Kỹ năng của Luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất

I- KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ KHI TIẾP XÚC, TRAO ĐỔI VỚI KHÁCH HÀNG VÀ CHUẨN BỊ HỒ SƠ KHỞI KIỆN TRANH CHẤP NHÀ ĐẤT

1- Kỹ năng xác định thẩm quyền của Tòa án

Đặc trưng cơ bản khi xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, Luật sư phải có sự phân biệt giữa thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của Tòa án và thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của các cơ quan hành chính. Đồng thời, để xác định chính xác thẩm quyền, Luật sư cũng phải phân biệt rõ tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự với các quan hệ khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính.

Cơ sở để xác định chính xác thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự, trước tiên cần dựa trên việc xác định quan hệ pháp luật tranh chấp của vụ án thuộc loại tranh chấp đất đai nào? Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự thường thuộc các quan hệ tranh chấp nằm ở một trong hai trường hợp tranh chấp sau: (i) Tranh chấp đất đai mà trên đất không có tài sản; và (ii) Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Trong mỗi trường hợp trên lại chia thành bốn dạng: (i) Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất; (ii) Chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; (iii) Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về đất, tài sản gắn liền với đất; (iv) Thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Theo Điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Do đó, tranh chấp đất sẽ do Tòa án nơi có đất có thẩm quyền giải quyết. Nếu đất đai có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các diện tích đất giải quyết. Nếu đất đai có (điểm I khoản 1 Điều 40 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015). Tuy nhiên, sau khi xác nhận tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự, Luật sư cần hỏi rõ để xác định tranh chấp có liên quan đến đương sự, kể cả người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đang ở nước ngoài không? Nếu tranh chấp có liên quan đến đương sự, kể cả người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đang ở nước ngoài thì sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án cấp tỉnh nơi có đất tranh chấp. Ngoài ra, cần lưu ý về thẩm quyền của Toà án cấp tỉnh khi áp dụng Điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

2- Xác định điều kiện hoà giải tranh chấp đất đai trước khi Tòa án thụ lý giải quyết vụ án

Đồng (thời với việc làm rõ thời điểm xác lập giao dịch hoặc sự kiện pháp lý làm phát sinh tranh chấp, Luật sư cần yêu cầu đương sự cung cấp các thông tin về việc tranh chấp đã được giải quyết chưa, quá trình giải quyết tranh chấp (nếu có)... Đối với tranh chấp đất đai được thụ lý trước ngày 01/7/2016 thì theo hướng dẫn tại Điểm a Khoản 3 Điều 8 Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP 3: “Đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì phải tiến hành hòa giải tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 135 của Luật Đất đai”. Đối với tranh chấp đất đai được thụ lý sau ngày 01/7/2016 thì Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 không có quy định cụ thể những loại tranh chấp nào bắt buộc phải hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp trước khi khởi kiện đến Tòa án. Theo Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, việc giải quyết tranh chấp đất đai của UBND cấp xã được thực hiện như sau:

- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

- Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

- Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.

- Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
cấp sơ thẩm” của Bộ luật tố tụng dân sự đã được sửa đổi, bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự.

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết.

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại Khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013;

- Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Khi tư vấn khởi kiện dạng tranh chấp này, Luật sư phải xem xét đến quá trình giải quyết tranh chấp tại UBND. Nếu UBND đã và đang giải quyết đơn khiếu nại hoặc khởi kiện của đương sự thì đương sự không có quyền khởi kiện đến Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự.

3- Kỹ năng xác định thời hiệu khởi kiện

Theo Điều 2 Nghị quyết số 103/2015/QH13 ngày 25/11/2015 của Quốc hội về việc thi hành Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì đối với các tranh chấp, yêu cầu về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động phát sinh trước ngày 01/01/2017 thì áp dụng quy định về thời hiệu tại Điều 159 và Điểm h Khoản 1 Điều 192 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011. Theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 159 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011 thì: "Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản; tranh chấp về đòi lại tài sản do người khác quản lý, chiếm hữu; tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện”. Do đó, đối với loại tranh chấp này pháp luật quy định không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Mặc dù, theo quy định nêu trên thì thời hiệu khởi kiện không còn là điều kiện mà Tòa án xem xét khi thụ lý vụ án, song nếu sau khi thụ lý mà Tòa án xác định thời hiệu khởi kiện đã hết thì Tòa án sẽ ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự.

