Kỹ năng tra cứu, áp dụng văn bản pháp luật khi tư vấn pháp luật đất đai cho doanh nghiệp

I- PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI GIAI ĐOẠN TRƯỚC NGÀY 01/7/1980

Thời điểm ban hành Quyết định số 201-CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước, các văn bản về đất đai trước thời điểm ngày 01/7/1980 được gọi chung là các văn bản pháp luật trước Hiến pháp năm 1980.

Ở thời kỳ này, các văn bản cơ bản áp dụng để giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý và sử dụng đất của doanh nghiệp, đặc biệt vấn đề tranh chấp đất đai cần lưu ý:

(1) Thông tư số 73/TTg ngày 07/7/1962 của Thủ tướng Chính phủ’ về việc quản lý đất của tư nhân cho thuê, đất vắng chủ, đất bỏ hoang Ở nội thành, nội thị;

(2) Quyết định số 188/CP ngày 25/9/1976 của Hội đồng Chính phủ về chính sách xóa bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất và các hình thức bóc lột thực dân, phổng kiến ở miền Nam Việt Nam;

(3) Quyết định số 111/CP ngày 14/4/1977 của Hội đồng Chính phủ về việc ban hành chính sách quản lý và cải tạo xã hội chủ nghĩa với nhà, đất cho thuê ở các đô thị của các tỉnh phía Nam;

(4) Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

Xem thêm: Dịch vụ Luật sư giải quyết tranh chấp nhà đất của Công ty Luật TNHH Everest.

II- PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI GIAI ĐOẠN TỪ NGÀY 01/7/1980 ĐẾN TRƯỚC NGÀY 08/01/1988

Đây là giai đoạn thi hành Hiến pháp năm 1980, giai đoạn này áp dụng các văn bản cơ bản sau để giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất của doanh nghiệp:

(1) Quyết định số 201-CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phù về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước;

(2) Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình quy định về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trong giai đoạn này từ khi Quyết định số 201-CP được ban hành đến trước thời điểm Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực.

Xem thêm: Dịch vụ luật sư thu hồi đất của Công ty Luật TNHH Everest

III- PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI GIAI ĐOẠN TỪ NGÀY 08/01/1988 ĐẾN TRƯỚC NGÀY 15/10/1993

Đây là giai đoạn Luật Đất đai năm 1987 có hiệu lực thì hành. Các văn bản hướng dẫn trong giai đoạn này cần lưu ý là:

(1) Quyết định số 13-HĐBT ngày 01/02/1989 của Hội đồng Bộ trường về việc giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất;

(2) Nghị định số 30-HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trường vê việc thì hành Luật Đất đai;

(3) Chỉ thị số 77-CT ngày 09/3/1992 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc thực hiện một số biện pháp cấp bách để ngăn chặn việc giao đất, mua bản, chuyển nhượng và sử dụng đất đai trái pháp luật;

(4) Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

IV- PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI GIAI ĐOẠN TỪ NGÀY 15/10/1993 ĐẾN TRƯỚC NGÀY 01/7/2004

Giai đoạn thi hành Luật Đất đai năm 1993 (được sửa đổi, bổ sung năm 1998, 2001) với các văn bản hướng dẫn cơ bản sau:

(1) Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;

(2) Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;

(3) Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Xem thêm: Dịch vụ luật sư thu hồi đất của Công ty Luật TNHH Everest.

V- PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI GIAI ĐOẠN TỪ NGÀY 01/7/2004 ĐẾN TRƯỚC NGÀY 01/7/2004

Đây là giai đoạn thì hành Luật Đất đai năm 2003, Luật sư cần lưu ý các văn bản hướng dẫn cơ bản là: 

(1) Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành Luật đất đai;

(2) Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình.

VI- PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI GIAI ĐOẠN TỪ NGÀY 01/7/2014 - GIAI ĐOẠN THI HÀNH LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

Các văn bản hướng dẫn thì hành, trong đó chủ yếu là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và các nghị định tù’ Nghị định số 44/2014/NĐ-Cp đến Nghị định số 47/2014/NĐ-CP; các thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường, của Bộ Tài chính, Thông tư liên tịch của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tư pháp hướng dẫn thì hành các nghị định của Chính phủ...

Khi tra cứu, áp dụng pháp luật đất đai trong hoạt động tư vấn của Luật sư, bên cạnh lưu ý về đối tượng và phạm vi áp dụng, hiệu lực theo không gian và thời gian áp dụng luật, Luật sư cần lưu ý pháp luật đất đai không đứng độc lập mà đặt trong tổng thể của việc áp dụng các văn bản luật có liên quan đến đất đai như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp... Bên cạnh đó, Luật sư cần xem xét những đặc thù về văn bản quản lý đất đai tại các địa phương và xử lý vấn đề xung đột giữa pháp luật đất đai và pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Các nguyên tắc cơ bản Luật sư cần lưu ý cụ thể như sau:

Thứ nhất, văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng từ thời điểm bắt đầu có hiệu lực. Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trong trường hợp quy định của văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực trở về trước thì áp dụng theo quy định đó.

Thứ hai, trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.

Thứ ba, trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau.

Thứ tư, trong trường hợp văn bản quy phạm pháp luật mới không quy định trách nhiệm pháp lý hoặc quy định trách nhiệm pháp lý nhẹ hơn đối với hành vi xảy ra, trước ngày văn bản có hiệu lực thì áp dụng văn bản mới.

Luật Đất đai được xác định là luật riêng, Bộ luật Dân sự được xác định là luật chung. Trong quy định của pháp luật dân sự các quy định trực tiếp chi phối là quy định về tài sản và quyền sở hữu, quy định về giao dịch dân sự, quy định về hợp đồng và thừa kế, quy định về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Ngoài ra, Luật sư cần lưu ý các nguồn luật vận dụng áp dụng khi tư vấn về đất đai cho doanh nghiệp như:

(1) Hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao tại các nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao;

(2) Thông tư của Tòa án nhân dân tối cao hoặc thông tư liên tịch giữa Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao và các cơ quan hữu quan;

(3) Các bản án, quyết định của Tòa án đã giải quyết vụ việc tương tự trước đó, đặc biệt là quyết định giám đốc thẩm của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao cũng được tham khảo trong quá trình tư vấn về đất đai cho doanh nghiệp.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest 

Luật sư Nguyễn Thị Bích Phượng - Trưởng Chi nhánh Hà Nôi của Công ty Luật TNHH Everest, tổng hợp (tham khảo: Giáo trình Tư vấn Pháp luật cho Doanh nghiệp - Học viện Tư pháp và một số nguồn khác).