Các quy định về thu hồi đất đai

I- CÁC TRƯỜNG HỢP THU HỒI ĐẤT

Trước đây, Luật đất đai năm 2003 quy định các trường hợp thu hồi đất tại Điều 38, tuy nhiên, quy định này chỉ mang tính liệt kê và không khái quát được các lý do cơ bản của việc thu hồi đất. Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục hạn chế này bằng cách quy định rõ các trường hợp thu hồi đất theo 4 nhóm lý do cụ thể. Việc chia thành 4 nhóm như vậy đẻ có quy định riêng về trình tự, thủ tục; cơ chế xử lý đất thu hồi, tài sản trên đất thu hồi phù hợp với tính chất của rừng nhóm.

- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điền 61);

- Thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia,công cộng (Điều 62);

Tại Điều 61 và Điều 62 Luật đất đai năm 2013, những Trường Hợp cụ thể mà Nhà nước cần thu hồi đất vì mục đích quốc phòng,an ninh hay thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng đã được làm rõ, như thu hồi đất làm căn cứ quân sự, X Y dựng công trình phòng thủ quốc gia, xây dựng công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh,.. - hay thu hồi đất để thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận..Những trường hợp thu hồi đất vào mục đích chung như vậy cần phải tuân thủ những căn cứ được quy định tại Điều 63 Luật đất đai năm 2013. Cần phải nhận thức sâu sắc rằng, việc thu hồi đất đang có người sử dụng nhưng không do lỗi của họ mà là để phục vụ cho mục đích của Nhà nước, của xã hội; hơn nữa, khi bị thu hồi đất,người sử dụng đất phải gánh chịu những thiệt thòi, bị ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp (mắt nơi ăn chốn ở. mất nghề nghiệp,...), đó là điều không ai mong muốn. Vì vậy, để bình ổn xã hội, để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất, giải quyết hài hoà mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và người được giao đất sau thu hồi, Nhà nước cần phải hết sức thận trọng khi thu hồi đất, cân đối giữa cái được và cái mất khi thu hồi đất để thực hiện dự ấ án, chỉ thu hồi đất trong những trường hợp thật sự cần thiết và cần phải có cơ chế kiểm soát chặt chế về quy trình,thủ tục của việc thu hồi đất cũng như có cơ chế bồi thường thỏa đáng cho người bị thu hồi đất. Đây là những điều mà Luật đất đai năm 2013 hướng tới bằng việc ghi nhận những quy định đổi mớI so với Luật đất đai năm 2003, nhằm khắc phục những bất cập trong thực tiễn thu hồi đất thời gian qua.

- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

Trong thực tiễn sử dụng đất, vi phạm pháp luật đất đai là hiện tượng phổ biến xảy ra với sự đa dạng và phức tạp vẻ tính chất.Những vi phạm này có thể xảy ra từ hai phía chủ thể, đó là người sử dụng đất và cơ quan nhà nước thực thi trách nhiệm quản lý đất đai, cụ thể:

- Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao,cho thuê, công nhận QSDĐ và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

- Người sử dụng đất có ý huỷ hoại đất,

- Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

- Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

- Đất được Nhà nước giao để quản lí mà để bị lấn, chiếm;

- Đất không được chuyển QSDĐ theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà Nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn I8 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiễn độ nghỉ trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phần đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mỨc tiền sử dụng đắt, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà Nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

II- THẨM QUYỀN THU HỒI ĐẤT

Theo quy định tại Điều 66 Luật đất đai năm 2013, về cơ bản,thẩm quyền thu hồi đất là thống nhất với thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và được giao cho hai hệ thống cơ quan: UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện, căn cứ vào đối tượng sử dụng đất, cụ thể:

(1) UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

- Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam Định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

- Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã,phường, thị trần.

(2) UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

- Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đẳng dân cư; 

- Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Lưu ý: Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền thu hồi đất của UBND cấp tỉnh và cả đối tượng thuộc thẩm quyền thu hồi đất của UBND cấp huyện thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc uỷ quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất.

III- TRÌNH TỰ THỦ TỤC THU HỒI ĐẤT VÌ MỤC ĐÍCH QUỐC PHÒNG, AN NINH; PHÁT TRIỂN KINH TẾ-XÃ HỘI VÌ LỢI ÍCH QUỐC GIA, CÔNG CỘNG

Đây là các bước thủ tục không thể thiếu trong tiến trình thụ bồi đất. Trước khi trình tự thu hồi đất được tiến hành, cơ quan tài nguyên và môi trường phải trình UBND cùng cấp phê duyệt kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, gồm các nội dung: Lý do thu hồi đất; điện tích, vị trí khu đất thu hồi, trên cơ sở hẳn sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp thu hồi đất theo tiến độ thực hiện dự án thì ghi rõ tiến độ thu hồi đất; kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; dự kiến về kế hoạch di chuyển và bố trí tái định cư; giao nhiệm vụ lập, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Có thể khái quát các bước trong thu hồi đất như sau:

Bước 1: Thông báo thu hồi đất

Mục đích của việc thông báo thu hồi đất là để cho người dân biết trước chủ trương của Nhà nước về việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích gì, phạm vi ranh giới khu đất bị thu hồi và phương án đi chuyên để ổn định cuộc sống nếu bị thu hồi đất ở. Trên cơ sở đó để người dân chủ động trong việc nắm bắt thông tin và có kế hoạch sử dụng đất hợp lý.

Đây là công việc đầu tiên của trình tự, thủ tục thu hồi đất và được quy định tại Điều 67, Điều 6§ Luật đất đai năm 2013, theo đó:

- Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phí nông nghiệp,UBND có thẩm quyền thu hồi đất phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;
- Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, hợp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi v thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết lại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

- UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;

- Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra,khảo sát, đo đạc xác định điện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đề lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, lập dự án đầu tư;

- Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra. khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện.

