Xây dựng nhà cấp 1, 2, 3, 4 có phải xin giấy phép không?

1- Xây dựng nhà cấp 1, cấp 2, cấp 3, cấp 4 có phải xin giấy phép không?

Theo Khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư, cho phép thực hiện việc xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

Nhà cấp 1, cấp 2, cấp 3, cấp 4 đều là nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà ở độc lập, nhà ở liền kề và biệt thự) và được xem là công trình xây dựng. Do đó, theo nguyên tắc chung, việc xây dựng nhà ở các cấp này đều phải có giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, có một số trường hợp ngoại lệ được miễn giấy phép xây dựng.

2- Nhà thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng

Theo Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, các công trình sau được miễn giấy phép xây dựng:

• Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn: Có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn. Lưu ý: Trường hợp xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thì vẫn phải xin giấy phép.

• Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo: Thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng khu chức năng. Lưu ý: Trường hợp xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thì vẫn phải xin giấy phép.

• Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500.

• Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình: Hoặc các công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu công 1 trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt, quy chế quản lý kiến trúc được duyệt hoặc thiết kế đô thị được duyệt.

Như vậy:

• Ở đô thị: Hầu hết các trường hợp xây dựng nhà cấp 1, 2, 3, 4 đều phải xin giấy phép xây dựng, trừ trường hợp thuộc dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500.

• Ở nông thôn, miền núi, hải đảo: Nếu nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn (và không nằm trong khu bảo tồn, di tích lịch sử - văn hóa) thì được miễn giấy phép xây dựng.

Việc xác định khu vực có quy hoạch hay không cần căn cứ vào thông tin quy hoạch do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp.

Xem thêm: Dich vụ pháp lý trong lĩnh vực dân sự của Công ty Luật TNHH Everest

3- Xin giấy phép xây dựng nhà ở cấp 1, cấp 2, cấp 3, cấp 4 cần những giấy tờ gì?

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở được quy định tại Điều 95 Luật Xây dựng 2014 và được hướng dẫn chi tiết tại Thông tư 15/2016/TT-BXD (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 05/2023/TT-BXD). Hồ sơ bao gồm:

(i) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng: Theo mẫu quy định. Mẫu đơn có thể được lấy tại UBND cấp xã, phường, quận, huyện hoặc tải về từ trang thông tin điện tử của cơ quan có thẩm quyền.

(ii) Bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Ví dụ như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoặc các giấy tờ tương đương khác.

(iii) Hai bộ bản vẽ thiết kế xây dựng: Phải được lập bởi tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định. Bản vẽ bao gồm:

• Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình.

• Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình.

• Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình (cấp, thoát nước, cấp điện).

(iiii) Bản cam kết đảm bảo an toàn: Đối với công trình liền kề hoặc công trình xây chen có tầng hầm.

(iiiii) Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng: Đảm bảo an toàn cho công trình xây dựng và công trình lân cận (theo Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD).

(iiiiii) Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức, cá nhân thiết kế (nếu có): Kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng (đối với công trình có diện tích sàn trên 250m2 hoặc xây dựng từ 3 tầng trở lên).

Nơi nộp hồ sơ:

• UBND cấp huyện: Cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ.

• Sở Xây dựng: Cấp giấy phép xây dựng cho các công trình xây dựng cấp đặc biệt và cấp I; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử - văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng được xếp hạng; công trình trên các tuyến đường, phố chính trong đô thị; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.

Việc xin giấy phép xây dựng là thủ tục pháp lý quan trọng trước khi tiến hành xây dựng nhà ở. Việc nắm rõ các quy định về giấy phép xây dựng, các trường hợp được miễn giấy phép và hồ sơ cần thiết sẽ giúp quá trình xây dựng diễn ra thuận lợi và đúng pháp luật.

Xem thêm: Dich vụ pháp lý trong lĩnh vực dân sự của Công ty Luật TNHH Everest

4- Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

[a] Bài viết Xây dựng nhà cấp 1, 2, 3, 4 có phải xin giấy phép không? được chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

[b] Bài viết Xây dựng nhà cấp 1, 2, 3, 4 có phải xin giấy phép không? có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

[c] Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý, hoặc thuê Luật sư tư vấn cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với Luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527, E-mail: info@everest.org.vn.