Luật sư tư vấn các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất

I- TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN CÁC THỦ TỤC XIN CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT.

Một số vấn đề đặc thù Luật sư cần tư vấn cho doanh nghiệp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:

1- Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bao gồm:

(i) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

(ii) Chuyển đất trồng cây hằng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

(iii) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

(iv) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

(v) Chuyên đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

(vi) Chuyên đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

(vii) Chuyển đât xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyên đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2- Hồ sơ, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Luật sư tư vấn những nội dung cơ bản sau đối với hồ sơ, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

(i) Doanh nghiệp nộp 01 bộ hồ sơ cho Sở Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

(ii) Đồng thời, doanh nghiệp làm việc với Sở Tài nguyên và Môi trường về việc lập bộ hồ sơ trình ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:Hồ sơ của doanh nghiệp chuẩn bị như trên; Biên bản xác minh thực địa;Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ - CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu từ hoặc thẩm định dự án đầu họp xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và thương hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Theo đó, khoản 3 Điều 58 và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-Cp quy định về điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; doanh nghiệp phải chứng minh được năng lực tài chính của mình bằng hai điều kiện sau: (i) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; (ii) Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác (khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).

Điều kiện về ký quỹ thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư năm 2014 và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP về việc ký quỹ của doanh nghiệp để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Điều kiện về việc không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

3- Thời hạn thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 44 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1 Điều 9 Nghị định số 43/20Ị4/NĐ-CP, trong trường hợp cần thiết, trong thời hạn không quá 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (Hội đồng cấp quốc gia do Thủ tướng Chính phủ thành lập, cấp tỉnh do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường thành lập, cấp huyện do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tình thành lập) tổ chức kiểm tra, khảo sát thực địa các khu vực dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là khu vực chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đầu tư của Công ty Luật TNHH Everest

4-  Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất

Khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với bốn trường hợp ((1) Chuyên đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, (ii) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; (iii) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; (iv) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp) thì doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất như sau:

(i) Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất;

(ii) Nộp tiền thuê đất hằng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.

5- Thực hiện đăng ký biến động đất đai

Theo quy định tại Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 thì sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan đăng ký đất đai.

6- Luật sư tư vấn lưu ý một số trường hợp đặc biệt

Luật sư lưu ý, đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng ỉủa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư mà không phải là dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định Chủ trương đầu tư hoặc Thủ tướng Chính phù chấp thuận chủ trương đầu tư thì Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (Điều 68) quy định trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

(i) Doanh nghiệp xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường;

(ii) Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến doanh nghiệp để lập hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất.

(iii) Cơ quan tài nguyên và môi trường chịu trách nhiệm tổng hợp nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng hộ để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp trên hoặc Bộ Tài nguyên và Môi trường;

(iv) Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kê từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chủ trì thẩm định, trình Hội đồng nhân dân cấp tình thông qua trước khi ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất; Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm Chủ trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thẩm định trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất trước khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất;

(v) Sau khi Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tình có nghị quyết về việc chuyển mục đích sử dụng đất, ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện việc quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất.

Xem thêm: Một số yêu cầu và kỹ năng cần thiết cho Luật sư trong hoạt động tư vấn đầu tư

II- MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ TRONG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT ĐƯỢC CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp được chuyển mục đích sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất .

Đối với doanh nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được giao không thu tiền sử dụng đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất có quyền và nghĩa vụ tương ứng với hình thức trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.

Về thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì doanh nghiệp được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực hành chính của Công ty Luật TNHH Everest 

Luật sư Nguyễn Thị Bích Phượng - Trưởng Chi nhánh Hà Nội của Công ty Luật TNHH Everest, tổng hợp (nguồn tham khảo: Giáo trình Tư vấn Pháp luật cho Doanh nghiệp - Học viện Tư pháp và một số nguồn khác).