Luật sư tư vấn thực hiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

I- TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THỰC HIỆN CHUYỂN NHƯỢNG VÀ NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyết định hệ trọng của doanh nghiệp vì nó gắn với việc có thêm hay bớt đi một tư liệu sản xuất quan trọng nhất và đòi hỏi một khoản chi lớn hay có được một nguồn tài chính lớn đối với doanh nghiệp. Đồng thời, việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong doanh nghiệp không giống như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ thể khác vì nó thường gắn với việc đưa đất vào sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp.

Do đó, việc chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đòi hỏi những điều kiện, trình tự, thủ tục khác biệt theo quy định của pháp luật. Luật sư cần nắm bắt sâu pháp luật chuyên ngành để tư vấn một cách hiệu quả cho doanh nghiệp.

1- Nguyên tắc nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (Điều 16) quy định đối với việc nhận chuyển nhượng hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa đất vào sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh thông thường thì phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

(i) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố.

(ii) Trên địa bàn không còn quỹ đất đà được giải phóng mặt bans đề sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư.

Luật sư có thể tư vấn thêm từ nội hàm của quy định này theo hướng: Nếu trên địa bàn còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp thì doanh nghiệp có thể được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét để giao đất, cho thuê đất từ quỹ đất này phục vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp. Tuy nhiên, trên thực tế hiếm khi điều này xảy ra.

(iii) Trường hợp chủ đầu tư thực hiện phương thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ được thực hiện sau khi ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh.

Đây là một điều kiện hết sức quan trọng mà Luật sư cần tư vấn cho doanh nghiệp ngay từ đầu khi nhận diện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đưa vào sản xuất, kinh doanh sẽ dẫn đến việc phải chuyển mục đích sử dụng đất. Trong những trường hợp này, doanh nghiệp sẽ phải thực hiện trước thủ tục xin chấp thuận về chủ trương cho chuyển mục đích sử dụng đất, cho điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh. Trên cơ sở được chấp thuận về chủ trương, doanh nghiệp mới quay về đàm phán việc chuyển nhượng và sau đó thực hiện trình tự, thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với việc xin cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

(iv) Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bán tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho người mua tài sản thuê đất.

Khi tư vấn cho doanh nghiệp thực hiện mua tài sản theo quy định này, Luật sư cần tư vấn cho doanh nghiệp nắm bắt và khai thác được bản chất vấn đề là việc chuyển nhượng lợi thế thương mại của quyền sử dụng đất cùng với việc mua bán tài sản gắn liền với đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2- Luật sư tư vấn chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bản nền

Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bản nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bàn kết hợp cho thuê, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (Điều 41) quy định các điều kiện sau:

(i) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện;

(ii) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; bảo đảm cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

(iii) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

(iv) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nên gồm: Dự án tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị Ioại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu Vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đầu tư của Công ty Luật TNHH Everest

3- Luật sư tư vấn chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư

Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (Điều 42) quy định các điều kiện sau:

(i) Doanh nghiệp có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.

(ii) Doanh nghiệp phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuê, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

(iii) Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành, nghề kinh doanh phù hợp.

(iv) Doanh nghiệp phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

4- Luật sư tư vấn thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư

Về thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (Điều 83) quy định:

(i) Hợp đồng chuyển nhượng dự án phải thể hiện rõ giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị chuyển nhượng dự án và có giá trị thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất;

(ii) Trường hợp chuyển nhượng dự án mà bên chuyển nhượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì các bên liên quan phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 79 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ chuyển nhượng đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký. Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng một phần thửa đất thì bên chuyển nhượng đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định thì: (i) Gửi thông tin địa chính Đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; (ii) Xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; (iii) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Xem thêm: Tư vấn thực hiện các thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

II- MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ TRONG CHUYỂN NHƯỢNG VÀ NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Khi tư vấn cho doanh nghiệp chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Luật sư cần lưu ý một số vấn đề đặc thù sau:

Thứ nhất, xác định điều kiện của quyền sử dụng đất được chuyển nhượng theo quy định của Luật Đất đai.

