Kỹ năng đánh giá tính hợp pháp của quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai

Công ty Luật TNHH Everest – Tổng đài tư vấn pháp luật: (024).66.527.527

1- Đánh giá tính hợp pháp của quyết định hành chính, hành vi hành chính 

Đánh giá tính hợp pháp của Quyết định hành chính, Hành vi hành chính là tìm ra căn cứ thực tế để Luật sư tư vấn cho khách hàng là người khiếu nại thực hiện khiếu nại hay không khiếu nại, để tư vấn cho khách hàng là người bị khiếu nại sửa đổi , hủy bỏ Quyết định hành chính bị khiếu nại hoặc tư vấn cho khách hàng là người giải quyết khiếu nại chấp nhận hay bác yêu cầu khiếu nại.

Phương pháp chung để đánh giá tính hợp pháp của các đối tượng khiếu nại là Luật sư sử dụng các quy định pháp luật tương ứng, đối chiếu với các thông tin của vụ việc để xem xét tính hợp pháp về nội dung và hình thức của Quyết định hành chính, Hành vi hành chính về quản lý đất đai . Luật sư cần kiểm tra thời điểm ban hành Quyết định hành chính, thực hiện Hành vi hành chính trước hay sau ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực để lựa chọn quy định pháp luật phù hợp là căn cứ pháp lý để đánh giá.

Do đặc thù của các quan hệ pháp luật tranh chấp trong lĩnh vực quản lý đất đai là các tình tiết, sự kiện thường diễn ra trong một khoảng thời gian dài, nên tùy theo diễn biến các tình tiết trong từng vụ khiếu kiện cụ thể, Luật sự có thể phải sử dụng các văn bản pháp luật tương ứng trong nhiều thời điểm khác nhau, tương ứng với các sự kiện, tình tiết xảy ra vào thời điểm các văn bản pháp luật đó có hiệu lực để đánh giá tính hợp pháp của đối tượng khiếu nại.

Tuỳ theo mỗi loại Quyết định hành chính, Hành vi hành chính  trong lĩnh vực đất đai, Luật sư cần tập trung đánh giá một số tiêu chí cụ thể về tính hợp pháp của các Quyết định hành chính, Hành vi hành chính đó.

2- Cần chú ý đánh giá đối tượng, căn cứ, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Đối với các Quyết định hành chính về giao đất, cho thuê dất, chuyển mục đích sử dụng đất, cần chú ý đánh giá đối tượng, căn cứ, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể là:

Căn cứ quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013 để đánh giá tính hợp pháp về đối tượng được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 để đánh giá các căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, như: có dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất không. Lưu ý những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 để đánh giá thẩm quyền ban hành các quyết định này.

UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: (1) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; (ii) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 Luật Đất đai; (3) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm d và điểm e khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai, đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho tiết chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 hecta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước kỳ quyết định; giao đất đối với cộng đồng dân cư. Cần lưu ý, UBND cấp tỉnh, cấp huyện có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định trên không được ủy quyền.

UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

3- Đối với quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Quyết định này luôn gắn với quyết định thu hồi đất. Khi đánh giá tính hợp pháp của quyết định này, Luật sư cần phải xem xét những vấn đề sau:

Đất bị thu hồi thuộc trường hợp được bồi thường hay không được bồi thường theo Luật Đất đai. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng - Điều 75 Luật Đất đai.

(i) Phương thức bồi thường: người bị thu hồi đất thuộc trường hợp nào (bồi thường bằng tiền, hỗ trợ, tái định cư) và nội dung quyết định thể hiện phương thức bồi thường như thế nào, điều kiện thực tế của địa phương nơi thực hiện quyết định (quỹ đất, dự án tái định cư, đào tạo nghề cho người bị thu hồi đất ...).

(ii) Thời điểm ban hành quyết định bồi thường: là căn cứ để xem xét việc áp giá, mức bồi thường trong trường hợp có sự chênh lệch giá giữa thời điểm ban hành quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

(iii) Căn cứ tính tiền bồi thường: cần đối chiếu với các quy định về bảng giá đất trong Luật Đất đai và giá đất trong bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành phù hợp với thời điểm ban hành và thực hiện quyết định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

4- Đối với cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật sư cần tập trung xem xét thẩm quyền, diều kiện và thủ tục cấp Giấy chứng nhận, đặc biệt là nội dung của Giấy chứng nhận có phù hợp với thực trạng đất và tài sản trên đất của người được cấp Giấy chứng nhận. Cụ thể:

Để xem xét vấn đề thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Luật sư cần đối chiếu với Điều 105 Luật Đất đai. Theo quy định tại Điều này, UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Thường có sai sót ở việc Giấy chứng nhận thể hiện người ban hành dưới danh nghĩa Chủ tịch UBND.

Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Để xem xét điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Luật sư cần đối chiếu Điều 99 Luật Đất đai:

Để xem xét điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản thác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất cần đối chiếu Điều 100 Luật Đất đai, kiểm tra các loại giấy tờ người sử dụng đất có trên thực tế có phù hợp với quy định của pháp luật hay không (gồm: giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất , Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa , nhà tình thương gắn liền với đất; Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ).

Để xem xét điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình , cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất cần đối chiếu Điều 101 Luật Đất đai.

Để xem xét điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức , cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất cần đối chiếu Điều 102 Luật Đất đai.

Một điểm cần chú ý nữa đối với loại việc này là người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc trường hợp phải nộp hay không phải nộp tiền sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Kỹ năng xác định đối tượng khiếu nại trong vụ án hành chính về quản lý đất đai
• Quy định về người nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

5- Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

1. Bài viết trong lĩnh vực nêu trên được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.
2. Bài viết có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết
3. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024).66.527.527, E-mail: info@everest.org.vn.