Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà

1- Quy định về hợp đồng thuê nhà

Căn cứ theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015, Luật nhà ở 2014 thì hợp đồng thuê nhà được xem là một dạng của hợp đồng thuê tài sản, dựa trên sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên cho thuê nhà sẽ giao nhà cho bên thuê để sử dụng có thời hạn, bên thuê có nghĩa vụ phải trả tiền thuê.

Về hình thức của hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, tuy nhiên không bắt buộc phải công chứng giống như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để bảo đảm về giá trị pháp lý của hợp đồng thuê nhà khi xảy ra tranh chấp thì các bên nên thực hiện việc công chứng để bảo vệ quyền và lợi ích của mình một cách tốt nhất.

2- Bên thuê nhà cần đảm bảo các vấn đề gì?

Khi thuê nhà, để tránh rủi ro phát sinh tranh chấp, bên thuê nhà cần phải xem xét các yếu tố sau:

(i) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp ngoại lệ quy định tại Khoản 2, Điều 117 Luật Nhà ở 2014; 

(ii) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;   

(iii) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(iv) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Việc xác định pháp lý căn nhà, mặt bằng thuê ngay từ đầu như trên sẽ hạn chế tối đa phát sinh tranh chấp tranh chấp hợp đồng thuê nhà giữa các bên.

Xem thêm: Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp nhà đất (luật sư đất đai) của Công ty Luật TNHH Everest

3- Vấn đề tiền đặt cọc thuê nhà khi xảy ra tranh chấp

Một trong những nghĩa vụ quan trọng trong bất cứ một hợp đồng thuê nhà đó là việc đặt cọc. Việc này đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà. Điều này có giá trị ràng buộc với bên thuê về nghĩa vụ thuê nhà của mình, bên cho thuê về nghĩa vụ phải giao nhà cho bên cho thuê và các bên phải thực hiện thuê và cho thuê trong một thời gian xác định theo thỏa thuận giữa các bên.

Trường hợp các bên có vi phạm bất cứ nghĩa vụ nào, nếu không quy định cụ thể về hậu quả phải chịu đối với số tiền đặt cọc thì sẽ áp dụng theo quy định về đặt cọc của Bộ luật dân sự 2015, cụ thể tại Khoản 2, Điều 328 như sau:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Đây cũng là một trong những tranh chấp hợp đồng thuê nhà phát sinh cần được giải quyết khi các bên chấm dứt hợp đồng. Vì bên thuê luôn muốn đòi lại số tiền đặt cọc này trong khi bên cho thuê vì nhiều lý do lại không muốn trả tiền cọc dẫn đến phát sinh tranh chấp.

4- Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà

Đối với các trường hợp bất khả kháng như dịch bệnh, thiên tai, hoặc do bên cho thuê tự ý nâng giá tiền mà bên thuê không chấp nhận khiến các bên muốn chấm dứt và xảy ra tranh chấp hợp đồng thuê nhà,... Tùy trường hợp, các bên sẽ có những lập luận và lý lẽ riêng để bảo vệ lợi ích của mình nhưng nhìn chung thì sẽ trải qua các giai đoạn sau:

[a]- Giai đoạn 1: Thương lượng, hòa giải giữa các bên

Điều đầu tiên khi xảy ra tranh chấp thì các bên nên tiến hành hòa giải và trình bày khó khăn của mình cho bên còn lại để các bên có thể tìm tiếng nói chung để giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng và tích cực. Tuy nhiên, rất ít trường hợp vụ việc có thể giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà ở giai đoạn này vì thế cần thực hiện giai đoạn 2, có sự tham gia của bên thứ ba đứng ra là người giải quyết vụ việc.

[b]- Giai đoạn 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền

Ở giai đoạn này, bên cho rằng quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm có thể yêu cầu Tòa án giải quyết và quyết định, bản án của Tòa án sẽ có hiệu thi hành sẽ đối với các bên.

Nhìn chung, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến phát sinh tranh chấp hợp đồng thuê nhà, mỗi trường hợp lại có phương án giải quyết cũng như luận điểm bảo vệ khác nhau. Do đó trong trường hợp phát sinh tranh chấp không mong muốn, các bên nên được tư vấn bởi những tổ chức hành nghề luật để được giải thích, làm rõ, tránh các trường hợp tự ý thực hiện việc chấm dứt, điều này có khả năng sẽ dẫn tới nhiều hậu quả pháp lý nặng nề về sau.

Xem thêm: Dịch vụ luật sư thu hồi đất của Công ty Luật TNHH Everest

5- Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest

[a] Bài viết Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà được chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

[b] Bài viết Giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

[c] Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý, hoặc thuê Luật sư tư vấn cho vụ việc cụ thể, Quý vị vui lòng liên hệ với Luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527, E-mail: info@everest.org.vn.