Kỹ năng của luật sư tư vấn pháp luật về đất đai cho doanh nghiệp

I- KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ TRAO ĐỔI VÀ NẮM BẮT CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI CHO DOANH NGHIỆP

Những vấn đề phát sinh trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai của doanh nghiệp thường gắn với hoạt động sản xuất, kinh doanh đa dạng của doanh nghiệp. Vì vậy, việc nắm bắt được đầy đủ yêu cầu tư vấn đất đai của doanh nghiệp, thu thập thông tin tài liệu về đất đai và xác định chính xác các vấn đề pháp lý đặt ra là yêu cầu hàng đậu với Luật sư tư vấn.

Đối với lãnh đạo và cán bộ nhân viên của doanh nghiệp, việc xác định chính xác và đầy đủ các vấn đề pháp lý liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai của doanh nghiệp thường là một nhiệm vụ khó khăn do tính chất phức tạp của quan hệ pháp luật đất đai cũng như khối lượng đồ sộ các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai.

Điều này càng trở lên khó khăn hơn khi doanh nghiệp đối mặt với tranh chấp đất đai, với những quyết định bất lợi từ phía cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, trước áp lực từ hoạt động sản xuất, kinh doanh. Vì thế, Luật sư cần lưu ý một số kỹ năng sau trong việc trao đối với doanh nghiệp để nắm bắt chính xác và đầy đủ nhu cầu tư vấn pháp luật về đất đai:

(i) Đối với giao dịch về quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, thế chấp...), Luật sư cần đề nghị doanh nghiệp mô tả rõ giao dịch, cấu trúc giao dịch, nội dung thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch, những lo ngại về pháp lý của doanh nghiệp để Luật sư tìm hiểu bản chất của giao dịch và đánh giá toàn diện những vấn đề pháp lý phát sinh từ giao dịch.

(ii) Đối với những đề nghị của doanh nghiệp với cơ quan quản lý nhà nước như xin cấp giấy chứng nhận, xin thuê đất, xin giao đất, xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất..., Luật sư cần làm rõ về hồ sơ, tài liệu đã gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, về tình trạng cập nhật thông tin vụ việc, về những vấn đề vướng mắc cần giải quyết.

(iii) Đối với những tranh chấp đất đai hoặc vấn đề thu hồi đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, Luật sư cần đề nghị doanh nghiệp trao đổi về bản chất vấn đề mâu thuẫn, tình trạng cập nhật thông tin sự việc, những vấn đề vướng mắc, những lo ngại về pháp lý của doanh nghiệp, phạm vi yêu cầu giải quyết của doanh nghiệp. 

Trong các vụ việc về đất đai cần tư vấn cho doanh nghiệp, Luật sư lưu ý trao đổi, xác định rõ, chính xác, đầy đủ, cụ thế giấy tờ, hồ sơ pháp lý về đất đai, tài sản gắn liền với đất đai và kiểm tra thực trạng quản lý và sử dụng đất đai tại thời điểm Luật sư tham gia tư vấn. Bên cạnh đó. Luật sư cần trao đổi để nắm bắt được một số vấn đề có liên quan khác như:

(i) Tình hình bàn bạc hay quyết định của các cấp quản lý của doanh nghiệp, cấp có thẩm quyền quyết định về đất đai của doanh nghiệp; (ii) Hoạt động sản xuất, kinh doanh, chiến lược phát triển của doanh nghiệp liên quan đến vấn đề đất đai cần tư vấn;

(ii) Làm rõ quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật có bị ràng buộc, hạn chế bời cấm kết, thỏa thuận nào của doanh nghiệp với bên khác hay không.

Bằng kỹ năng trao đổi thông tin và nắm bắt bản chất sự việc, hiện tượng, Luật sư có thể xác định được chính xác nhu cầu tư vấn của doanh nghiệp. Đây cũng là cơ sở để Luật sư xác định được vấn đề pháp lý cần giải quyết.

Xem thêm: Dịch vụ luật sư thu hồi đất của Công ty Luật TNHH Everest

II- KỸ NĂNG CỦA LUẬT SƯ THU THẬP THÔNG TIN, TÀI LIỆU

Việc thu thập thông tin, tài liệu về đất đai của doanh nghiệp có ý nghĩa then chốt giúp Luật sư nhận diện được toàn diện và xử lý hiệu quả vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai của doanh nghiệp. Để bảo đảm thu thập đầy đủ thông tin. tài liệu về đất đai hay liên quan đến đất đai phục vụ cho việc tư vấn pháp luật đất đai cho doanh nghiệp, Luật sư cần lưu ý một số vấn đề sau:

1- Kỹ năng của luật sư xác định nội dung, hình thức thông tin, tài liệu liên quan đến quyền sử dụng đất đai

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất: Bao gồm các loại giấy tờ mà doanh nghiệp được cấp theo các thời kỳ, đó là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trong một số trường hợp là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cửa, ghi rõ thửa đất có nhà cừa đó tọa lạc, được cấp theo chính sách quản lý nhà cửa của Chính phủ từ năm 1993 trở về trước.

