Hợp đồng cho thuê tài sản

1. Hơp đồng thuê tài sản là gì

Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định Hợp đồng thuê tài sản (HĐ thuê tài sản) là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của BLDS, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Khái niệm tài sản được hiểu theo nghĩa rộng. Do đó, đối tượng của HĐ thuê tài sản là tư liệu sản xuất hoặc tư liệu tiêu dùng. Quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển, công nghệ,.. cũng có thể là đối tượng của hợp đồng cho thuê.

2. Đặc điểm của HĐ thuê tài sản

Xem xét kỹ đặc điểm của HĐ thuê tài sản để soạn thảo đúng theo quy định và đạt được mục đích của các chủ thể tham gia HĐ.

Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng có đền bù

Mục đích của bên thuê là nhằm được sử dụng tài sản của người khác trong một thời hạn nhất định. Ngược lại, bên cho thuê hướng tới việc thu được một khoản tiền khi cho người khác sử dụng tài sản của mình. Vì vậy, khi hợp đồng thuê được xác lập thì mỗi bên đều chuyển giao cho nhau những lợi ích , trong đó, bên cho thuê chuyển giao cho bên thuê quyền khai thác công dụng của tài sản, bên thuê chuyển giao cho bên cho thuê một khoản tiền (tiền thuê tài sản).

Hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng song vụ

Bên thuê tài sản có nghĩa vụ trả lại tài sản thuê và tiền thuê như đã thỏa thuận. Bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê giao tài sản để sử dụng. Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê sử dụng tài sản thuê đúng mục đích, công dụng, thời hạn, phương thức và trả lại tài sản thuê, tiền thuê.

3 Đối tượng và hình thức của hợp đồng cho thuê tài sản

3.1 Đối tượng hợp đồng cho thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản thường được sử dụng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt. Trong HĐ thuê tài sản, bên cho thuê chuyển quyền sử dụng tài sản cho bên thuê trong một thời gian nhất định. Hết hạn của hợp đồng, bên thuê phải trả lại tài sản mà mình đã thuê. Vì vậy, đối tượng của HĐ thuê tài sản là vật đặc định, không tiêu hao.

Đối tượng của hợp đồng thuê tài sản bao gồm tư liệu sản xuất và tư liệu tiêu dùng ( bất động sản hoặc động sản), quyền sử dụng đất (đối với cá nhân, tổ chức), đối tượng là đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất và các cơ sở sản xuất kinh doanh khác. Đất thuộc sở hữu toàn dân nên nhà nước cho các doanh nghiệp thuê đất để sản xuất, kinh doanh.

3.2 Hình thức hợp đồng cho thuê tài sản

Phụ thuộc vào đối tượng của hợp đồng là động sản hay bất động sản mà hình thức của hợp đồng phải tuân theo quy định của pháp luật. 

Nếu đối tượng của hợp đồng là tài sản mà nhà nước không kiểm soát khi chuyển nhượng hoặc tài sản không phải đăng kí quyền sở hữu thì hợp đồng thuê tài sản phải được lập thành văn bản nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Văn bản do các bên viết tay hoặc đánh máy và có chữ kí của hai bên. Văn bản còn có thể là hóa đơn cho thuê ( nếu thuê lại cửa hàng có đăng kí kinh doanh). Tùy thuộc vào mối quan hệ giữa bên cho thuê và bên thuê, vào thời gian dài hay ngắn mà các bên có thể thỏa thuận bằng miệng hoặc bằng văn bản

Nếu đối tượng của hợp đồng là bất động sản hoặc tài sản phải đăng kí quyền sở hữu và pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng kí hoặc phải xin phép thì các bên trong HĐ thuê tài sản phải tuân theo quy định này.

Việc thuê quyền sử dụng đất phải tuân theo quy định của luật đất đai.

4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng:

4.1 Quyền của bên cho thuê

Bên cho thuê phải là chủ sở hữu của tài sản hoặc có quyền cho thuê.

Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng (Điều 480).

Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê phải trả tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận và có thể yêu cầu kí cược thế chấp. Nếu các bên không thỏa thuận – được thời hạn trả tiền thì thời hạn đó được xác định theo mục đích thuê (Điều 474).

Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng trong trường hợp các bên có thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn mà bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác (khoản 2 Điều 481).

Hết hạn của hợp đồng, bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê phải trả lại đúng tài sản đã thuê trong tình trạng như khi nhận. Nếu các bên có thỏa thuận về tỉ lệ hao mòn thì tài sản phải trong tình trạng như đã thỏa thuận. Trường hợp bên thuê làm mất, hư hỏng tài sản thuê thì phải bồi thường thiệt hại (khoản 1 Điều 482).

Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê hoàn trả tài sản thuê và trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận (khoản 4 Điều 482).

4.2 Nghĩa vụ của bên cho thuê

 Bên cho thuê có nghĩa vụ giao tài sản cho bên thuê đúng thời hạn, địa điểm. Phải bảo đảm tài sản cho thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích cho thuê. Trường hợp tài sản thuê bị hư hỏng mà không phải do lỗi của bên thuê thì bên cho thuê phải sửa chữa, đổi tài sản khác hoặc phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê. Trong trường hợp bên thuê đã thông báo việc hư hỏng của tài sản và yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhưng bên cho thuê không thực hiện yêu cầu đó, nếu bên thuê phải tự mình sửa chữa hư hỏng thì bên cho thuê phải chịu chi phí.

Bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên thuê trong suốt thời gian thuê. Khi có tranh chấp về quyền sở hữu đối với tài sản thuê mà bên thuê không được sử dụng tài sản ổn định thì bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại (Điều 478). Trong trường hợp này, do lỗi của bên cho thuê nên bên thuê không sử dụng tài sản hết thời hạn của hợp đồng và có thể bị ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình sản xuất, kinh doanh của mình.

Trong trường hợp tài sản thuê là động sản thì địa điểm hoàn trả tài sản thuê là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên cho thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trong trường hợp tài sản thuê là gia súc, bên thuê phải hoàn trả gia súc đã thuê và cả gia súc được sinh ra trong thời gian thuê nếu không có thỏa thuận khác. Bên cho thuê phải thanh toán chi phí chăm sóc gia súc được sinh ra cho bên thuê.

4.3 Quyền của bên thuê

Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý (Điều 475).

Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

-  Sửa chữa tài sản;

-  Giảm giá thuê;

-  Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được (khoản 2 Điều 477).

Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa (khoản 3 Điều 477).

4.4 Nghĩa vụ của bên thuê

Bên thuê tài sản có nghĩa vụ trả tiền thuê như đã thỏa thuận (Điều 481), phải bảo quản tài sản thuê, sử dụng tài sản thuê cẩn thận như của mình, đúng với công suất, tính năng tác dụng của tài sản. Nếu trong thời gian sử dụng tài sản bị hư hỏng nhỏ thì phải tự mình sửa chữa (Điều 479). Khi cho thuê lại tài sản, mọi sự hư hỏng, mất tài sản do người thuê lại gây ra thì bên thuê phải chịu trách nhiệm với bên cho thuê.

Khi hết hạn của hợp đồng thuê tài sản, bên thuê phải trả lại tài sản trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên. Chất lượng của tài sản bị hao hụt đi phụ thuộc vào thời gian sử dụng. Nếu thời gian sử dụng lâu, sự hao mòn càng lớn, giá trị của tài sản còn lại được trừ đi phần khấu hao khi sử dụng.

Bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả (khoản 5 Điều 482).