Đối với các tranh chấp đất đai phát sinh từ ngày 01/01/2017 (ngày Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực thi hành), thì theo quy định tại Khoản 3 Điều 155 Bộ luật dân sự năm 2015, thời hiệu khởi kiện không áp dụng đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Tuy nhiên, tranh chấp về quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu khởi kiện trong trường hợp này cần hiểu là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Còn đối với tranh chấp về giao dịch đất đai, theo quy định của Điều 429 Bộ luật dân sự năm 2015 thi thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Đối với tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, theo quy định của Điều 623 Bộ luật dân sự năm 2015 thì thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Tuy nhiên, để tránh đương sự lạm dụng quy định về thời hiệu ở mọi giai đoạn tố tụng nên nếu có yêu cầu áp dụng thời hiệu thì đương sự phải yêu cầu trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định về giải quyết vụ việc dân sự. Điểm mới của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 so với Bộ luật tố tụng dân sự trước đây là Tòa án chỉ áp dụng thời hiệu khởi kiện khi một trong các bên đương sự có yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện.

4- Kỹ năng xác định các tài liệu, chứng cứ bắt buộc phải có khi gửi kèm theo đơn khởi kiện

Để khởi kiện loại tranh chấp này đến Tòa án, Luật sư cần yêu cầu khách hàng cung cấp đầy đủ, trung thực các thông tin, tài liệu về tranh chấp, đặc biệt là các giấy tờ về nguồn gốc đất. Tùy theo khả năng cung cấp của khách hàng nhưng trước khi khởi kiện, Luật sư cần thu thập được các tài liệu, chứng cứ xác định nguồn gốc đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ mục kê, sổ địa chính, sổ đăng ký ruộng đất, bản đồ địa chính, các tài liệu thể hiện về hiện trạng của thửa đất, thể hiện mốc giới, thực tế sử dụng, thời gian sử dụng, tứ cận, giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất... Để xác định tính hợp pháp của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần căn cứ vào pháp luật áp dụng tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật sư cũng cần hướng dẫn đương sự chuẩn bị các tài liệu để chứng minh quyền khởi kiện của người khởi kiện liên quan đến nhà ở và quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Luật sư cần hướng dẫn đương sự chuẩn bị các tài liệu để chứng minh tên và địa chỉ của người khởi kiện, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan như: bản sao có chứng thực chứng minh thư nhân dân/thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu hoặc giấy đăng ký tạm trú... Đối với đương sự là cơ quan, tổ chức cần chuẩn bị các giấy tờ như: quyết định thành lập hoặc giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, giấy ủy quyền (nếu người đại diện theo pháp luật của cơ quan, tổ chức ủy quyền cho người khác tham gia tố tụng)...

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, trong trường hợp vì lý do khách quan mà đương sự không thể nộp ngay đầy đủ các tài liệu, chứng cứ thì họ có thể nộp các tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh cho việc khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp. Quy định này nhằm bảo đảm tối đa việc thực hiện quyền khởi kiện của các chủ thể trong thực tế, tránh việc bị trả lại đơn khởi kiện của Tòa án có thẩm quyền.

Xem thêm: Dịch vụ luật sư thu hồi đất của Công ty Luật TNHH Everest

II- KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ CHUẨN BỊ THAM GIA PHIÊN TÒA SƠ THẨM DÂN SỰ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ ĐẤT

1- Kỹ năng thu thập chứng cứ

Sau khi Tòa án thụ lý vụ án, để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, Luật sư cần thu thập các chứng cứ khác trên cơ sở các chứng cứ mà khách hàng cung cấp.

Trước hết, cần xác định nhà, đất đang tranh chấp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013. Tiếp đó, Luật sư cần thu thập, nghiên cứu các chứng cứ chứng minh về nguồn gốc nhà, quyền sử dụng đất. Cần kiểm tra những tài liệu, giấy tờ mà khách hàng cung cấp đã có thể xác định chủ sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất hợp pháp của nhà đất đang có tranh chấp hay chưa? Trong trường hợp khách hàng không cung cấp được các tài liệu chứng minh quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất của mình, để đạt được yêu cầu của khách hàng, Luật sư phải thu thập chứng cứ về nguồn gốc của nhà đất như: nguồn gốc đất đang tranh chấp như thế nào, thuộc loại đất gì? (đất thổ cư, đất giãn dân hay đất được đền bù; đất canh tác cấp cho cá nhân hay hộ gia đình; nếu là đất công thì Luật sư cũng nên xác định: đất công đó được cho thuê hay do lấn chiếm, khai khẩn).

