Kỹ năng của luật sư tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai cho doanh nghiệp

I- KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRAO ĐỔI, NẮM BẮT NHU CẦU TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

Đối với lãnh đạo và cán bộ nhân viên của doanh nghiệp, việc xác định chính xác và đầy đủ các vấn đề pháp lý liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai của doanh nghiệp thường là một nhiệm vụ khó khăn do tính chất phức tạp của quan hệ pháp luật đất đai cũng như khối lượng đồ sộ các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai.

Điều này càng trở lên khó khăn hơn khi doanh nghiệp đối mặt với tranh chấp đất đai, với những quyết định bất lợi từ phía cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, trước áp lực từ hoạt động sản xuất, kinh doanh. Vì thế, Luật sư cần lưu ý một số kỹ năng sau trong việc trao đối với doanh nghiệp để nắm bắt chính xác và đầy đủ nhu cầu tư vấn pháp luật về đất đai:

(i) Đối với giao dịch về quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, thế chấp...), Luật sư cần đề nghị doanh nghiệp mô tả rõ giao dịch, cấu trúc giao dịch, nội dung thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch, những lo ngại về pháp lý của doanh nghiệp để Luật sư tìm hiểu bản chất của giao dịch và đánh giá toàn diện những vấn đề pháp lý phát sinh từ giao dịch.

(ii) Đối với những đề nghị của doanh nghiệp với cơ quan quản lý nhà nước như xin cấp giấy chứng nhận, xin thuê đất, xin giao đất, xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất..., Luật sư cần làm rõ về hồ sơ, tài liệu đã gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, về tình trạng cập nhật thông tin vụ việc, về những vấn đề vướng mắc cần giải quyết.

(iii) Đối với những tranh chấp đất đai hoặc vấn đề thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, Luật sư cần đề nghị doanh nghiệp trao đổi về bản chất vấn đề mâu thuẫn, tình trạng cập nhật thông tin sự việc, những vấn đề vướng mắc, những lo ngại về pháp lý của doanh nghiệp, phạm vi yêu cầu giải quyết của doanh nghiệp.
 
Trong các vụ việc về đất đai cần tư vấn cho doanh nghiệp, Luật sư lưu và trao đổi, xác định rõ, chính xác, đầy đủ, cụ thế giấy tờ, hồ sơ pháp lý về đất đai, tài sản gắn liền với đất đai và kiểm tra thực trạng quản lý và sử dụng đất đai tại thời điểm Luật sư tham gia tư vấn. Bên cạnh đó, Luật sư cần trao đổi để nắm bắt được một số vấn đề có liên quan khác như: (i) tình hình bàn bạc hay quyết định của các cấp quản lý của doanh nghiệp, cấp có thẩm quyền quyết định về đất đai của doanh nghiệp; (ii) Hoạt động sản xuất, kinh doanh, chiến lược phát triển của doanh nghiệp liên quan đến vấn đề đất đai cần tư vấn; (iii) Làm rõ quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật có bị ràng buộc, hạn chế bời cấm kết, thỏa thuận nào của doanh nghiệp với bên khác hay không.

Bằng kỹ năng trao đổi thông tin và nắm bắt bản chất sự việc, hiện tượng. Luật sư có thể xác định được chính xác nhu cầu tư vấn của doanh nghiệp. Đây cũng là cơ sở để Luật sư xác định được vấn đề pháp lý cần giải quyết.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đầu tư của Công ty Luật TNHH Everest

II- KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TƯ VẤN THU THẬP THÔNG TIN, TÀI LIỆU 

Việc thu thập thông tin, tài liệu về đất đai của doanh nghiệp có ý nghĩa then chốt giúp Luật sư nhận diện được toàn diện và xử lý hiệu quả vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai của doanh nghiệp. Để bảo đàm thu thập đầy đủ thông tin. tài liệu về đất đai hay liên quan đến đất đai phục vụ cho việc tư vấn pháp luật đất đai cho doanh nghiệp, Luật sư cần lưu ý một số vấn đề sau:

1- Kỹ năng xác định nội dung, hình thức thông tin, tài liệu liên quan đến quyền sử dụng đai

Giấy tờ về quyền sử dụng đất: Bao gồm các loại giấy tờ mà doanh nghiệp được cấp theo các thời kỳ là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trong một số trường hợp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cửa, ghi rõ thửa đất có nhà cừa đó tọa lạc, được cấp theo chính sách quản lý nhà cửa của Chính phủ từ năm 1993 trở về trước.

Giấy tờ về nguồn gốc đất: Trong trường hợp doanh nghiệp chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Luật sư có thể rà soát để thu thập giấy tờ, tài liệu về nguồn gốc đất của doanh nghiệp theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai năm 2013, gồm:

(i) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa. Chính phủ Cách mạng lâm thời cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam;

(ii) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

(iii) Giấy tờ hợp hợp pháp về thừa kế. tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giày tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; 

(iv) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 dược Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993; (v) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

(vi) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp; (vii) Sổ mục kê đất, số kiến điền lập trước ngày 18/12/1980;

(viii) Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299 - TTG ngày 10/11 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm: Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; Bảng tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Uy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

(ix) Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tình hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

(x) Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường Để làm nhà ở (nếu có);

(xi) Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Uỷ ban nhan dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép;

(xii) Giấy tờ tạm giao đất của Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Uỷ ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01/7/1980 hoặc được Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận...

