Chung cư mini và những vấn đề pháp lý liên quan

I- Định nghĩa về chung cư mini

Khoản 3 điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. 

Chung cư mini là loại hình nhà ở cao tầng được xây dựng trên diện tích đất nhỏ, thường do các cá nhân hoặc tổ chức nhỏ lẻ đầu tư và kinh doanh và phải đáp ứng các điều kiện của Luật nhà ở hiện hành. Chung cư mini có giá bán rẻ, diện tích nhỏ gọn, vị trí thuận tiện, phù hợp với nhu cầu của người có thu nhập trung bình hoặc thấp. 

II- Một số vấn đề pháp lý về chung cư mini

1- Quyền sở hữu căn hộ chung cư mini

Khi các sản phẩm như căn hộ chung cư mini được đưa vào kinh doanh đòi hỏi chủ đầu tư phải lập dự án và tuân thủ các quy định pháp luật về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, đất đai và kinh doanh bất động sản. Thời gian triển khai và hoàn thiện dự án của chủ đầu tư chung cư mini thường kéo dài từ 2 đến 5 năm để đáp ứng đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.

Người mua căn hộ chung cư mini thấy cái lợi trước mắt so với việc thuê hoặc mua căn hộ trong chung cư thông thường. Tuy nhiên việc mua bán chugn cư mini có thể tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Bởi một số chủ đầu tư chung cư mini thường hành động dưới hình thức xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, sau đó tự ý xây dựng công trình  tòa nhiều tầng và gồm nhiều căn hộ. Trong đó, nhà ở riêng lẻ theo khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 được quy định là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. Như vậy, có nghĩa rằng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ cấp cho toàn bộ tòa nhà chứ không cấp quyền sở hữu căn hộ cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nào mua chung cư mini. 

Xem thêm: Dịch vụ Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở

2- An toàn trong chung cư mini

Quy định về an toàn chung cư mini bao gồm các yêu cầu về chất lượng xây dựng; đảm bảo các yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ, thoát hiểm, bảo đảm kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, môi trường, an toàn trong quá trình xây dựng và có khả năng ứng phó với thiên tai, biến đổi khí hậu, sử dụng tiết kiệm năng lượng, tài nguyên đất đai. Các quy định này nhằm đảm bảo rằng chung cư mini đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn và có khả năng ứng phó với các tình huống khẩn cấp. Nếu không đảm bảo các quy định về an toàn thì công trình sẽ không có giấy phép xây dựng hoặc việc xây dựng bị coi sai phép, chung cư mini có thể bị xử lý hành chính, buộc tháo dỡ hoặc không được công nhận là công trình xây dựng.

Tuy nhiên, hiện nay có xu hướng xuất hiện nhiều công trình chung cư mini được xây dựng trái phép hoặc không tuân thủ quy định do e ngại quy trình và thủ tục xin cấp phép xây dựng vốn phức tạp và tốn thời gian. Đồng thời, chính quyền cũng lơi lỏng trong việc quản lý các công trình xây dựng trái phép này, do đó, các công trình chung cư mini vốn đã xây dựng trái phép mà còn không đảm bảo các tiêu chuẩn về an toàn theo quy định pháp luật. 

3- Chi phí dịch vụ và quản lý chung cư mini

Chủ sở hữu căn hộ hoặc người thuê nhà trong chung cư mini thường phải đóng các khoản phí dịch vụ để hỗ trợ việc quản lý và bảo trì chung cư.  Các quy định về phí dịch vụ và quản lý cần được công bằng và minh bạch, đảm bảo rằng các cư dân chỉ phải chịu trách nhiệm với các khoản phí hợp lý và được sử dụng một cách hiệu quả. Tuy vậy, thực tế dịch vụ của các chung cư mini đang bị đánh giá rất thấp. Mặc dù, trong hợp đồng thuê căn hộ, mua bán căn hộ, các quy định về dịch vụ và quản lý chung cư có thể đã rõ ràng nhưng việc thực hiện các quy định này chưa được đảm bảo, ảnh hưởng lớn đến đời sống của các cư dân tại chung cư mini. Việc tuân thủ quy định về quản lý dịch vụ và bảo trì trong chung cư mini không chỉ tạo ra một môi trường sống tốt hơn mà còn đảm bảo quyền lợi và sự an toàn của cả chủ đầu tư và cư dân. Chính quyền, chủ đầu tư và cư dân cần cùng nhau hợp tác để xây dựng và duy trì một cộng đồng chung cư mini phát triển bền vững và thịnh vượng.

Xem thêm: Dịch vụ Luật sư giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở

Kết luận

Việc tuân thủ quy định pháp luật về chung cư mini là điều cần thiết để đảm bảo sự phát triển bền vững và an toàn của ngành bất động sản. Chủ đầu tư chung cư mini cần lưu ý và thực hiện đúng quy trình lập dự án, xây dựng và quản lý để đảm bảo tuân thủ các quy định về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, đất đai và kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, tình trạng xây dựng chung cư mini trái phép và không tuân thủ quy định vẫn là một vấn đề đáng lo ngại. Chính quyền cần có sự nghiêm túc trong việc kiểm soát và xử lý những trường hợp vi phạm pháp luật. Đồng thời, cần tăng cường tư vấn và hỗ trợ pháp lý cho chủ đầu tư và cư dân để nâng cao nhận thức về tầm quan trọng của việc tuân thủ quy định pháp luật và đảm bảo an toàn, vệ sinh trong chung cư mini.