Giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp ở ngân hàng

Bài viết dưới đây, luật Everest sẽ chia sẻ cho chúng ta về:" Giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp ở Ngân hàng "

1- Thế chấp tài sản là gì?

Để có thể  hướng dẫn được cách giải quyết tranh chấp nhà đang thế chấp ở ngân hàng thì trước tiên chúng ta phải hiểu được thế chấp tài sản là gì ?

Thế chấp tài sản là một trong chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015.

Theo đó, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là “bên thế chấp“) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (như vay vốn, trả nợ)và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao “tài sản cho người thứ ba giữ”.

Thế chấp nhà tại ngân hàng là việc bên thế chấp dùng tài sản là bất động sản (nhà) thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp là ngân hàng.

2- Quyền và nghĩa vụ của các bên

2.1 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp

Về nghĩa vụ của bên thế chấp : 
Căn cứ Điều 320 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 quy định nghĩa vụ của bên thế chấp:

Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp (như sổ đỏ) trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm.

Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật.

Về quyền của bên thế chấp : 

Căn cứ Điều 321 BLDS 2015 quy định quyền của bên thế chấp:

Khai thác công dụng, hưởng lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp là nhà nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

Về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp :
Căn cứ Điều 322 BLDS 2015 quy định nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.
Thực hiện quy trình xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật.

Về quyền của bên nhận thế chấp :

Căn cứ Điều 323 BLDS 2015 quy định quyền của bên nhận thế chấp:

Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.

Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.

Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.

Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật.

3- Giải quyết tranh chấp tại Tòa án

Về mặt tố tụng: Các bên có quyền làm đơn khởi kiện nộp tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú (nếu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu) hoặc nơi có bất động sản là nhà (nếu yêu cầu đòi lại tài sản là nhà). Kèm theo đơn khởi kiện là tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm.

Theo điểm c, khoản 1, Điều 37, BLTTDS 2015 thì những tranh chấp, yêu cầu mà có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài  thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh.

Đơn khởi kiện  phải có các nội dung chính theo khoản 4, Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Mẫu đơn khởi kiện theo mẫu số 23 – DS ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ- HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao ban hành ngày 13/01/2017. 

Kèm theo Đơn khởi kiện phải có Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.(Khoản 5, Điều 189, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015)

Về mặt nội dung, tranh chấp nhà đang thế chấp ngân hàng có thể xảy ra các trường hợp điển hình sau:

Thứ nhất, Bên thế chấp đã thế chấp nhà cho ngân hàng, sau đó tiến hành giao dịch bán, cho thuê, trao đổi, tặng cho nhà cho bên thứ ba mà không thông báo cho ngân hàng. Đến hạn thanh toán mà bên thế chấp không hoàn thành nghĩa vụ với ngân hàng. Khi ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm là căn nhà thì tài sản không còn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp.

Trong trường hợp này, bên bị thiệt hại là ngân hàng và bên thứ ba có thể là ngay tình hoặc không ngay tình. Lúc này, ngân hàng được quyền truy đòi tài sản và được thanh toán theo thứ tự ưu tiên thanh toán quy định tại Khoản 2 Điều 297, Điều 308 BLDS 2015.

Ngân hàng cũng có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch giữa bên thế chấp và người thứ ba vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật bởi pháp luật quy định bên thế chấp có nghĩa vụ thông báo cho ngân hàng và phải được sự đồng ý của ngân hàng khi thực hiện việc chuyển nhượng nhà.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả; Bên ngay tình trong việc thu lợi tức không phải hoàn trả lại lợi tức đó; Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Thứ hai, trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu (tiểu mục 1, Mục II Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/04/2019).

4- Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

(i) Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

(ii) Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý Vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

(iii) Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527, E-mail: info@everest.org.vn.