Thời điểm khách hàng sử dụng đất thì đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa? Trường hợp đất đó chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003 thì Luật sư cần kiểm tra xem có giấy tờ gì khác để chứng minh cho việc sử dụng đất hợp pháp của khách hàng không? Xác định thời điểm sử dụng đất một cách chính xác của khách hàng có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định quyền sử dụng đất của khách hàng có hợp pháp hay không?

Các chứng cứ để chứng minh nguồn gốc đất bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.

- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất (ví dụ: bằng khoán điền thổ...).

- Một trong các giấy tờ nêu trên đây mà giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp.

- Bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả hòa giải thành; quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

Khi thu thập chứng cứ này, Luật sư cần phải xem xét và nghiên cứu kỹ chứng cứ để xác định quyền của người sử dụng đất và đánh giá giá trị pháp lý của các giao dịch được xác lập khi chủ sử dụng đất có các loại giấy tờ này.

Việc thu thập chứng cứ đòi hỏi Luật sư phải đi thực tế để xem xét thực trạng nhà đất đó ra sao: diện tích thực tế là bao nhiêu, vị trí cụ thể, hình thể, kết cấu ra sao và có giá trị thực tế tại thời điểm đang giải quyết tranh chấp như thế nào? Chứng cứ có thể thu thập từ việc: lấy lời khai của đương sự, của người làm chứng; yêu cầu trưng cầu giám định; đề nghị Tòa án định giá tài sản; xem xét, thẩm định tại chỗ; ủy thác thu thập chứng cứ; yêu cầu cá nhân, cơ quan, tổ chức cung cấp tài liệu liên quan đến việc giải quyết vụ việc dân sự...

Để các chứng cứ có giá trị chứng minh cho khách hàng, Luật sư cần kiểm tra, đối chiếu nhà, đất đang tranh chấp với giấy tờ, tài liệu thu thập được và làm rõ mức độ phù hợp giữa giấy tờ với thực tế nhà, đất. Đối với nhà ở: cần xác định có sự thay đổi hay không (tăng hay giảm giá trị); có thể phải tìm hiểu ai có công sức hoặc có lỗi trong việc thay đổi nhà ở; thực tế sử dụng nhà đang tranh chấp như thế nào? Khi xem xét thực tế, cần bám sát những yêu cầu của khách hàng để lưu ý khai thác những gì có lợi nhất cho khách hàng.

Đối với đất đai, cũng cần xác định thực tế sử dụng đất như thế nào? Sử dụng có đúng mục đích hay không? Trường hợp diện tích đất thực tế rộng hơn hay nhỏ hơn diện tích đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần xác định xem xét đến mốc giới và chỉ giới giao đất. Nếu diện tích rộng hơn nhưng nằm trong chỉ giới giao đất thì có thể được chấp nhận diện tích rộng hơn; nếu theo sổ địa chính, một phần đất nằm trong mốc giới và một phần nằm ngoài mốc giới thì có thể chỉ được chấp nhận diện tích đất hợp pháp trong mốc giới, phần ngoài mốc giới sẽ không được coi là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp đất đã được tôn tạo (san, lấp...) thi cũng phải được xác định và tính toán công sức cho người đã tôn tạo đất đó.

Trong vụ án tranh chấp đất đai thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ hoặc trích lục bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ dã ngoại... là những chứng cứ quan trọng để Tòa án làm căn cứ giải quyết vụ án. Tuy nhiên, các giấy tờ, tài liệu về quản lý đất đai không phải bao giờ cũng chính xác và hợp pháp. Do đó, trong trường hợp đương sự cho rằng các giấy tờ, tài liệu đó là không hợp pháp thì cần đề nghị Tòa án trưng cầu giám định.

Trong các vụ án tranh chấp nhà ở, Luật sư cần hướng dẫn đương sự thu thập các tài liệu như hoá đơn mua nguyên vật liệu, biên nhận thanh toán tiền công xây dựng, hợp đồng thuê khoán xây dựng, giấy tờ vay mượn tiền, thời điểm rút tiền tiết kiệm... Đây là những tài liệu, chứng cứ quan trọng trong trường hợp cần chứng minh ai là người đã xây dựng nhà.

Trường hợp nhà, đất thuê của Nhà nước hoặc khi thực hiện việc mua nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước: cần xác định những ai có tên trong hợp đồng thuê nhà, ai là người đại diện đứng tên trong hợp đồng thuê nhà? Nếu có việc thanh lý nhà theo Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở thì cũng cần làm rõ ai là người có tiêu chuẩn được thanh lý, ai là người nộp tiền thanh lý, ai là người được hưởng chế độ miễn trừ tiền mua nhà...? Đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trong hồ sơ chưa?