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest 

Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất: Đất đai nói chung và đẩt đai của doanh nghiệp nói riêng luôn luôn có tài sản gắn liền với đất như: Văn phòng trụ sở, nhà máy, công trình xây dựng khác và cây cối trên đất...Do vậy, Luật sư cần thu thập đầy đủ những thông tin, tài liệu về các tài sản trên đất để chứng minh quyền sở hữu của doanh nghiệp và/hoặc cuảt các bên khác đối với những tài sản này căn cứ theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng, kinh doanh bất dộng sản và pháp luật dân sự.

Thông tin, tài liệu về thế chấp quyền sử dụng đất, những cam kết, nghĩa vụ của doanh nghiệp đối với các bên khác liên quan đến đất đai: Trong quá trình sản xuất, kinh doanh, doanh nghuiệp có thể đã thế chấp quyền sử dụng đất hoặc kí kết những hợp đồng, thỏa thuận liên quan đến đất đai, theo đó, doanh nghiệp đã dùng đất đai thuộc quyền quản lý, sử dụng của doanh nghiệp để cam kết, xác lập nghĩa vụ của mình với bên khác. Những hợp đồng, thỏa thuận này có thể sẽ hạn chế, ảnh hưởng đến quyền doanh nghiệp quản lý, sử dụng đất đai. Đây là tài liệu quan trọng ảnh hưởng đến quá trình giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai của doanh nghiệp.

Thông tin, tài liệu về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất: Những tài liệu được xác lập trong quá trình này là những tài liệu pháp lý hỗ trợ cho việc giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan Đến đất đai của doanh nghiệp. Những tài liệu đó có thể là hóa đơn, chứng từ nộp thuế, nộp tiền sử dụng đất, nộp tiền phí tài  nguyên môi trường, sơ đồ, bản vẽ, biên bản làm việc, văn bản thông báo, quyết định của cơ quan nhà nước...

2- Kỹ năng thu thập thông tin, tài liệu

Đất đai thuộc quyền quản lý, sử dụng của doanh nghiệp có thể có nhiều nguồn gốc khác nhau, hình thành trong nhiều thời kỳ khác nhau và phục vụ cho những hoạt động sản xuất, kinh doanh khác nhau. Do đó, thông tin, tài liệu về đất đai và liên quan đến đất đai trong doanh nghiệp có thể không đầy đủ và thường không được lưu trữ tập trung về một đầu mối. Vì vậy, Luật sư cần lưu ý thu thập thông tin, tài liệu từ nhiều nguồn trong doanh nghiệp, với các cách thức đa dạng, trong đó có một số nguồn cơ bản và cách thức thu thập thông tin, tài liệu như sau:

(i) Thu thập trong hồ sơ, tài liệu liên quan đến đất đai, tài sản trên đất trong những giao dịch với đối tác khác.

(ii) Thu thập từ những hồ sơ, tài liệu giao dịch, tương tác giữa doanh nghiệp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai hoặc liên quan đến quản lý đất đai.

(iii) Trường hợp cần thiết, có thể đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hỗ trợ cung cấp thông tin, tài liệu do họ quản lý đối với đất đai của doanh nghiệp.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực thương mại của Công ty Luật TNHH Everest

3- KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TƯ VẤN XÁC ĐỊNH VẤN ĐỀ PHÁP LÝ

Khi doanh nghiệp trình bày, trao đổi các vấn đề liên quan đến đất đai, nội dung thông tin có thể rất đơn giản hoặc rất phức tạp, có thể không nêu đúng vấn đề pháp lý cần xử lý. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất mà Luật sư cần nắm bắt là bàn chất công việc mà doanh nghiệp đang muốn thực hiện, vấn đề mà doanh nghiệp đang phải đối mặt, từ đó, Luật sư xác định vấn đề pháp lý Chủ chốt cần xử lý. Từ vấn đề pháp lý chủ chốt này, khi đi sâu vào nghiên cứu hồ sơ, Luật sư có thể xác định rõ thêm các vấn đề pháp lý khác phải sinh cần giải quyết đồng bộ để bảo đảm tính pháp lý đầy đủ và chặt chẽ.

Về cơ bản, vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai của doanh nghiệp thường thuộc vào một hoặc một số những vấn đề, nhóm vấn đề sau:

(i) Xin cấp, chuyển đổi, chỉnh sửa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thực hiện đăng ký đất đai.

(ii) Xin thuê đất, giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

(iii) Chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

(iv) Góp vốn, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

(v) Thế chấp quyền sử dụng đất, giải tỏa thế chấp, xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp.

(vi) Cho thuê đất, cho thuê tài sản gắn liền với đất.

(vii) Triển khai dự án liên quan đến quyền sử dụng đất.

(viii) Vấn đề quy hoạch, thu hồi, giải phóng mặt bằng, đền bù giải tỏa.

(ix) Tranh chấp đất đai.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực sở hữu trí tuệ của Công ty Luật TNHH Everest 

Luật sư Nguyễn Thị Bích Phượng - Trưởng Chi nhánh Hà Nội của Công ty Luật TNHH Everest, tổng hợp (nguồn tham khảo: Giáo trình Tư vấn Pháp luật cho Doanh nghiệp - Học viện Tư pháp và một số nguồn khác).