Do đất đai là loại tài sản đặc biệt, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất rồi ràng buộc bởi thời hạn. mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận quyền dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định về bản chất, quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc tính của đất đai một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trong khái niệm quyền sử dụng đất của người sử dụng không chì có các quyền mà còn có các nghĩa vụ của người sử dụng ngoài các nghĩa vụ cụ thể khi sử dụng đất vào các mục đích khác nhau, người sử dụng đất còn phải tuân theo các nghĩa vụ chung được pháp luật đất đai quy định.

(1) Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện cơ bản sau đây: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất.

Tuy nhiên, Luật sư cần tư vấn thẩm neu là trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đối với người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà là người thừa kế thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thừa kế đó mà không cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

(2) Người sử dụng đất trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

(III) Về loại đất và nguồn gốc đất, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi:

(i) Đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc đất thuê trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

(ii) Đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đã thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính;

(iii) Đất nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;

(iv) Đất được thừa kế, tặng cho theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, xác định những trường hợp quyền sử dụng đất bị hạn chế nhận chuyển nhượng.

(1) Doanh nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

(2) Doanh nghiệp chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp kill có đủ các điều kiện sau đây:

(i) Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;

(ii) Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

(iii) Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 Luật Đất đai năm 2013.

(3) Doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải thực hiện theo những điều kiện sau:

(i) Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;

(ii) Chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

(4) Doanh nghiệp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải bảo đảm dự án đã xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiên độ ghi trong dự đã được phê duyệt.

Thứ ba, xác định quyền của doanh nghiệp khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoài việc có quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai, doanh nghiệp còn có các quyền sử dụng đất khác nhau theo từng phương thức nhận chuyển nhượng:

(1) Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đà trâ không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền:

(i) Chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, thế chấp (tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam) quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

(ii) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư đề xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất.

(2) Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật nhưng không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc có chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền:

(i) Chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

(ii) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất.

(3) Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì có quyền:

(i) Thế chấp tài sản tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

(ii) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê (người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định);

(iii) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê nếu tài sản được tạo lập hợp pháp, đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chỉ tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định);

(iv) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Thứ tư, xác định một số vấn đề pháp lý khác.

Do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác với các hàng hoá khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được ghi nhận thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Luật sư cần lưu ý kiểm tra hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải bảo đảm rõ ràng, công khai, minh bạch và khớp đúng.

Đối với tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, Luật sư cần kiểm tra kỹ về hồ sơ tài sản để tư vấn cho doanh nghiệp, tránh rủi ro pháp lý phát sinh trên cơ sở phải bảo đảm tài sản thuộc quyền sở hữu của bên chuyển nhượng và có đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định của pháp luật chuyên ngành. 

Khi tư vấn chuyển nhượng và đặc biệt là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, Luật sư cần kiểm tra kỹ về hồ sơ và thông tin liên quan để xác định có phát sinh quyền của bên thứ ba đối với quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất hay không để có giải pháp giải quyết phù hợp nhằm tránh rủi ro pháp lý liên quan đến bên thứ ba.

Hiện nay, đối với đất và nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất trên cùng một thửa đất, Nhà nước thống nhất cấp chung một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, khi tư vấn chuyển nhượng, Luật sư cần tư vấn khách hàng chuyển nhượng, mua bán nhà hay tài sản gắn liền với đất đồng thời với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luật sư cần đặc biệt lưu ý giao dịch chuyển nhượng căn hộ chung cư với đặc trưng là quyền sử dụng đất được cấp chung cho cả tòa nhà. 

Trong trường hợp này, mặc dù giao dịch là chuyển nhượng nhà ở (căn hộ chung cư) nhưng giao dịch chuyển nhượng được xem là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Với hình thức chuyển nhượng này, ngoài việc tuân thủ các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các chủ thể tham gia phải tuân theo các quy định về mua bán tài sản, mua bán nhà ở theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản như: Các quy định về điều kiện nhà ở được phép mua bán, chủ thể tham gia mua bán, trình tự, thủ tục, hình thức thực hiện giao dịch. Lưu ý là, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest 

Luật sư Nguyễn Thị Bích Phượng - Trưởng Chi nhánh của Công ty Luật TNHH Everest, tổng hợp (nguồn tham khảo: Giáo trình Tư vấn Pháp luật cho Doanh nghiệp - Học viện Tư pháp và một số nguồn khác).