Cầm cố quyền sử dụng đất có được không?

Cầm cố tài sản (ở đây tài sản là đất)là một trong 09 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thông dụng và phổ biến được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

1. Quyền sử dụng đất là gì?

Theo Luật đất đai 2013 định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.

Song song đó, luật cũng đưa ra khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định.

Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước.

2. Phân loại quyền sử dụng đất 

Căn cứ vào nhiều yếu tố khác nhau bạn có thể phân chia thành nhiều loại như sau:

– Quyền sử dụng đất căn cứ theo chủ thể: Thông thường được quy theo tổ chức, gia đình hoặc cá nhân nào đó.

Có 2 loại là khách quan và chủ quan:

Quyền sử dụng đất theo ý muốn chủ thể chủ quan: Mục đích tùy thuộc vào chủ thể quyết định. Và những quyết định này phải nằm trong giới hạn nào đó và có cấp phép có thẩm quyền mới cho phép lưu hành.

Quyền sử dụng đất là gì? Và thường được căn cứ vào khách thể: Thuộc diện là đất nông nghiệp và phi nông nghiệp hoặc chưa qua sử dụng.

Quyền sử dụng đất căn cứ vào thời gian: Tùy thuộc vào thời gian sử dụng đất tạm thời hay lâu dài mà sẽ có quyết định chính xác nhất. Quyền sử dụng đất căn cứ theo pháp lý: Được hiểu là căn cứ theo quyết định của các cấp có thẩm quyền khi giao đất và cho thuê mà xác định mục đích sử dụng. Từ đó có thể biết là quyền sử dụng ban đầu của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp trong quyết định hay quyền sử dụng đất thứ hai của người được cho thuê lại, thừa kế

3. Khái niệm cầm cố tài sản

Trong quan hệ nghĩa vụ, để bảo đảm quyền và các lợi ích của người có quyền không bị xâm phạm thì các bên có thể thoả thuận xác lập một biện pháp bảo đảm đối vật, theo đó bên có nghĩa vụ phải giao cho người có quyền một tài sản thuộc quyền sở hữu của mình. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên có quyền đã có sẵn một tài sản mà người có nghĩa vụ đã giao cho mình để khấu trừ phần nghĩa vụ chưa được thực hiện. Vì vậy, về phương diện ngữ nghĩa thì cầm cố tài sản là việc một người cầm trước (giữ sẵn) một tài sản của người khác để bảo đảm cho quyền, lợi ích của mình.

Việc cầm cố tài sản thường được đặt ra bên cạnh một hợp đồng dân sự nhưng cũng có thể được đặt ra bên cạnh một nghĩa vụ ngoài hợp đồng. Bất luận ở trường hợp nào, cầm cố tài sản đều là kết quả của sự thoả thuận từ hai phía và với mục đích bên có nghĩa vụ hoặc người thứ ba phải bằng tài sản của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ đó trước bên có quyền.

Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Biện pháp cầm cố được quy định từ Điều 309 đến Điều 316 Bộ luật dân sự năm 2015.

4. Cầm cố tài sản theo quy định của BLDS 2015

Theo quy định tại Điều 310 BLDS 2015 thì hiệu lực của hợp đồng cầm cố tài sản được xác định từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác; cầm cố tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên nhận cầm cố nắm giữ tài sản cầm cố, trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.

Đồng thời, BLDS 2015 cũng quy định các quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ cầm cố tài sản. Theo đó:

Bên cầm cố có các quyền và nghĩa vụ sau: Giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố theo đúng thỏa thuận; Báo cho bên nhận cầm cố về quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận cầm cố có quyền hủy hợp đồng cầm cố tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố; Thanh toán cho bên nhận cầm cố chi phí hợp lý để bảo quản tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; Yêu cầu bên nhận cầm cố chấm dứt việc sử dụng tài sản cầm cố trong trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 314 BLDS 2015 nếu do sử dụng mà tài sản cầm cố có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị; Yêu cầu bên nhận cầm cố trả lại tài sản cầm cố và giấy tờ liên quan, nếu có khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt; Yêu cầu bên nhận cầm cố bồi thường thiệt hại xảy ra đối với tài sản cầm cố; Được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản cầm cố nếu được bên nhận cầm cố đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Bên nhận cầm cố có các quyền và nghĩa vụ sau: Bảo quản, giữ gìn tài sản cầm cố; nếu làm mất, thất lạc hoặc hư hỏng tài sản cầm cố thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố; Không được bán, trao đổi, tặng cho, sử dụng tài sản cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác; Không được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; Trả lại tài sản cầm cố và giấy tờ liên quan, nếu có khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; Yêu cầu người đang chiếm hữu, sử dụng trái pháp luật tài sản cầm cố trả lại tài sản đó; Xử lý tài sản cầm cố theo phương thức đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; Được cho thuê, cho mượn, khai thác công dụng tài sản cầm cố và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, nếu có thỏa thuận; Được thanh toán chi phí hợp lý bảo quản tài sản cầm cố khi trả lại tài sản cho bên cầm cố; Cầm cố tài sản chấm dứt trong các trường hợp: (1) Nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt; (2) Việc cầm cố tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác; (3) Tài sản cầm cố đã được xử lý; (4) Theo thỏa thuận của các bên.

Khi việc cầm cố tài sản chấm dứt theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 315 BLDS 2015 (nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt; việc cầm cố tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác) hoặc theo thỏa thuận của các bên thì tài sản cầm cố, giấy tờ liên quan đến tài sản cầm cố được trả lại cho bên cầm cố. Hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản cầm cố cũng được trả lại cho bên cầm cố, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. So với BLDS 2005 thì BLDS 2015 có sự sửa đổi, bổ sung trong quy định về cầm cố tài sản: (1) Hiệu lực của hợp đồng cầm cố tài sản được xác định sớm hơn – từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác; (2) Cầm cố tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba; (3) Đối tượng của cầm cố có thể là bất động sản; (3) Mở rộng quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ cầm cố (bên nhận cầm cố có thể cho thuê, cho mượn hoặc không được cho thuê, cho mượn tài sản cầm cố nếu có sự thỏa thuận; (4) Sửa đổi, bổ sung về kỹ thuật lập pháp cho hoàn chỉnh hơn.

5. Quy định của pháp luật về cầm cố quyền sử dụng đất

Theo Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015, để cầm cố thì đối tượng cầm cố phải là tài sản và bên cầm cố phải giao tài sản của mình cho bên nhận cầm cố. Để biết có được cầm cố Sổ đỏ hay không thì phải xem Sổ đỏ có phải là tài sản không? Người dân có quyền cầm cố quyền sử dụng đất, nhà ở không? Cụ thể:

Thứ nhất: Sổ đỏ không phải là tài sản

Căn cứ khoản 1 Điều 105, Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng đất là tài sản (là quyền tài sản).

Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” Như vậy, Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Hay nói cách khác, Giấy chứng nhận không phải là tài sản.

Thứ hai: Người dân không được cầm cố nhà đất

Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai. Ngoài ra, chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền: Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó (theo điểm d khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2014).

Như vậy, Người dân không được cầm cố Sổ đỏ vì Sổ đỏ không phải là tài sản và người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở không có quyền cầm cố quyền sử dụng đất, nhà ở. Mặc dù không được cầm cố nhưng được thế chấp.