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định.

Bước 2: Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định sau đây:

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

Bước 3: Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và ra quyết định thu hồi đất

Việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định tại khoản 3, Điều 69 Luật đất đai năm 2013

- UBND cấp có thẩm quyền quy định tại Điều 66 của Luật đất đai quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;

- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã phê biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cự tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi; gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến từng người có đất thu hỏi, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian,địa điểm chỉ trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bổ trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có) và thời gian bàn giao đất đã thụ hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng:

- Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt(bao gồm: chỉ trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư);

- Trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi thực hiện.
Trường hợp người có đất thu hồi đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 71 của Luật đất đai.

Bước 4: Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hội đất

Cưỡng chế thu hồi đất là một biện pháp hành chính mang tính cứng rắn được áp dụng đối với người có đất bị thu hồi cho dù họ có muốn hay không. Đây cũng không phải là điều mà các cơ quan nhà nước mong muốn phải thực hiện. Tuy nhiên, trên thực tế do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau và trong những trường hợp cần thiết bằng quyền lực của mình, Nhà nước vẫn phải thực thi việc cưỡng chế đối với người có đất bị thu hôi.Nhưng để quyết định cưỡng chế đó không rơi vào tình trạng lạm quyền, độc quyền của một bộ phận cán bộ có thẩm quyền, để quyền lợi của người dân không bị xâm hại thì việc cưỡng chế thu hồi chỉ được đặt ra trong những trường hợp nhất định, khi có đủ cơ sở, căn cứ để thực hiện.

IV- QUY ĐỊNH VỀ BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ CHO NGƯỜI BỊ THU HỒI ĐẤT

1- Điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Nhà nước thu hồi đất có thể vì nhiều lý do khác nhau, nhưng chỉ trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người sử dụng đất mới được bồi thường.Tuy nhiên, không phải tất cả các trường hợp thu hồi đất vào mục đích mày đến được bồi thường, đó mới chỉ là điều kiện cần, ngoài điều kiện đó, người sử dụng đất cần phải đáp ứng được những điều kiện do pháp luật quy định tại Điều 75 Luật đất đai năm 2013 mới được bồi thường, có thể khái quát các điều kiện đó như sau: Người Sử dụng đất không thuộc đối tượng thuê đất trả tiền hàng năm; đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (giấy chứng nhận) hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận.

2- Các phương thức bồi thường

Việc bồi thường cho người có đất bị thu hồi được thực hiện thông qua các phương thức sau:

- Bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi.

Quy định này dự liện trong trường hợp quỹ đất của dự án đầu tư có thể bế trí để bồi thường đất cho người bị thu hồi, tuy nhiên phương thức này tỏ ra không khả thị. Bởi lẽ, nếu nhà đầu tư lấy đất thuộc nhóm nông nghiệp những địa phương không còn quỹ đất nông nghiệp đô đã thực hiện việc giao đất theo các Luật đất đai trước đây th không thể bồi thường bằng đất. Ngay cả việc bồi thường đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp hoặc bồi thường bằng đất ở nơi tái định cư cũng là phương án khó khả thì trong bối cảnh các quỹ đất đều đã giao hoặc cho thuê hết hiện nay.

- Nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm ra quyết định thu hồi đất.

- Bồi thường bằng nhà ở, đất ở tại khu tái định cư trong trường hợp thu hồi đất ở.

Ngoài ra, khi bị thu hồi đất, người sử dụng đất còn được Nhà Nước hỗ trợ. Có thể xem hễ trợ là một biện pháp bổ sung, là sự“kéo đài” của bôi thường, đóng vai trò bù đắp vào khoảng trống mà các quy định về bồi thường chưa thực hiện một cách trọn vẹn.Hỗ trợ có thể được thực hiện một cách độc lập khi người sử dụng đất không đủ điều kiện để được bồi thường, nhưng được Nhà nước xem xét hỗ trợ hoặc cũng có thể được thực hiện bổ sung cùng với bồi thường (người sử dụng đất đã được bồi thường nhưng vẫn được Nhà nước xem xét hỗ trợ để giúp người sử dụng đất nhanh chóng vượt qua những khó khăn trước mắt, ổn định cuộc sống).

Theo quy định tại Điều 83 Luật đất đai năm 2013, hỗ trợ bao gồm các loại sau: 1) Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; 2) Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và âm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải đi chuyển chỗ ở; 3) Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở; 4) Các khoản hỗ trợ khác.

3- Các trường hợp không được bồi thường

Trong một số trường hợp, khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất không được bồi thường. Việc không được bồi thường được xem xét trong hai loại trường hợp:

Thứ nhất, thu hồi đất mà không được bồi thường về đất trong các trường hợp sau:

- Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật đất đai, như đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm,...;

- Đất được Nhà nước giao để quản lý;

- Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 Điều 65 của Luật đất đai, như thu hồi đất khi có hành vi vi phạm pháp Luật đất đai hay thu hồi đất vì những lý do đương nhiên,khách quan;

- Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai, trừ trường hợp đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn Hiến với đất(trường hợp này người sử dụng đất vẫn được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng).

Thứ hai, thụ hồi đất mà không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau:

- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, ¡ khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật đất đai, đó là các trường hợp tài sản nằm trên đất bị vi phạm hay trên đất mà QSDĐ đã bị chấm dứt theo quy định của pháp luật;

- Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hôi đât của cơ quan nhà nước có thâm quyền;

- Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.