Nhận diện và xác định các dạng tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì "tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai". Tranh chấp đất đai bao gồm tranh chấp đất đai mà trên đất không có tài sản hoặc tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.

Các tranh chấp về đất đai và tranh chấp về quyền sở hữu nhà ờ gắn liền với quyền sử dụng đất thường đan xen lẫn nhau, song nếu phân loại một cách tương đối thì dạng tranh chấp này gồm bốn nhóm chính sau đây:

Nhóm thứ nhất: Tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sở hữu nhà ở gắn liền vời quyền sử dụng đất.

Về bản chất, khi giải quyết các tranh chấp này, Toà án phải xác định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thuộc về ai. Các tranh chấp phổ biến thường gặp là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi, cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị trùng diện tích, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chủ cũ đòi lại đất hoặc chủ cũ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng...

Việc thu thập chứng cứ để giải quyết tranh chấp này, cần lưu ý: trường hợp một trong các bên đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luật sư/ đương sự có thể đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận (thường là Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) cấp bản sao hồ sơ cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp tranh chấp giữa các thửa đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Luật sư/đương sự có thể thu thập bản đồ địa chính qua các thời kỳ như sổ mục kê, bản đồ 299, bản đồ 2003,...

Khi tư vấn, giải quyết loại tranh chấp này, Luật sư cần xem xét trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ về đất cho người sử dụng đất có đúng hay không? Có việc chuyển dịch quyền sử dụng đất qua các thời kỳ hay không?

Nhóm thứ hai: Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất hoặc thừa kế về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.

Thông thường, đây là các tranh chấp yêu cầu phân chia di sản thừa kế. Các bên tranh chấp thường có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng. Bản chất của dạng tranh chấp này là tranh chấp thừa kế có di sản là quyền sử dụng đất hoặc thừa kế về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất và Tòa án phải xác định ranh giới đất để phân chia nhà, đất. Khi xem xét dạng tranh chấp này, Luật sư cần xét đến các vấn đề thời hiệu khởi kiện, tính hợp pháp của di chúc, diện, hàng thừa kế, xác định di sản thừa kế...

Nhóm thứ ba: Tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất hoặc chia tài sản chung là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.

Bản chất của tranh chấp này là tranh chấp về chia tài sản chung cùa vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hoặc ly hôn mà tài sản chung là quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất. Do đó, khi tư vấn, giải quyết loại tranh chấp này, Luật sư cần xem xét quan hệ giữa các bên tranh chấp có phải là quan hệ vợ chồng hợp pháp hay không, nguồn gốc tài sản, tài sản đó có liên quan đến người thứ ba (cha, mẹ, các con, anh, chị, em cua vợ, chồng) hay không?

Nhóm thứ tư: Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất hoặc các giao dịch về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất...).

Bản chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự mà đối tưựng của hợp đồng là quyền sờ hữu nhà, quyền sử dụng đất. Các tranh chấp này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu... Để xác định tranh chấp thuộc dạng tranh chấp quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất nào cần căn cứ vào việc ai khởi kiện ai và khởi kiện về vấn đề gì?

Tóm lại, việc nhận diện quan hệ pháp luật tranh chấp quyền sử dụng đất là cơ sở để phân biệt giữa thấm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất của Toà án và thấm quyền giải quyết tranh chấp của các cơ quan hành chính {theo quy định cua Luật Đất đai năm 2013), phân biệt thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sư dụng đất thuộc thẩm quyền của Toà án theo thủ tục tố tụng dân sự với các quan hệ khiếu kiện liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án theo thu tục tố tụng hành chính. Sau khi nhận diện quan hệ pháp luật tranh chấp quyền sử dụng đất, cần kiêm tra về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sư dụng đất dựa trên cơ sở chung về xác định thẩm quyền theo cấp và thẩm quyền theo lãnh thồ của Tòa án tương tự như các loại án dân sự khác. Ưu tiên xác định Toà án là nơi có bất động sản và xác định thẩm quyền theo sự lựa chọn của nguyên đơn, người có yêu cầu trong trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất ở nhiều địa phương khác nhau. Điều này là hết sức cần thiết, giúp cho Luật sư có phương án tư vấn chính xác khi quyết định đưa vụ tranh chấp đến Tòa án có thâm quyền giải quyết.