Đối với loại nhà ở được cơ quan chủ quản phân, cấp thì phải xem ai là người có quyền sở hữu nhà hợp pháp (đơn xin cấp nhà, quyết định cấp nhà và biên bản bàn giao nhà...).

Đối với nhà ở có nguồn gốc từ một giao dịch dân sự như mua, bán, đổi nhà..., Luật sư cần tìm hiểu giao dịch đó được xác lập từ thời điểm nào, bên mua, bán có đủ tư cách chủ thể không? Việc mua bán có giấy tờ hợp pháp hay không (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay giấy tờ nào?), các bên đã thực hiện đầy đủ thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay chưa? Quyền và nghĩa vụ của các bên? Việc xác định thời điểm xác lập giao dịch có ý nghĩa trong việc vận dụng pháp luật để giải quyết vấn đề đang tranh chấp.

Khi giải quyết các loại tranh chấp này, Luật sư cần thu thập, nghiên cứu các chứng cứ chứng minh có việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất hay không? Nếu việc tranh chấp xuất phát từ những giao dịch dân sự như cho ở nhờ, chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng, thừa kế, cho thuê quyền sử dụng đất... thì Luật sư cần quan tâm đến những tài liệu thể hiện các giao dịch đó. Thời điểm xác lập giao dịch, tư cách những người xác lập giao dịch đều là những nội dung rất quan trọng, vì nó ảnh hưởng đến đường lối giải quyết tranh chấp sau này. Giấy tờ, tài liệu để chứng minh cho những vấn đề này là các hợp đồng, các giấy tờ mua, bán... Luật sư cần yêu cầu khách hàng cung cấp hoặc xác minh, nghiên cứu các tài liệu về việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất như: Hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Luật sư cần xác định thời điểm, hình thức của hợp đồng.

Lưu ý: Khi giải quyết các loại tranh chấp từ giao dịch thì cần lưu ý đến tính hợp pháp của giao dịch. Xem xét, đánh giá hợp đồng có phù hợp với các quy định của pháp luật về hình thức, nội dung không? Trong trường hợp xác định giao dịch là vô hiệu sẽ phải làm gì? Hướng giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu được thực hiện như thế nào: hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và xác định lỗi, thiệt hại như thế nào?

Đối với nhà ở do chính khách hàng xây dựng cần xác định: Nhà được xây dựng vào thời điểm nào? Có giấy phép xây dựng hay không? Đất xây dựng nhà thuộc loại nào: đất thổ cư do ông, bà, cha, mẹ để lại, đất công được thuê hợp pháp hay là đất lấn chiếm? Nhà trên đất đã có quy hoạch chưa...? Việc xác định vấn đề này một cách chính xác có ý nghĩa lớn trong việc xác định, định hướng của Luật sư khi bảo vệ quyền và lợi ích của khách hàng.

Đối với nhà ở, quyền sử dụng đất có liên quan đến việc tranh chấp thừa kế cần tìm hiểu thời hiệu chia thừa kế, hàng thừa kế, quan hệ huyết thống giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản, quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất có thuộc di sản của người đã chết để lại không? Những ai có công sức duy trì và làm tăng giá trị nhà ở... Khi giải quyết các vụ việc này, Luật sư cần tìm hiểu sâu hơn về vấn đề thừa kế nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Trong nhiều trường hợp, Luật sư phải tự mình đi thu thập, xác minh chứng cứ tại một số cơ quan, xí nghiệp, địa phương mà khách hàng không thể tự làm được. Ví dụ, trường hợp Luật sư cần liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND thành phố, UBND quận, huyện... để yêu cầu các cơ quan này cung cấp hoặc xác nhận về một tình tiết nào đó có liên quan đến việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng của mình. Trong trường hợp này, Luật sư cần chuẩn bị các thủ tục như giấy giới thiệu, đơn yêu cầu Luật sư của khách hàng và thẻ Luật sư để xuất trình với cơ quan khi đến xác minh hoặc giấy chứng nhận là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự (trong trường hợp Tòa án đã thụ lý vụ án).

Đối với vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, việc xác định giá trị của nhà, đất là vấn đề rất quan trọng. Về nguyên tắc, việc định giá quyền sử dụng đất căn cứ vào giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Song, Luật sư cũng cần đối chiếu với các văn bản pháp luật và phương pháp về định giá quyền sử dụng đất để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng của mình.