- Giấy tờ về nguồn gốc đất: Trong trường hợp doanh nghiệp chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Luật sư có thể rà soát để thu thập giấy tờ, tài liệu về nguồn gốc đất của doanh nghiệp theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 cua Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai năm 2013 (Nghị định số 43/2014/NĐ-CP), gồm:

(i) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam;

(ii) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có Tên trong sổ đăng ký ruộng đất sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

(iii) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với giấy tờ đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất

(iv) Giày tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 dược ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

(v) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở: giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

(vi) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp;

(vii) Sổ mục kê đất, số kiến điền lập trước ngày 18 12/1980;

(viii) Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299- TTg ngày 10/11 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm: Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; Bảng tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Uy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cắp tình hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

(ix) Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tình hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

(x) Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có);

(xi) Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất.

- Thông tin, tài liệu về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng dắt: Những tài liệu được xác lập trong quá trình này là những tài liệu pháp lý hỗ trợ cho việc giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai của doanh nghiệp. Những tài liệu đó có the có hóa đơn, chứng từ nộp thuế, nộp tiền sử dụng đất, nộp tiền phí tài  nguyên môi trường, sơ đồ, biên bản làm việc, văn bản thông báo. quyết định của cơ quan nhà nước....

2- Kỹ năng của luật sư thu thập thông tin, tài liệu

Đất đai thuộc quyền quản lý, sử dụng của doanh nghiệp có thể có nhiều nguồn gốc khác nhau, hình thành trong nhiều thời kỳ khác nhau và phục vụ cho những hoạt động sản xuất, kinh doanh khác nhau. Do đó, các thông tin cùng tài liệu về đất đai và liên quan đến đất đai trong doanh nghiệp có thể không đầy đủ và thường không được lưu trữ tập trung vào một đầu mối. Vì vậy, Luật sư cần lưu ý thu thập thông tin, tài liệu từ nhiều nguồn trong doanh nghiệp, với các cách thức đa dạng, trong đó có một số nguồn cơ bản và cách thức thu thập thông tin, tài liệu như sau:

(i) Thu thập từ hồ sơ nghiệp vụ, nhất là hồ sơ kế toán của doanh nghiệp khi thực hiện nghiệp vụ hạch toán tài sản, thu chi và hồ sơ tài sản thế chấp của doanh nghiệp.

(ii) Thu thập trong hồ sơ, tài liệu liên quan đến đất đai, tài sản trên đất trong những giao dịch với đối tác khác.

(iii) Thu thập từ những hồ sơ, tài liệu giao dịch, tương tác giữa doanh nghiệp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý đất đai hoặc liên quan đến quản lý đất đai.

(iv) Trường hợp cần thiết, có thể đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền hỗ trợ cung cấp thông tin, tài liệu đo đạc quản lý đối với đất đai của doanh nghiệp.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đất đai, bất động sản của Công ty Luật TNHH Everest

3- Kỹ năng của luật sư xác định vấn đề pháp lý

Khi doanh nghiệp trình bày, trao đổi các vấn đề liên quan đến đất đai, nội dung thông tin có thể rất đơn giản hoặc rất phức tạp và có thể không nêu đúng vấn đề pháp lý cần xử lý. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất mà Luật sư cần nắm bắt là bàn chất công việc mà doanh nghiệp đang muốn thực hiện, vấn đề mà doanh nghiệp đang phải đối mặt, từ đó, Luật sư xác định vấn đề pháp lý chủ chốt cần xử lý. Từ vấn đề pháp lý chủ chốt này, khi đi sâu vào nghiên cứu hồ sơ, Luật sư có thể xác định rõ thêm các vấn đề pháp lý khác phát sinh cần giải quyết đồng bộ để bảo đảm tính pháp lý đầy đủ và chặt chẽ.

Ví dụ: Doanh nghiệp trình bày về nội dung cần tư vấn liên quan đến đất đai khi triển khai một dự án xây dựng nhà máy mới. Theo đó. doanh nghiệp A sẽ nhận chuyển nhượng một khu đất của doanh nghiệp B và hợp thửa với khu đất hiện có của doanh nghiệp để phục vụ mục tiêu xây dựng nhà máy mới. Qua trao đổi, Luật sư nhận diện vấn đề pháp lý chính là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng kèm theo đó là vấn đề pháp lỳ thứ hai về việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới gộp chung cho cả hai thửa đất. Sau đó, khi nghiên cứu hồ sơ, Luật sư nhận thấy trong nhà máy sẽ có một khu nhà ở cho công nhân, như vậy là phát sinh vấn đề pháp lý thứ ba là phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất liên quan đến khu đất xây dựng nhà ở này.

Về cơ bản, vấn đề pháp lý liên quan Đến đất đai của doanh nghiệp thường thuộc vào một hoặc một số những vấn đề, nhóm vấn đề sau:

(i) Xin cấp, chuyên đối, chình sứa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thực hiện đăng ký đất đai.

(ii) Xin thuê đất, giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

(iii) Chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

(iv) Góp vốn, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

(v) Thế chấp quyền sử dụng đất, giải tỏa thế chấp, xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp.

(vi) Cho thuê đất, cho thuê tài sản gắn liền với đất.

(vii) Triển khai dự án liên quan đến quyền sử dụng đất.

(viii) Vấn đề quy hoạch, thu hồi, giải phóng mặt bằng, đền bù giải tỏa.

(ix) Tranh chấp đất đai.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đầu tư của Công ty Luật TNHH Everest

Luật sư Nguyễn Thị Bích Phượng - Trưởng Chi nhánh Hà Nội của Công ty Luật TNHH Everest, tổng hợp (tham khảo Giáo trình Kỹ năng tư vấn pháp luật và tham gia giải quyết tranh chấp ngoài tòa án của luật sư - Học viện Tư Pháp và một số nguồn khác).