Xác định các dạng tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất

Theo Khoản 9 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự đối với: “Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai... ". Theo quy định tại Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tranh chấp đất đai bao gồm tranh chấp đất đai mà trên đất không có tài sản hoặc tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. 

Các tranh chấp về đất đai và tranh chấp về quyền sở hữu nhà ờ gắn liền với quyền sử dụng đất thường đan xen lẫn nhau. Song nếu phân loại một cách tương đối, dạng tranh chấp này gồm bốn (04) nhóm chính sau đây:

1- Nhóm tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sở hữu nhà ở gắn liền vời quyền sử dụng đất:

Về bản chất, khi giải quyết các tranh chấp này, Toà án phải xác định quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thuộc về ai. Các tranh chấp phổ biến thường gặp là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ đi, cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị trùng diện tích, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chủ cũ đòi lại đất hoặc chủ cũ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người sử dụng đất cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng... Khi tư vấn, giải quyết loại tranh chấp này, Luật sư cần xem xét trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ về đất cho người sử dụng đất có đúng hay không? Có việc chuyển dịch quyền sử dụng đất qua các thời kỳ hay không? 

2- Nhóm tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất hoặc thừa kế về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất:

Thông thường, đây là các tranh chấp yêu cầu phân chia di sản thừa kế. Các bên tranh chấp thường có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng. Bản chất của dạng tranh chấp này là tranh chấp thừa kế có di sản là quyền sử dụng đất hoặc thừa kế về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất và Tòa án phải xác định ranh giới đất để phân chia nhà, đất. Khi xem xét dạng tranh chấp này, Luật sư cần xét đến các vấn đề thời hiệu khởi kiện, tính hợp pháp của di chúc, diện, hàng thừa kế, xác định di sản thừa kế.

3- Nhóm tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất hoặc chia tài sản chung là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất:

Bản chất của tranh chấp này là tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân hoặc ly hôn mà tài sản chung là quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất. Do đó, khi tư vấn, giải quyết loại tranh chấp này, Luật sư cần xem xét quan hệ giữa các bên tranh chấp có phải là quan hệ vợ chồng hợp pháp hay không, nguồn gốc tài sản, tài sản đó có liên quan đến người thứ ba (cha, mẹ, các con, anh, chị, em của vợ, chồng) hay không? 

4- Nhóm tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất hoặc các giao dịch về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất:

Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất hoặc các giao dịch về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất gồm: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất... Bản chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự mà đối tượng của hợp đồng là quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Các tranh chấp này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu... Tuy nhiên, trên thực tế có những vụ án, tính chất của quan hệ pháp luật tranh chấp có cả dấu hiệu của các dạng tranh chấp trên. Để xác định tranh chấp thuộc dạng tranh chấp quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất nào cần căn cứ vào việc ai khởi kiện ai và khởi kiện về vấn đề gì?

Ví dụ về tranh chấp quyền sử dụng đất:

Tranh chấp quyền sử dụng đất do TAND huyện Đ, tỉnh Q thụ lý, giải quyết tháng 9/2016. Tài sản tranh chấp là mảnh đất có diện tích 600 m2, thửa số 1, tờ bản đồ số 54, thuộc quyền sử dụng của ỏng Đỗ C (chết năm 1987) và bà Trương Thị B (chết năm 1954). Ông C và bà B có một người con duy nhất là ông Đỗ T. Trước năm 1981, gia đình ông Đỗ T cùng cha là ông Đỗ C sinh sống tại diện tích đất trên. Năm 1981, gia đình ông Đỗ T đi kinh tế mới theo chủ trương của Chính phủ tại xã S, huyện L, tỉnh ĐN. Ông Đỗ C ở lại diện tích đất trên. Năm 1982, ông Đỗ C đồng ý cho cháu là anh Đỗ N vào sinh sống và canh tác trên diện tích đất này. Năm 1987, ông Đỗ c qua đời để lại một ngôi nhà 5 gian trên diện tích 600 m2 đất. Năm 2013, anh Đỗ N đã kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất mà không được sự đồng ý của ông Đỗ T. Ngày 30/5/2014, anh Đỗ N được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tháng 4/2016, anh Đỗ N dỡ ngôi nhà cũ mà ông Đỗ C để lại và xây dựng một ngôi nhà kiên cố trên khu đất nói trên. Nay ông Đỗ T khởi kiện anh Đỗ N với yêu cầu Toà án buộc anh Đỗ N trả lại diện tích đất nêu trên. 

Có thể thấy, tranh chấp trên có cả dấu hiệu tranh chấp về nhà đất mà Nhà nước đã bố trí cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách quản lý đất đai, tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, tranh chấp về việc cho ở nhờ trên đất, tranh chấp tài sản gắn liền với đất. Song, ở ví dụ nêu trên, hồ sơ vụ án không có giấy tờ chứng tỏ Nhà nước đà thu hồi đất của ông Đỗ C để bố trí cho anh Đỗ N sử dụng nên đây không phải tranh chấp về nhà đất mà Nhà nước đã bố trí cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách quản lý đất đai. Ông Đỗ T có quyền khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất của anh Đỗ N xuất phát từ việc ông là người thừa kế duy nhất của ông Đỗ C, nhưng các đương sự không tranh chấp về quyền thừa kế nên không phải là tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất. Năm 1982, ông Đỗ C có cho anh Đỗ N ở nhờ nhà trên đất nhưng các bên không tranh chấp về quan hệ cho ở nhờ nhà trên đất nên không phải là tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Ông Đỗ T cho rằng, việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh Đỗ N là không đúng nhưng ông không khiếu nại hay khởi kiện UBND đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thuộc thẩm quyền của UBND hay TAND theo thủ tục tố tụng hành chính. Ông Đỗ T cho rằng mình mới là người có quyền sừ dụng đất chứ không phải anh Đỗ N, do đó đây là tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất. 

Như vậy, nhận diện quan hệ pháp luật tranh chấp quyền sử dụng đất là cơ sở để phân biệt giữa thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất của Toà án và thẩm quyền giải quyết tranh chấp của các cơ quan hành chính {theo quy định của Luật Đất đai năm 2013), phân biệt thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Toà án theo thủ tục tố tụng dân sự với các quan hệ khiếu kiện liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án theo thu tục tố tụng hành chính. Sau khi nhận diện quan hệ pháp luật tranh chấp quyền sử dụng đất, cần kiểm tra về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất dựa trên cơ sở chung về xác định thẩm quyền theo cấp và thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án tương tự như các loại án dân sự khác. Ưu tiên xác định Toà án là nơi có bất động sản và xác định thẩm quyền theo sự lựa chọn của nguyên đơn, người có yêu cầu trong trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất ở nhiều địa phương khác nhau. Điều này là hết sức cần thiết, giúp cho Luật sư có phương án tư vấn chính xác khi quyết định đưa vụ tranh chấp đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết. 

Tuy nhiên, trong phạm vi nội dung của bài viết này, chúng tôi chỉ đề cập đến kỹ năng của Luật sư khi tư vấn, giải quyết tranh chấp để xác định ai là người có quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất.