà vì Cơ quan điều tra đã ban đầu chứng minh được các yếu tố cấu thành tội phạm mà cấp tòa dân sự trước đây không có thẩm quyền hoặc không đủ công cụ để thu thập chứng cứ. Cụ thể, sự thay đổi này xuất phát từ 04 yếu tố bản chất sau:

Một là, 'thủ đoạn gian dối' ngay từ đầu nhằm chiếm đoạt tài sản.

Để cấu thành tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản, điều kiện tiên quyết là hành vi gian dối phải có trước khi nhận tài sản và mục đích chiếm đoạt phải có ngay từ đầu.

Góc nhìn dân sự trước đây: công ty kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ cho rằng họ có dự án, họ có bán dịch vụ, việc khách hàng không dùng được là do khách hàng không tuân thủ quy trình đặt phòng hoặc do các yếu tố vận hành khách quan. Đây được coi là 'rủi ro thương mại' hoặc 'tranh chấp thực hiện hợp đồng'.

Bản chất thực sự do cơ quan điều tra làm rõ: chứng minh rằng công ty kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ ngay từ khi ký hợp đồng đã biết rõ mình không thể cung cấp dịch vụ như cam kết. Ví dụ: Công ty chỉ có quyền sở hữu hoặc liên kết với 50 căn hộ nghỉ dưỡng, nhưng họ đã ký hợp đồng bán 'quyền nghỉ dưỡng' cho 5.000 khách hàng trong cùng một khung thời gian. Về mặt vật lý và toán học, việc thực hiện hợp đồng là bất khả thi.

Bản chất pháp lý: việc bán một thứ 'không có thật' hoặc 'vượt quá năng lực cung cấp thực tế gấp nhiều lần' bằng cách dùng các thủ thuật che giấu số liệu dòng phòng chính là thủ đoạn gian dối bằng hành vi. Hợp đồng lúc này không còn là công cụ giao dịch dân sự, mà là phương tiện phạm tội để hợp thức hóa dòng tiền lừa đảo.

Hai là, bóc trần dòng tiền: mô hình đa cấp lừa đảo núp bóng sở hữu kỳ nghỉ.

Một doanh nghiệp kinh doanh dân sự đúng pháp luật sẽ dùng tiền của khách hàng để đầu tư vào hạ tầng, mua quyền phòng, hoặc vận hành dịch vụ nhằm sinh lời và trả quyền lợi cho khách hàng.

Góc nhìn dân sự (trước đây): Tòa án dân sự không kiểm tra tài khoản ngân hàng của công ty kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ để xem tiền của khách hàng nộp vào đi đâu. Tòa chỉ quan tâm rằng, khách hàng đã đóng tiền chưa? Công ty đã kích hoạt tài khoản chưa?

Bản chất thực sự được làm rõ (sau này): khi có quyết định khởi tố và áp dụng các biện pháp ngăn chặn, kiểm toán dòng tiền của công ty kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ, Cơ quan điều tra phát hiện được tiền thu được từ bán kỳ nghỉ không được đưa vào xây dựng dự án hay đặt cọc phòng khách sạn. Số tiền này ngay lập tức bị ban lãnh đạo tẩu tán qua các công ty sân sau, chuyển ra nước ngoài, hoặc dùng để chi trả cho hệ thống bán hàng với hoa hồng cực cao cho nhân viên bán hàng lên tới 30% thậm chí 40% và dùng tiền của người sau nuôi bộ máy lừa người tiếp theo.

Khi dòng tiền kinh doanh bị chứng minh là biến tướng theo mô hình đa cấp lừa đảo (Ponzi), không có hoạt động kinh doanh tạo ra giá trị cốt lõi, thì toàn bộ các hợp đồng dân sự đã ký đều bị xem là một chuỗi hành vi lừa đảo có tổ chức.

Ba là, sự dàn dựng mang tính hệ thống, với kịch bản lừa đảo được phê duyệt.

Trước đây, công ty kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ luôn đổ lỗi cho nhân viên tư vấn 'nói quá để chạy doanh số', công ty không chủ trương lừa dối, đã giúp công ty rũ bỏ trách nhiệm này. Tuy nhiên, khi Cơ quan điều tra thu giữ tài liệu nội bộ, máy tính và lời khai của các cấp quản lý, bản chất thực sự đã lộ diện:

Công ty kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ có bộ phận chuyên trách soạn thảo 'Kịch bản chốt sales'. Trong kịch bản này, công ty ép buộc nhân viên phải đưa ra các thông tin sai sự thật như: "Dự án đã hoàn thành 90%", "Công ty cam kết mua lại sau 03 năm với lợi nhuận 15%", "Đây là bất động sản có sổ đỏ sở hữu lâu dài". Nhân viên nào nói thật sẽ bị sa thải; nhân viên nào lừa dối giỏi sẽ được thưởng. 

Như vậy, hành vi lừa dối không phải là bộc phát cá nhân của một vài nhân viên, mà là chủ trương mang tính hệ thống, có tổ chức và được phê duyệt bởi ban lãnh đạo tối cao của công ty kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ. Khi có sự bàn bạc, lên kế hoạch và phân công diễn án nhằm đưa nạn nhân vào tròng, hành vi đó đã chuyển hóa hoàn toàn sang phạm trù hình sự (lừa đảo có tổ chức).

Bốn là, sự không có thật hoặc mất khả năng cung cấp dịch vụ của các đối tác liên kết.