Những chứng cứ, tài liệu mà Luật sư xác minh, thu thập được cần thông báo cho khách hàng của mình, đồng thời cũng cần thiết phải giao nộp cho Tòa án. Tuy nhiên, Luật sư cũng nên cân nhắc thời điểm giao nộp chứng cứ cho Tòa án để vừa bảo đảm thời hạn giao nộp chứng cứ, vừa bảo đảm cho việc bảo vệ quyền lợi tốt nhất cho khách hàng của mình. Trong giai đoạn này, nhiều khi Toà án, Luật sư của đối phương, các đương sự đều có thể có những biểu hiện, những ý kiến có liên quan đến việc Toà án giải quyết vụ án. Vì vậy, Luật sư cần theo dõi, ghi chép những thông tin đó để có cái nhìn toàn diện hơn về vụ án, về các bên, về những diễn biến bên ngoài mà trong hồ sơ nhiều khi không thể hiện hết.

2- Kỹ năng nghiên cứu hồ sơ

Mục đích của nghiên cứu chứng cứ là nhìn nhận chứng cứ dưới góc độ trực giác để bước đầu xác định giá trị chứng minh của từng chứng cứ. Đánh giá chứng cứ là quá trình xác định giá trị chứng minh của chứng cứ và tính hiệu quả của chứng cứ trong tổng thể vụ án. Chứng cứ trong hồ sơ vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở được thể hiện dưới nhiều dạng khác nhau, có thể là: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, biên lai thu tiền sử dụng đất, danh sách cấp đất giãn dân (nếu là đất giãn dân); đơn xin cấp đất; sổ địa chính, sổ mục kê; hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy biên nhận tiền; giấy xin phép xây dựng; di chúc; biên bản hòa giải trong gia đình, họ tộc hay tại UBND; giấy khai sinh; kết luận giám định; chứng minh thư; sổ hộ khẩu... Nhiều khi bản thân các chứng cứ này nếu đứng riêng lẻ thì không tạo nên giá trị chứng cứ, nhưng nếu phân tích, so sánh chúng với nhau thì có thể thấy rõ sự khác biệt và chính sự khác biệt đó lại tạo nên giá trị chứng minh.

Nghiên cứu hồ sơ vụ án dân sự nói chung, đặc biệt là hồ sơ vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là một công việc hết sức quan trọng và cần thiết. Vụ án dù đơn giản đến đâu thì Luật sư ít nhiều cũng phải dành thời gian để nghiên cứu hồ sơ vụ án. Nghiên cứu hồ sơ vụ án một cách toàn diện, có hệ thống, khách quan giúp Luật sư nắm bắt được những mặt mạnh, mặt yếu của khách hàng của mình, trên cơ sở đó hình thành các luận cứ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho họ. Việc nghiên cứu hồ sơ vụ án có thể đi theo những hướng khác nhau tùy thuộc vào việc Luật sư tham gia tố tụng từ giai đoạn nào.

Nguyên tắc chung là nghiên cứu một cách toàn diện nhưng không nhất thiết phải nghiên cứu lại những vấn đề mà mình đã biết trước đó. Trong trường hợp là Luật sư của nguyên đơn thì cần thiết bắt đầu việc nghiên cứu hồ sơ từ tài liệu do phía bị đơn cung cấp. Thông thường, tài liệu của phía bị đơn cung cấp có thể bao gồm các tài liệu mà bị đơn dùng để phản bác lại yêu cầu của nguyên đơn, các tài liệu chứng minh cho các yêu cầu, phản bác yêu cầu của bị đơn. Đặc biệt, Luật sư cần so sánh, phát hiện và tập trung nghiên cứu những tài liệu, chứng cứ mới so với hồ sơ khởi kiện và những chứng cứ phía nguyên đơn đã có, từ đó tìm ra điểm mâu thuẫn, vấn đề mấu chốt của vụ án. Trường hợp là Luật sư của bị đơn thì cần thiết bắt đầu việc nghiên cứu đơn khởi kiện của nguyên đơn và tài liệu, chứng cứ gửi kèm theo hồ sơ khởi kiện. Đặc biệt cần làm rõ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn để xác định quan hệ tranh chấp là đòi đất, đòi nhà ở hay giá trị quyền sử dụng đất, giá trị căn nhà...

