Kỹ năng của Luật sư chuẩn bị hồ sơ khởi kiện vụ án dân sự

I- KỸ NĂNG XÁC ĐỊNH THẨM QUYỀN CỦA TÒA ÁN:

Lần đầu tiên gặp Luật sư, khách hàng thường dành phần lớn thời gian để trình bày về vụ việc của mình. Thông thường đây là các thông tin một chiều. Tuy vậy, có thể những lần tiếp xúc sau, khách hàng sẽ có nhiều gọt rũa, lược bớt các nội dung mà họ cho là không cần thiết hoặc không có lợi cho họ. Vì vậy, việc ghi chép để giữ lại những “thông tin sạch” trong lần đầu tiếp xúc khách hàng là rất quan trọng mà từ những thông tin này có thể giúp Luật sư khai thác thêm được những thông tin quan trọng khác.

Khi nghe và ghi chép các thông tin ban đầu, Luật sư nên cẩn trọng trong việc khẳng định những điểm mà Luật sư cho là khách hàng có thể bị nhầm lẫn hoặc chưa suy nghĩ chín chắn. Những “ngụy biện” ban đầu của khách hàng cũng phải được Luật sư làm rõ ngay để tránh phải mất thời gian vì những thông tin đó sau này. Để tư vấn phương hướng giải quyết tranh chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho khách hàng, trước tiên phải xác định được quan hệ tranh chấp. Do đó, sau khi tiếp cận vụ việc do đương sự cung cấp, cần đặt ra các câu hỏi mang tính pháp lý để xác định thời điểm xác lập giao dịch hay phát sinh tranh chấp, yêu cầu cụ thể của các đương sự để từ đó, xác định được văn bản áp dụng giải quyết tranh chấp (điều luật, văn bản pháp luật), xác định tranh chấp có thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hay không? Việc giải quyết tranh chấp đất đai phụ thuộc vào quy định của pháp luật từng thời kỳ.

Ví dụ: Vụ tranh chấp giữa bà Trần Lan H và cụ Nguyễn Thị B.

Cụ Trần Văn K và cụ Nguyễn Thị B (cụ K chết từ lâu) được cha, mẹ để lại cho mảnh đất có diện tích là 709 m2 tại xã T, huyện L, tỉnh TG và do cụ B đứng tên trong sổ địa chính của xã. Bà H là con gái đầu của hai cụ, lấy chồng nhà kế bên. Từ những năm 1988 đến năm 1990, vợ chồng bà H đã san lấp ao, quản lý sử dụng diện tích đất là 129 m2 nằm trong mảnh đất có diện tích 709 m2 nói trên và xây nhà tạm trên diện tích đất đó mà cụ B không có ý kiến gì. Nay bà H muốn khởi kiện cụ B tại Tòa án nhân dân huyện L, tỉnh TG yêu cầu được tách mảnh đất có diện tích là 129 m2 để đứng tên bà hoặc yêu cầu cụ B thanh toán cho bà tiền san lấp ao và giá trị công trình xây dựng trên đất đó.

Khi tư vấn cho bà H trong vụ tranh chấp trên, Luật sư cần phân tích cho bà xác định rõ được: nếu yêu cầu được tách mảnh đất có diện tích là 129 m2 để đứng tên bà sẽ không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Hơn nữa, yêu cầu đưa ra cần dứt khoát, cụ thể, không nước đôi, đặc biệt cần làm rõ yêu cầu khởi kiện của khách hàng là đòi đất, đòi nhà hay giá trị quyền sử dụng đất, giá trị căn nhà hoặc thanh toán giá trị quyền sử dụng đất. Sau khi nghiên cứu các văn bản pháp luật, Luật sư cần cân nhắc để đưa ra yêu cầu phù hợp với pháp luật và có lợi nhất cho khách hàng.

Đặc trưng cơ bản khi xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, Luật sư phải có sự phân biệt giữa thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của Tòa án và thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của các cơ quan hành chính. Đồng thời, để xác định chính xác thẩm quyền, Luật sư cũng phải phân biệt rõ tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự với các quan hệ khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính.

Cơ sở để xác định chính xác thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự, trước tiên cần dựa trên việc xác định quan hệ pháp luật tranh chấp của vụ án thuộc loại tranh chấp đất đai nào? Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự thường thuộc các quan hệ tranh chấp nằm ở một trong hai trường hợp tranh chấp sau: (i) Tranh chấp đất đai mà trên đất không có tài sản; và (ii) Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Trong mỗi trường hợp trên lại chia thành bốn dạng: (i) Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất; (ii) Chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; (iii) Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về đất, tài sản gắn liền với đất; (iv) Thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Toà án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Do đó, tranh chấp đất sẽ do Toà án nơi có đất có thẩm quyền giải quyết. Nếu đất đai có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Toà án nơi có một trong các diện tích đất giải quyết. Nếu đất đai có (Điểm I Khoản 1 Điều 40 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015). Tuy nhiên, sau khi xác nhận tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án theo thủ tục tố tụng dân sự, Luật sư cần hỏi rõ để xác định tranh chấp có liên quan đến đương sự, kể cả người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đang ở nước ngoài không? Nếu tranh chấp có liên quan đến đương sự, kể cả người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đang ở nước ngoài thì sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án cấp tỉnh nơi có đất tranh chấp. Ngoài ra, cần lưu ý về thẩm quyền của Toà án cấp tỉnh khi áp dụng Điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Xem thêm: Dịch vụ Luật sư giải quyết tranh chấp nhà đất của Công ty Luật TNHH Everest

II- XÁC ĐỊNH ĐIỀU KIỆN HÒA GIẢI TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TRƯỚC KHI TÒA ÁN THỤ LÝ GIẢI QUYẾT VỤ ÁN:

Đồng (thời với việc làm rõ thời điểm xác lập giao dịch hoặc sự kiện pháp lý làm phát sinh tranh chấp, Luật sư cần yêu cầu đương sự cung cấp các thông tin về việc tranh chấp đã được giải quyết chưa, quá trình giải quyết tranh chấp (nếu có)... Đối với tranh chấp đất đai được thụ lý trước ngày 01/7/2016 thì theo hướng dẫn tại điểm a khoản 3 Điều 8 Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP3: “Đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì phải tiến hành hòa giải tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 135 của Luật Đất đai”. Đối với tranh chấp đất đai được thụ lý sau ngày 01/7/2016 thì Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 không có quy định cụ thể những loại tranh chấp nào bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp trước khi khởi kiện đến Tòa án. Theo Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, việc giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện như sau:

- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mật trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

- Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

- Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

cấp sơ thẩm” của Bộ luật tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sữa đổi, bồ sung một số điêu của Bộ luật tố tụng dân sự.

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

-  Tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.

-  Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

-  Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013;

-  Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Khi tư vấn khởi kiện dạng tranh chấp này, Luật sư phải xem xét đến quá trình giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân. Nếu Ủy ban nhân dân đã và đang giải quyết đơn khiếu nại hoặc khởi kiện của đương sự thì đương sự không có quyền khởi kiện đến Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý về thừa kế của Công ty Luật TNHH Everest

III- KỸ NĂNG XÁC ĐỊNH THỜI HIỆU KHỞI KIỆN:

Theo Điều 2 Nghị quyết số 103/2015/QH13 ngày 25/11/2015 của Quốc hội về việc thi hành Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì đối với các tranh chấp, yêu cầu về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động phát sinh trước ngày 01/01/2017 thì áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 159 và Điểm h Khoản 1 Điều 192 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011.

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 159 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011 thì: "Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản; tranh chấp về đòi lại tài sản do người khác quản lý, chiếm hữu; tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện”. Do đó, đối với loại tranh chấp này pháp luật quy định không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Mặc dù, theo quy định nêu trên thì thời hiệu khởi kiện không còn là điều kiện mà Tòa án xem xét khi thụ lý vụ án, song nếu sau khi thụ lý mà Tòa án xác định thời hiệu khởi kiện đã hết thì Tòa án sẽ ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự.

Đối với các tranh chấp đất đai phát sinh từ ngày 01/01/2017 (ngày Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành), thì theo quy định tại khoản 3 Điều 155 Bộ luật dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện không áp dụng đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Tuy nhiên, tranh chấp về quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu khởi kiện trong trường hợp này cần hiểu là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Còn đối với tranh chấp về giao dịch đất đai, theo quy định của Điều 429 Bộ luật dân sự năm 2015 thi thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Đối với tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, theo quy định của Điều 623 Bộ luật dân sự năm 2015 thì thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điềm mở thừa kế. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Tuy nhiên, để tránh đương sự lạm dụng quy định về thời hiệu ở mọi giai đoạn tố tụng nên nếu có yêu cầu áp dụng thời hiệu thì đương sự phải yêu cầu trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định về giải quyết vụ việc dân sự. Điểm mới của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 so với Bộ luật tố tụng dân sự trước đây là Tòa án chỉ áp dụng thời hiệu khởi kiện khi một trong các bên đương sự có yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện.

IV- KỸ NĂNG XÁC ĐỊNH CÁC TÀI LIỆU, CHỨNG CỨ BẮT BUỘC PHẢI CÓ KHI GỬI KÈM THEO ĐƠN KHỞI KIỆN:

Để khởi kiện loại tranh chấp này đến Tòa án, Luật sư cần yêu cầu khách hàng cung cấp đầy đủ, trung thực các thông tin, tài liệu về tranh chấp, đặc biệt là các giấy tờ về nguồn gốc đất. Tùy theo khả năng cung cấp của khách hàng nhưng trước khi khởi kiện, Luật sư cần thu thập được các tài liệu, chứng cứ xác định nguồn gốc đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ mục kê, sổ địa chính, sổ đăng ký ruộng đất, bản đồ địa chính, các tài liệu thể hiện về hiện trạng của thửa đất, thể hiện mốc giới, thực tế sử dụng, thời gian sử dụng, tứ cận, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất... Để xác định tính hợp pháp của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần căn cử vào pháp luật áp dụng tại thời điểm cấp giấy chửng nhận quyền sử dụng đất. Luật sư cũng cần hướng dẫn đương sự chuẩn bị các tài liệu để chứng minh quyền khởi kiện của người khởi kiện liên quan đến nhà ở và quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Luật sư cần hướng dẫn đương sự chuẩn bị các tài liệu để chứng minh tên và địa chỉ của người khởi kiện, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan như: bản sao có chứng thực chứng minh thư nhân dân/thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu hoặc giấy đăng ký tạm trú... Đối với đương sự là cơ quan, tổ chức cần chuẩn bị các giấy tờ như: quyết định thành lập hoặc giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, giấy ủy quyền (nếu người đại diện theo pháp luật của cơ quan, tổ chức ủy quyền cho người khác tham gia tố tụng)...

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, trong trường hợp vì lý do khách quan mà đương sự không thể nộp ngay đầy đủ các tài liệu, chứng cứ thì họ có thể nộp các tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh cho việc khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp. Quy định này nhằm bảo đảm tối đa việc thực hiện quyền khởi kiện của các chủ thể trong thực tế, tránh việc bị trả lại đơn khởi kiện của Tòa án có thẩm quyền.