Mô hình Sở hữu kỳ nghỉ tại Việt Nam thường quảng cáo là liên kết với các hệ thống trao đổi kỳ nghỉ quốc tế lớn như RCI, Interval International. Khách hàng tin tưởng vào uy tín toàn cầu này nên mới ký hợp đồng và trả tiền.

Khi xét xử dân sự: công ty kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ chỉ cần đưa ra một văn bản ghi nhớ hoặc chứng nhận thành viên cũ để chứng minh có mối liên kết này. Tòa án dân sự ít khi đi xác minh đầu bờ quốc tế xem chứng nhận đó còn hiệu lực hay không.

Khi điều tra hình sự: Cơ quan điều tra phối hợp với các cơ quan ngoại giao, tổ chức quốc tế để xác minh. Kết quả cho thấy công ty kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ đã bị tước quyền thành viên từ lâu do không đóng phí hoặc vi phạm tiêu chuẩn, hoặc hợp đồng liên kết chỉ là giả mạo. Việc tiếp tục dùng danh nghĩa của các tổ chức quốc tế để quảng cáo, thu tiền của khách hàng sau khi đã bị cắt liên kết chính là hành vi gian dối cấu thành tội hình sự.

3- Hệ quả pháp lý khi vụ việc chuyển từ dân sự sang hình sự và quyền lợi của khách hàng

Khi Cơ quan điều tra đã khởi tố vụ án lừa đảo, tất cả các phán quyết dân sự trước đây của Tòa án (nếu chưa thi hành xong hoặc đang trong quá trình xét xử) sẽ phải tạm dừng hoặc bị xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm/tái thẩm dựa trên "tình tiết mới làm thay đổi cơ bản nội dung vụ án".

Một là, hợp đồng dân sự trở nên vô hiệu toàn bộ. Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự có nội dung, mục đích vi phạm điều cấm của luật sẽ bị vô hiệu. Khi một công ty bị xác định dùng hợp đồng này để thực hiện hành vi phạm tội (lừa đảo), hợp đồng đương nhiên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật hình sự.

Hai là, từ đương sự trở thành bị hại:

Bà N và ông D từ vị thế người vi phạm nghĩa vụ thanh toán (theo phán quyết dân sự cũ) sẽ được tư pháp hình sự xác định lại tư cách tố tụng là 'bị hại' trong vụ án hình sự. Họ không còn phải lo sợ bị tịch thu tiền cọc hay bị ép đóng tiếp tiền.

Ba là, về cơ hội đòi lại tiền của khách hàng. Trong vụ án hình sự, Cơ quan điều tra sẽ áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời như: phong tỏa tài khoản ngân hàng, kê biên bất động sản, tạm giữ tài sản của Công ty sở hữu kỳ nghỉ liên quan và của cá nhân các bị can (ban lãnh đạo). Khi vụ án được đưa ra xét xử hình sự, Tòa án sẽ tuyên buộc các bị cáo phải hoàn trả lại số tiền đã chiếm đoạt cho các bị hại từ nguồn tài sản đã bị kê biên, phong tỏa này. Tuy nhiên, việc có đòi lại được 100% số tiền hay không còn phụ thuộc vào việc tài sản còn lại của công ty kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ và các bị can có đủ để thi hành án hay không.

Bài học về Thượng tôn pháp luật

Vụ việc của các công ty sở hữu kỳ nghỉ là một bài học kinh điển trong lịch sử tố tụng kinh tế tại Việt Nam. Nó cho thấy tội phạm kinh tế ngày nay đã đạt đến mức độ tinh vi cao, biết sử dụng các chuyên gia luật để xây dựng những 'vỏ bọc dân sự' hoàn hảo, biến người tiêu dùng thành kẻ yếu thế tuyệt đối trên bàn cân ký kết hợp đồng.

Việc trước đây công ty kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ đúng về mặt dân sự phản ánh hạn chế mang tính đặc thù của hệ thống tòa án dân sự - nơi tôn trọng chứng cứ văn bản hơn là câu chuyện phía sau. Nhưng việc Cơ quan điều tra khởi tố vụ án ở giai đoạn hiện tại đã chứng minh rằng: Pháp luật Việt Nam không dung túng cho các hành vi gian dối núp bóng giao dịch thương mại.

Khi một mô hình kinh doanh vượt quá ranh giới của sự quảng cáo 'thổi phồng' để bước sang lãnh địa của sự 'thiết lập bẫy lừa đảo có hệ thống', các cơ quan tố tụng bắt buộc phải xé toạc bức màn câu chữ để nhìn thẳng vào bản chất thực sự. Quyết định khởi tố không chỉ giải thoát cho hàng nghìn nạn nhân như bà N, ông D khỏi những bản án dân sự bất công, mà còn là hồi chuông cảnh tỉnh, làm sạch thị trường sở hữu kỳ nghỉ và lấy lại niềm tin vào sự công bằng của cán cân lý tính.

Quý Vị nếu có vướng mắc có liên quan đến Hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, có thể liên hệ với Công ty Luật TNHH Everest để được hỗ trợ. Hotline: (024) 66.527.527, Email: info@everest.org.vn hoặc địa chỉ và số điện thoại của các Luật sư của Công ty Luật TNHH Everest.

Xem thêm: Dịch vụ luật sư bào chữa trong vụ án hình sự của Công ty Luật TNHH Everest