3- Kỹ năng tham gia việc hòa giải

Theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, hòa giải là hoạt động do Tòa án tiến hành nhằm giúp các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án dân sự. Hòa giải là thủ tục bắt buộc trong giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Song, ở các thời điểm khác, Tòa án luôn khuyến khích và tôn trọng sự tự thỏa thuận của các đương sự. Do đó, ở cả hai trường hợp các đương sự tự hòa giải với nhau và hòa giải do Thẩm phán tiến hành, Luật sư đều cần thiết phải tham gia. Ngoài ra. Luật sư cũng có thể tham gia hòa giải trực tiếp với bên kia trong trường hợp được ủy quyền hoặc được sự đồng ý của khách hàng. Để việc hòa giải tiến hành có hiệu quả, Luật sư cần thiết phải có những chuẩn bị sau đây:

- Chuẩn bị tài liệu, chứng cứ cho khách hàng trước khi tham dự phiên hòa giải và phiên họp xét chứng cứ:

Nhìn chung các chứng cứ cần sử dụng khi hòa giải không có gì khác so với các chứng cứ của toàn bộ vụ án. Tuy vậy, cũng cần phải phân loại chúng theo yêu cầu khác nhau để khi sử dụng những chứng cứ này đối phương thấy được rằng họ đang gặp bất lợi hoặc nếu họ tiếp tục theo đuổi vụ kiện thì sẽ gặp bế tắc.
Về nguyên tắc, các tài liệu, chứng cứ của khách hàng (trong trường hợp họ là nguyên đơn) đều đã được thể hiện trong hồ sơ khởi kiện. Trước khi tham gia hòa giải, Luật sư chỉ cần tập hợp lại và giới thiệu qua cho nguyên đơn biết để trong quá trình hòa giải, nguyên đơn có thể tự mình đưa ra được các chứng cứ để minh họa cho giải trình của mình. Để giúp cho khách hàng nắm bắt một cách có hệ thống và dễ hiểu thì Luật sư nên sắp xếp lại hồ sơ khởi kiện để phục vụ riêng cho giai đoạn hòa giải. Đối với trường hợp khách hàng của mình là bị đơn thì Luật sư cũng căn cứ vào bộ hồ sơ mà khách hàng cùng với Luật sư đã chuẩn bị trước đó và cũng sắp xếp lại tương tự như trong trường hợp là Luật sư cho nguyên đơn.

- Thỏa thuận trước với khách hàng về các yêu cầu cần đạt được trong hòa giải, những vấn đề cần nhượng bộ:

Trước khi hòa giải, Luật sư cần thỏa thuận trước với khách hàng của mình về một số yêu cầu cần đạt được sau khi nhượng bộ là như thế nào? Thông thường, không phải lúc nào đương sự cũng sẵn sàng đồng ý với Luật sư để nhượng bộ đối phương, nhất là trong những trường hợp liên quan đến danh dự hoặc các quyền lợi tinh thần. Do đó, trước phiên hòa giải, Luật sư cần thông báo cho khách hàng về những nội dung như tình trạng pháp lý của họ, những ưu thế và bất lợi của họ, những ưu thế và bất lợi của đối phương, các chứng cứ của cả hai bên, khả năng đối phương sẽ phản ứng như thế nào khi mình đưa ra các đề xuất, từ đó đưa ra các giải pháp nhượng bộ để khách hàng lựa chọn và thống nhất với khách hàng về một số giải pháp tối ưu.

- Thỏa thuận về án phí:

Án phí cũng là một nội dung rất quan trọng trong hòa giải. Trong nhiều trường hợp, các bên thỏa thuận được với nhau về nội dung giải quyết tranh chấp nhưng lại không thỏa thuận được với nhau về án phí, bởi án phí tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà là những vụ án có giá ngạch lớn, tiền án phí thường rất cao. Tùy từng trường hợp mà Luật sư tư vấn cho khách hàng của mình chấp nhận mức án phí bao nhiêu là phù hợp và cần thiết để tạo thuận lợi cho bên đối phương. Tất nhiên, nếu hai bên không thỏa thuận để đi đến thống nhất về ai phải chịu và chịu bao nhiêu thì án phí sẽ được quyết định theo pháp luật.

- Ghi chép lại nội dung phiên hòa giải:

Nói chung, khi tiến hành hòa giải, các bên cũng như Tòa án đều mong muốn đạt được những lợi ích nhất định. Tuy vậy, không phải lúc nào mong muốn của các bên cũng đều đạt được. Vì vậy, ghi chép lại diễn biến của giai đoạn này để có cơ sở cho các giai đoạn tiếp theo, thậm chí những ý kiến, quan điểm của các bên có thể được sử dụng lại trong phần hỏi nhằm nhắc lại cho họ rằng đã có lúc họ bày tỏ những mong muốn như thế nhưng họ đã không đạt được và bây giờ họ vẫn còn cơ hội để thực hiện những mong muốn đó. Ngoài ra, khi biết được quan điểm của đối phương trong giai đoạn hòa giải, Luật sư cũng có thể dựa vào đó để giúp đương sự điều chỉnh yêu cầu hoặc phản bác yêu cầu của đối phương. Nếu không ghi chép lại những diễn biến đó, Luật sư rất có thể sẽ bị quên hoặc nhớ không chính xác.

4- Kỹ năng chuẩn bị bản luận cứ

Đề cương luận cứ của Luật sư là văn bản có ý nghĩa tố tụng rất lớn. Một mặt, nó phản ánh quan điểm của Luật sư, phản ánh tâm tư, nguyện vọng của khách hàng, thể hiện mong muốn của cả Luật sư và khách hàng của mình thông qua các yêu cầu mà Luật sư đề xuất. Mặt khác, đó là cơ hội để Luật sư phân tích, nhận định và giải thích pháp luật nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng. Để có được một bản luận cứ sắc sảo, có tính thuyết phục cần làm tốt các khâu chuẩn bị bản luận cứ đã được nghiên cứu ở phần kỹ năng cơ bản của Luật sư khi tham gia giải quyết các vụ việc dân sự.

Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Luật sư cũng chưa cần phải viết một cách quá chi tiết mà chỉ cần soạn thảo đề cương để tiện cho việc bổ sung, sửa chữa. Đối với những nội dung này nhất thiết phải được bổ sung, sửa đổi lại cho phù hợp sau khi Luật sư đã trực tiếp tham gia vào quá trình hỏi tại phiên tòa. Lưu ý là trong phần này, những vấn đề chứng minh được các yêu cầu của khách hàng là rất quan trọng. Muốn làm được điều này đòi hỏi Luật sư phải lần lượt nêu ra các yêu cầu, hoặc phản đối yêu cầu đó và dùng các chứng cứ để chứng minh, làm rõ. Khi nhận định, phân tích hoặc kết luận nhất thiết phải căn cứ vào các quy định của pháp luật. Khi sử dụng các quy định pháp luật để làm căn cứ phải kiểm tra trước hiệu lực của các văn bản đó.

Phần kết luận bao gồm hai nội dung chính: Khẳng định lại các quan điểm (các kết luận) của mình thông qua quá trình phân tích, chứng minh trong phần nội dung và đề xuất với Tòa án phương án giải quyết nhằm thỏa mãn yêu cầu của đương sự.

Phần kết luận phải được trình bày rõ ràng, ngắn gọn, dễ hiểu, đủ ý, tránh hiểu nhầm và phải có căn cứ pháp luật. Không đề xuất chung chung như “đề nghị Tòa án xử buộc bị đơn phải trả lại nhà, đất theo quy định của pháp luật hoặc đề nghị Tòa án xét xử theo pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng cho khách hàng của tôi... ”. Những yêu cầu về án phí cũng cần thiết phải được đề cập đến trong phần đề xuất. Các thời hạn, thời hiệu hoặc các liên đới về quyền và nghĩa vụ cũng cần được làm rõ. Các quy đổi từ tài sản sang tiền hoặc ngược lại cũng cần phải được trình bày một cách rõ ràng, đồng thời các khoản đã được một bên thanh toán trước đó cũng cần được giải quyết.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực dân sự của Công ty Luật TNHH Everest 

III- KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TẠI PHIÊN TÒA SƠ THẨM DÂN SỰ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP NHÀ ĐẤT

Giai đoạn tranh tụng tại phiên tòa có một ý nghĩa gần như quyết định đối với Luật sư tranh tụng. Trong giai đoạn này, Luật sư thể hiện hết “tài thao lược” của mình, bộc lộ hết các quan điểm và ý tưởng của mình. Một Luật sư được đánh giá công khai là tốt hay tồi phần lớn là thông qua giai đoạn tranh tụng. Tại phiên tòa sơ thẩm giải quyết vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo thủ tục tố tụng dân sự, Luật sư tham khảo các kỹ năng đã được giới thiệu trong Giáo trình kỹ năng cơ bản của Luật sư tham gia giải quyết vụ Việc dân sự” Tuy nhiên cần lưu ý thêm những đặc thù của loài án này.

Trong phần thủ tục bắt đầu phiên tòa, Luật sư cần lưu ý về yêu cầu hoãn phiên tòa theo quy định tại Điều 233 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Do số lượng đương sự trong các vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà có thể rất đông nên việc hoãn phiên tòa thường xảy ra khi Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng có đương sự vắng mặt. Tuy nhiên, theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, tất cả các vụ án dân sự Tòa án chỉ triệu tập các đương sự hai lần, trừ trường hợp có đương sự vắng mặt vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan nên đã hạn chế được việc hoãn phiên tòa. Nếu Tòa án triệu tập hợp lệ đương sự lần hai mà đương sự vắng mặt và việc vắng mặt của đương sự không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì Hội đồng xét xử không hoãn phiên tòa, Hội đồng xét xử chỉ có quyền hoãn phiên tòa trong một số trường hợp nhất định. Trong những trường hợp Hội đồng xét xử đề nghị hoãn phiên tòa không theo các căn cứ nêu trên, Luật sư có quyền đề xuất ý kiến để phản đối quyết định hoàn đó. Ngoài ra, trong một số trường hợp mặc dù không có các căn cứ do luật định nhưng theo thông lệ và được chấp nhận tại các TAND thì Luật sư cũng không nên quá gay gắt khi bày tỏ quan điểm phản đối của mình. Ngược lại, Luật sư có thể tận dụng những cơ hội như vậy nếu thấy việc hoãn phiên tòa là cần thiết và có lợi cho khách hàng của mình.

Tranh chấp đất đai là vấn đề phức tạp hiện nay ở Việt Nam. Nhiều năm qua, hầu như địa phương nào trong cả nước cũng có xảy ra khiếu kiện liên quan đến tranh chấp đất đai. Từ thực trạng đó, việc xét xử các vụ án tranh chấp đất đai cũng tỏ ra phức tạp và có trường hợp đã để lại nhiều hệ lụy, gây bức xúc trong nhân dân. Các dạng tranh chấp đất đai lại đa dạng, phong phú, nhiều khi đan xen lẫn nhau. Điều này đối với Luật sư càng khó khăn bội phần khi thực hiện bảo vệ quyền và lợi ích cho các khách hàng trong phiên toà. Vì vậy, với các vụ án tranh chấp đất đai, Luật sư phải biết xác định trọng tâm vấn đề để hỏi, tranh luận nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của khách hàng một cách hiệu quả nhất. Lưu ý khi tranh luận, Luật sư cần tập trung làm rõ:

- Các chứng cứ, tài liệu làm rõ nguồn gốc nhà, đất: Nguồn gốc nhà đất của ai, được cấp, phân, chia cho ai, từ thời điểm nào? Có căn cứ gì không? (chẳng hạn như: Biên lai thu tiền, danh sách cấp đất giãn dân, nếu là đất giãn dân; đơn xin cấp đất; chứng minh thư; sổ hộ khẩu...). Người được cấp nhà, đất có thuộc tiêu chuẩn được cấp không? Có đủ điều kiện được cấp không? Việc cấp nhà, đất có phù hợp với Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 không? Quá trình nộp thuế như thế nào? Hồ sơ kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở như thế nào? Riêng đối với nhà ở, cần làm rõ nhà được xây dựng hay được thừa kế, được tặng cho, chuyển nhượng, nếu xây dựng thì xây năm nào? Nhà loại gì, nhà cấp bốn hay nhà chung cư, nguồn tiền mua nhà, ai ký hợp đồng mua bán, ai đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà...

- Các chứng cứ, tài liệu làm rõ diễn biến quá trình quản lý, sử dụng nhà đất: Từ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà hoặc nhà được tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng, xây dựng, sử dụng như thế nào? Hồ sơ kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà như thế nào? Kê khai ra sao? Quá trình sử dụng có tôn tạo, cải tạo, xây dựng mới gì không? Quá trình nộp thuế như thế nào?

- Các chứng cứ, tài liệu chứng minh hiện trạng nhà đất: Nhà, đất hiện tại đang do ai quản lý, sử dụng, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà chưa? Đã có tên trong sổ mục kê, bản đồ địa chính, sổ dã ngoại hay có trích lục bản đồ không? Diện tích nhà, đất, ranh giới, địa chỉ, tình trạng nhà đất.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

Luật sư Nguyễn Thị Mai, Công ty Luật TNHH Everest tổng hợp (tham khảo: Giáo trình Kỹ năng chuyên sâu của Luật sư trong việc giải quyết các vụa án dân sự - Học viện Tư pháp và một số nguồn khác).