Quy trình tư vấn pháp luật của Luật sư

I- QUY TRÌNH LUẬT SƯ TIẾP XÚC KHÁCH HÀNG, TÌM HIỂU YÊU CẦU TƯ VẤN

Khi thu thập thông tin, điều quan trọng trước tiên là phải nắm được toàn bộ bối cảnh câu chuyện. Nếu muốn nắm bắt toàn diện sự vật, luật sư tư vấn luôn nhớ nên tự đặt cho mình những câu hỏi sau:

- Đâu là những thông tin mà khách hàng có thể cung cấp? Đó là thông tin miệng hay thông tin viết?

- Có những yếu tố nào mà khách hàng không thể cung cấp nhưng có thể ảnh hưởng đến kết quả tư vấn hay ảnh hưởng đến giải pháp?

- Luật sư có thể thu thập được những thông tin miệng hay thông tin viết còn thiếu ở đâu? Ai có thể cung cấp?

- Để đảm bảo rằng luật sư đã hoàn toàn hiểu bối cảnh của câu chuyện mà khách hàng đem lại, cần phải kiểm tra xem các câu trả lời của khách hàng và những thông tin, tài liệu mà khách hàng cung cấp thực sự đã giải đáp được hết các câu hỏi sau chưa: Ai? Cái gì? Khi nào? Ở đâu? Như thế nào? Tại sao?

Cách tiếp cận toàn diện như vậy sẽ giúp luật sư tư vấn có cái nhìn khách quan hơn về sự việc của khách hàng, tránh việc ra một giải pháp phiến diện hay vội vã. Luật sư cần lưu ý rằng, khi gặp khách hàng, luật sư thường mới chỉ nghe thông tin một chiều hoặc các tài liệu mà khách hàng cung cấp có thể chỉ mới phản ánh một phần câu chuyện. Rất có thể đối tác hoặc phía bên kia đang có tranh chấp với khách hàng đang nắm giữ những thông tin, tài liệu khác. Hơn nữa, luật sư cũng chưa có thời gian tra cứu văn bản pháp luật, vì vậy, nếu vội vã ra giải pháp sẽ khó tránh khỏi sai lầm và thiếu chuyên nghiệp.

Nói chung, khách hàng Việt Nam hay khách hàng nước ngoài dù có khác nhau ở một số điểm nhưng điểm giống nhau là họ đều tin tưởng ở luật sư, kỳ vọng và mong muốn thông qua quá trình tư vấn của luật sư để bảo vệ được quyền và lợi ích chính đáng của họ. Vì vậy, khi làm việc với khách hàng, luật sư phải có một số thao tác bắt buộc: Luật sư tư vấn không được tỏ ra bi quan hoặc lạc quan thái quá sau khi nắm được những thông tin đầu tiên của khách hàng.

Luật sư tư vấn cố gắng lắng nghe họ, nếu một lần chưa đủ có thể đề nghị họ trình bày nhiều lần. Luật sư cũng có thể yêu cầu họ cung cấp thêm tài liệu hoặc hẹn gặp để thông qua giao tiếp nắm được một cách cụ thể bản chất của vấn đề mà khách hàng yêu cầu luật sư tư vấn. Có những vấn đề khách hàng yêu cầu tư vấn ngay luật sư vẫn phải thận trọng trước khi đưa ra các kết luận. Một kết luận sai của luật sư có thể làm ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của khách hàng và làm giảm uy tín của luật sư.

Nhằm tránh việc ra một kết luận sai lầm, khi đọc hồ sơ của khách hàng, luật sư tư vấn nên:

- Sắp xếp các tài liệu theo trật tự thời gian để tiện theo dõi mạch các dữ kiện, câu chuyện.

- Đọc kỹ tài liệu, ghi chép lại nội dung chính vụ việc.

- Giữ thái độ khách quan.

- Đừng nhìn ngay vào chi tiết, đừng tìm ngay giải pháp mà nhìn vào tổng thể để tìm ra các điểm cốt lõi của vụ việc xoay quanh 03 vấn đề: Quan hệ - Tư cách - Đối tượng, sau đó mới chú ý các mốc thời gian, địa điểm, con số, sự kiện.

Kỹ năng tóm tắt hồ sơ cũng là một kỹ năng quan trọng: Luật sư tư vấn có thể sử dụng các sơ đồ sau khi tóm tắt hồ sơ:

- Sơ đồ nội vụ các quan hệ pháp luật phát sinh.

- Sơ đồ phả hệ trong các vụ việc về thừa kế.

- Sơ đồ hiện trường.

- Sơ đồ theo trật tự thời gian.

- Bảng tóm tắt sự kiện theo dòng thời gian và dòng sự kiện.

Xem thêm: Dịch vụ Pháp chế doanh nghiệp (Luật sư nội bộ) của Công ty Luật TNHH Everest.

II- THỎA THUẬN HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ PHÁP LÝ

Kết thúc giai đoạn tìm hiểu yêu cầu của khách hàng, luật sư đã có thể tự mình có được nhận định và kết luận sơ bộ về sự việc; đánh giá được tính chất và dự kiến được khối lượng công việc, thời gian và nhân sự để xử lý công việc, từ đó có cơ sở để chào phí dịch vụ tư vấn.

Luật sư cần đảm bảo mình có đủ năng lực xử lý công việc của khách hàng trước khi ký kết HĐDVPL với khách hàng. Mọi khách hàng đều có quyền đòi hỏi dịch vụ tư vấn pháp luật được cung cấp bởi luật sư có trình độ. Niềm tin vào luật sư, vốn dĩ là nền tảng của mối quan hệ giữa luật sư và khách hàng, đòi hỏi luật sư một sự trung thực và khả năng đánh giá được mức độ chuyên môn của mình cũng như phạm vi các dịch vụ mà mình cung cấp. Tất nhiên, chứng chỉ hành nghề luật sư là một kiểm chứng cho thấy luật sư đó có khả năng hành nghề. Tuy nhiên, có một số lĩnh vực luật pháp khá phức tạp hoặc thường xuyên thay đổi đòi hỏi luật sư phải ít nhiều có kinh nghiệm thực tiễn mới có thể giải quyết thấu đáo công việc của khách hàng.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý trong lĩnh vực đầu tư của Công ty Luật TNHH Everest.

III- LUẬT SƯ TƯ VẤN XÁC ĐỊNH CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ

Thực chất của việc xác định vấn đề pháp lý của vụ việc là việc nghiên cứu một cách kỹ lưỡng và thấu đáo hồ sơ của khách hàng và tìm ra những vấn đề mấu chốt cần giải quyết. Trong giai đoạn tìm hiểu yêu cầu của khách hàng, luật sư tư vấn đã ít nhiều nắm bắt được sự việc và đã có những nhận định, đánh giá sơ bộ về hướng giải quyết hồ sơ. Tuy nhiên, việc đọc kỹ lại toàn bộ hồ sơ là điều cần thiết. Quá trình tìm ra vấn đề pháp lý là quá trình luật sư đặt một chuỗi các câu hỏi pháp lý có tính liên kết với nhau, câu hỏi pháp lý này sẽ làm nảy sinh câu hỏi pháp lý kế tiếp.

Khi xác định vấn đề pháp lý, nên xuất phát từ câu hỏi mà khách hàng muốn luật sư giải đáp. Vấn đề pháp lý của hồ sơ thường là câu hỏi pháp lý mà câu trả lời sẽ giúp giải đáp được nguyện vọng của khách hàng. Hãy cùng thử tìm hiểu về phương pháp tiếp cận thông qua tình huống cụ thể sau:

Ví dụ 01:

Vào năm 2016, một công ty đã ký hợp đồng thuê một chiếc tàu du lịch với một đối tác trong thời hạn 05 năm. Sau hơn 01 năm khai thác tàu nhưng không hiệu quả, công ty buộc phải tính đến chuyện chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, nhưng trong hợp đồng có điều khoản phạt tính theo giá trị tàu (được các bên định giá lúc ký hợp đồng là 128.000 USD), theo đó, nếu bên thuê tàu chấm dứt trước 03 năm thì phải thông báo trước 60 ngày và phải chịu phạt lên đến 50% giá trị tàu. Khách hàng đến gặp luật sư nhờ tư vấn cách thức chấm dứt hợp đồng mà không phải chịu khoản phạt như hợp đồng quy định.

Như vậy, mong muốn của khách hàng là chấm dứt hợp đồng trước thời hạn nhưng không muốn bồi thường thiệt hại. Để đáp ứng nguyện vọng này, câu hỏi pháp lý đặt ra trong đầu luật sư sẽ là: về mặt nguyên tắc, có những trường hợp nào bên chấm dứt hợp đồng trước thời hạn không phải chịu chế tài bồi thường thiệt hại? Các trường hợp đó có thể là: khi bên cho thuê vi phạm căn bản nghĩa vụ của mình theo hợp đồng hoặc xảy ra sự kiện mà các bên đã thỏa thuận cho phép chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, hoặc xảy ra sự kiện bất khả kháng kẻo dài. Ngoài ra, nếu hợp đồng bị xem là vô hiệu thì chế tài bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng được áp dụng.

Đối chiếu vào tình huống của khách hàng thì thấy chỉ có vấn đề hiệu lực hợp đồng là cần phải xem xét, mà cụ thể là vấn đề thấm quyền ký kết hợp đồng (do hợp đồng được ký bởi giám đốc điều hành khách sạn mà không có giấy ủy quyền). Câu hỏi tiếp theo sẽ là: liệu hợp đồng có vô hiệu vì giám đốc điều hành chưa được ủy quyền hoặc đã vượt quá phạm vi ủy quyền hay không? Nếu câu trả lời là “không” thì luật sư sẽ phải giải đáp câu hỏi tiếp theo: việc chấm dứt hợp đồng trước thời hạn của bên thuê trong trường hợp này bị xem là vi phạm nghĩa vụ, vậy bên thuê phải chịu những chế tài gì? Thỏa thuận của các bên về mức phạt vi phạm có giá trị hay không? Cứ như vậy, một chuỗi các câu hỏi được đặt ra, phân tích và trả lời, cho đến khi có kết luận cuối cùng.

Ví dụ 02:

Sự việc diễn ra vào năm 2016. Anh M có ý định mua một căn hộ chung cư tại quận X thành phố H, vốn thuộc khu tái định cư ABC, quận X, có diện tích 62m². Người bán căn hộ thực chất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ mà sẽ được ưu tiên mua căn hộ này do trước đây họ có nhà đất bị giải tỏa để thực hiện dự án xây dựng khu đô thị mới T. Giá cả mua bán hai bên đã thống nhất, theo đó, anh M sẽ thanh toán cho người bán 11,5 triệu/m² và anh M cũng sẽ chịu trách nhiệm thanh toán giá mua căn hộ (giá ưu đãi) với Công ty kinh doanh và phát triển nhà quận X, với mức 140.492.000 đồng/căn hộ 62m². Anh M được giữ lại 50.000.000 đồng cho đến khi nhà được sang tên. Anh M đã đến đề nghị văn phòng anh (chị) tư vấn và soạn thảo hợp đồng giúp anh mua căn hộ nói trên. Anh M cung cấp các tài liệu sau:

- Bản sao Quyết định của UBND quận X về việc bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư đối với bà A, chủ sở hữu căn nhà số 24 đường S, tổ 13, phường T, quận X, theo đó bà A được quyền mua một suất đất nền hoặc một căn hộ chung cư tái định cư với giá ưu đãi.

- Bảng chi tiết tính giá trị bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới T.

- Biên bản làm việc giữa Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận X và bà A, theo đó bà A được tạm phân căn hộ số B807 lô BI thuộc chung cư B27 phường A, quận X; nếu có người khác đăng ký trùng thì sẽ xét theo thứ tự ưu tiên, sau đó bốc thăm.

Như vậy, vụ việc liên quan đến việc mua bán một tài sản là căn hộ chung cư sẽ hình thành trong tương lai bởi lẽ bà A chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ này. Quy trình sẽ diễn ra như sau: Sau khi có quyết định chính thức lựa chọn số căn hộ, bà A sẽ ký hợp đồng mua căn hộ này theo giá ưu đãi với Công ty kinh doanh và phát triển nhà quận X. Sau đó, bà A mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tiếp theo mới thực hiện việc sang tên cho người mua là anh M.

Khi khách hàng đến gặp luật sư, mong muốn của họ là bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch. Như vậy, vấn đề mấu chốt nhất cần giải quyết trong hồ sơ này là: lựa chọn loại hình giao dịch nào để đảm bảo giao dịch đó có hiệu lực pháp luật? Nhưng rủi ro tiềm ẩn nếu lựa chọn hình thức giao dịch này là gì và cách thức nào để hạn chế và khắc phục các rủi ro ấy? Đối chiếu vào tình huống của khách hàng, các vấn đề pháp lý đặt ra là:

- Liệu có được phép giao dịch một tài sản sẽ hình thành trong tương lai không? Nếu tài sản hình thành trong tương lai là một bất động sản thì liệu luật có quy định ngoại lệ nào không?

- Suất ưu tiên mua đó có phải là một quyền tài sản không? Nếu có thì có được phép chuyển nhượng quyền tài sản đó không?

- Lựa chọn hình thức giao dịch nào để đảm bảo hợp đông có hiệu lực pháp luật?

Xem thêm: Dịch vụ Luật sư riêng của Công ty Luật TNHH Everest.

IV- LUẬT SƯ TƯ VẤN XÁC ĐỊNH LUẬT ÁP DỤNG

Việc xác định vấn đề pháp lý chính là việc tìm ra các câu hỏi pháp lỷ của hồ sơ. Quy định của luật pháp, án lệ là nơi tìm ra câu trả lời cho các câu hỏi pháp lý đó. Vì vậy, công việc tiếp theo của luật sư là tra cứu các văn bản pháp luật và án lệ có liên quan đến tình huống của khách hàng. Khi tra cứu văn bản pháp luật, cần lưu ý một số vấn đề sau:

- Xác định hiệu lực về không gian và thời gian của văn bản pháp luật áp dụng. Nếu tình huống có yếu tố nước ngoài, cần phải xem xét liệu tình huống có bị điều chỉnh bởi pháp luật nước ngoài hay không? Điều khoản lựa chọn luật áp dụng có giá trị hay không? Cũng cần lưu ý rằng, về nguyên tắc không áp dụng hiệu lực trở về trước trong các quan hệ dân sự, ngoại trừ luật pháp có quy định rõ ràng về vấn đề áp dụng trở về trước. Vì vậy, khi nghiên cứu một văn bản pháp luật, cần lưu ý hai điều khoản: (i) Đối tượng và phạm vi áp dụng cúa văn bản (thường được ghi nhận ở một số điều khoản đầu tiên); (ii) Hướng dẫn thi hành và áp dụng văn bản pháp luật này (thường được quy định tại các điều khoản cuối cùng).

- Dựa vào tính chất pháp lý của dữ kiện để xác định lĩnh vực pháp luật và các văn bản pháp luật cần nghiên cứu. Ví dụ, nếu tình huống của khách hàng liên quan đến hợp đồng thuê tàu, thì các quy định về hợp đồng cần được nghiên cứu trước tiên, cụ thể là Bộ luật dân sự năm 2015, Luật thương mại năm 2005. Nếu tình huống của khách hàng liên quan đến hợp đồng thuê nhà xưởng để kinh doanh thì ngoài các văn bản pháp luật về hợp đồng như Bộ luật dân sự, Luật thương mại cần nghiên cứu thêm mảng pháp luật chuyên ngành, đó là pháp luật về đất đai, Luật kinh doanh bất động sản.

- Dựa vào các câu hỏi pháp lý đã được mổ xẻ khi nghiên cứu hồ sơ để tìm điều luật liên quan. Ví dụ, với câu hỏi pháp lỷ trong hồ sơ liên quan đến vấn đề hiệu lực hợp đồng, đặc biệt là vấn đề đại diện thì chắc chắn trước tiên, luật sư cần đọc kỹ các điều luật quy định tại Chương Giao dịch dân sự và Đại diện trong Bộ luật dân sự năm 2015.

- Khi tìm kiếm văn bản pháp luật áp dụng, ngoài văn bản luật, luật sư cần tra cứu và đọc kỹ các văn bản hướng dẫn luật. Luật sư cần nghiên cứu kỹ các văn bản hướng dẫn như nghị định, thông tư. Đặc biệt, cần phải nghiên cứu kỹ các nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng luật nhằm nắm rõ thực tiễn áp dụng luật của tòa án.

- Quá trình áp dụng văn bản pháp luật vào tình huống của khách hàng là quá trình lập luận để trả lời cho các vấn đề pháp lý mà hồ sơ đặt ra. Thực chất, nó cũng được hiểu là quá trình giải thích luật. Ở đây, luật sư cần vận dụng các phương pháp lập luận, gắn liền với cách hiểu luật và đánh giá chứng cứ. Nên sử dụng thường xuyên phương pháp suy luận “tam đoạn luận” - là loại hình suy luận gián tiếp, xuất phát từ hai mệnh đề tất yếu để rút ra một kết luận. Trên thực tế, việc hiểu và vận dụng pháp luật vốn dĩ là những quy định khá trừu tượng và đan xen áp dụng cho muôn vàn tình huống cụ thể của đời sống, thực sự là một quá trình tư duy không hề đơn giản. Có những câu hởi pháp lý dễ dàng tìm được càu trả lời vì vấn đề đã được quy định quá rõ bởi pháp luật. Nhưng cũng có những vấn đề mà luật pháp quy định thiếu cụ thể, có thể dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau. Đứng trước những tình huống này, luật sư nên tìm hiểu xem vấn đề đó trên thực tế đã được các cơ quan có thẩm quyền xử lý như thế nào (tức là tìm hiểu tiền lệ). Nếu chưa có tiền lệ, luật sư có thề giúp khách hàng gửi văn bản hỏi ý kiến chính thức của cơ quan có thẩm quyền giải quyết sự việc.

Luật sư cũng cần kiêm tra đã có án lệ nào quy định vê vụ việc của khách hàng hay chưa. Thông qua việc tra cứu đó để xác định áp dụng án lệ vào tình huống cụ thể của khách hàng.

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý về tổ chức lại doanh nghiệp của Công ty Luật TNHH Everest.

V- LUẬT SƯ TRẢ LỜI TƯ VẤN 

Mô tả giải pháp: Sau khi phân tích vụ việc, đối chiếu với các quy định của pháp luật và án lệ, luật sư đã nhìn thấy được các giải phảp có thể áp dụng cho trường hợp của khách hàng. Khi tìm kiếm giải pháp, điều quan trọng là luật sư phải đánh giá các khả năng khác nhau có thể xảy ra trên cơ sở xem xét chúng dưới góc độ logic pháp lý và thực tiễn, bằng cách dự đoán những hậu quả ngắn hạn và hậu quả dài hạn của từng giải pháp, đối chiếu với mong muốn của khách hàng.

Định hướng cho khách hàng: Sau khi đã xác định được các giải pháp, nhiệm vụ tiếp theo của luật sư là định hướng và thuyết phục khách hàng lựa chọn giải pháp (tức là tìm cách đàm phán và thuyết phục khách hàng). Thực tế, luật sư cần phải giải thích cho khách hàng một cách rõ ràng, bằng ngôn ngữ đơn giản và dễ hiểu, những khía cạnh pháp lý phức tạp của hồ sơ. Khi lựa chọn phương án cũng cần sự hợp tác tích cực của khách hàng. Tuy nhiên, nếu khách hàng là người khó thuyết phục thì luật sư cũng nên chú ý đến các điểm sau:

- Trước tiên, phải hiểu được tính cách của khách hàng, nắm bắt được hoàn cảnh xã hội, động cơ, thái độ của khách hàng;

- Thứ hai, bản thân luật sư phải nắm vững giải pháp đề xuất và phải thuyết phục với khách hàng rằng đấy là giải pháp khả thi;

- Thứ ba, cần để ý đến cách hành xử của khách hàng để có ứng xử thích hợp. Ví dụ, nếu khách hàng thuộc tuýp người thiếu quyết đoán, do dự thì luật sư cần nhấn mạnh đến các hậu quả của giải pháp và nếu không hành động theo giải pháp thì hậu quả gì sẽ xảy ra. Nếu khách hàng thuộc tuýp người hiếu chiến và luôn có xu hướng nói “vâng, nhưng mà...”, hãy bắt đầu thảo luận từ những điểm mà luật sư cho rằng có thể tìm thấy tiếng nói chung sau đó mới đề cập đến những điểm còn bất đồng hoặc chưa rõ. Cách tiếp cận này nhằm điều chỉnh cách phản ứng của khách hàng.

Đối với những trường hợp kết luận chưa chắc chắn, ví dụ như liên quan đến một vụ kiện mà sự thắng thua phụ thuộc phần nhiều vào chứng cứ sẽ phải tìm trong tương lai, luật sư cần cố gắng trình bày sự việc thật sáng tỏ và giải thích cho khách hàng những yếu tố khiến cho câu trả lời không dứt khoát. Tránh trả lời theo kiểu “về điểm này, tôi không biết” vì cách nói này có thể làm cho khách hàng hiểu lầm rằng luật sư thiếu hiểu biết hoặc đọc chưa kỹ hồ sơ của họ. Kinh nghiệm xử lý khi câu trả lời không chắc chắn là luật sư nên phân tích các khả năng khác nhau có thể xảy ra, hậu quà pháp lý của từng khả năng đó, các giải pháp có thể sử dụng để thay đổi tình thế, những cơ may thành công và rủi ro có thể gặp phải đối với từng giải pháp... Trong mọi trường hợp, một khi kêt luận không chắc chắn thì luật sư không thể diễn đạt theo lối dứt khoát bởi vì sau này có thể khách hàng sẽ quy trách nhiệm của luật sư đã khiến cho họ nhầm lẫn về hoàn cảnh.

Lựa chọn chiến thuật: Sau khi đã lựa chọn được giải pháp, luật sư cũng cần phái làm rõ với khách hàng cách thức tiến hành giải pháp đó, các chiến thuật có thể được áp dụng. Chẳng hạn, sau khi đưa ra bình luận cho một điều khoản trong dự thảo hợp đồng, luật sư cần hướng dẫn khách hàng cách thức để đàm phán lại điều khoản đó hay cách thức chỉnh sửa lại nội dung điều khoản đó.

Mặt khác, cũng không hiếm trường họp khách hàng cần tiến hành ngay một số thủ tục trong một thời hạn nhất định, chẳng hạn, cần phải làm đơn khởi kiện hay đơn phản tố trong thời hạn nhất định nếu không thì hết thời hiệu khởi kiện. Trong những trường hợp này, luật sư cần nhấn mạnh để khách hàng không quên. Không nên diễn đạt một cách chung chung như: “ông (bà) cần phải làm đơn gửi cơ quan X trong vòng 01 tháng... ” mà hãy nêu chính xác ngày chậm nhất có thể, chẳng hạn:‘"muộn nhất là ngày 15 thảng 01 năm 2017, ông (bà) phải gửi đơn cho cơ quan X... ”.

Trong một số trường hợp cần thời gian để soạn thảo một số văn bản hay thực hiện một số thủ tục, luật sư cần tính toán thời gian tối thiểu để hoàn thành việc này và nhắc nhở khách hàng. Tránh tình trạng khách hàng liên lạc với luật sư vào ngày cuối cùng của thời hạn khiến cho công việc không thể hoàn thành hoặc không được ưng ý.

Để minh họa cho bước trả lời tư vấn, chúng ta có thể xem xét tiếp ví dụ đã được đưa ở trên liên quan đến vụ việc tư vấn mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai.

Sau các bước tư vấn ở trên, chúng ta đã có kết luận sơ bộ như sau:

Thứ nhất, theo Khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, với các giấy tờ pháp lý của căn hộ như tình huống đã nêu, chắc chắn hợp đồng mua bán nhà không được công chứng. Vậy, hợp đồng có nguy cơ vô hiệu về hình thức.

Thứ hai, theo điểm a khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 thì nhà ở muốn được là đối tượng của các giao dịch về nhà ở (trong đó có giao dịch mua bán nhà ở) thì phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định những trường hợp nhà ở có thể là đối tượng của giao dịch về nhà ở mà không bắt buộc đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng không rơi vào trường hợp mà tình huống nêu ra. Như vậy, rủi ro có thể xảy ra là hợp đồng có thể bị xem là vô hiệu cả về nội dung vì bên bán chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Vậy, giải pháp nào cho khách hàng nếu như khách hàng vẫn muốn mua căn hộ đó? Như phân tích ở trên, nếu ký hợp đồng mua bán căn hộ, kể cả lập hợp đồng mua bán có điều kiện thì hợp đồng vẫn có nguy cơ vô hiệu. Trên thực tế, các bên thường nghĩ đến ba phương án khác nhau như sau:

- Lập hợp đồng hứa mua, hứa bán;

- Lập hợp đồng mua bán quyền mua căn hộ;

- Lập hợp đồng đặt cọc.

Luật sư khuyên khách hàng có thể lập hợp đồng đặt cọc vì hình thức hứa mua, hứa bán tuy trên thực tế người dân đã làm nhiều nhưng loại hợp đồng này chưa được xem là một dạng hợp đồng thông dụng trong Bộ luật dân sự năm 2015. Vì vậy, nếu có tranh chấp xảy ra, rất khó tiên đoán phán quyết của tòa án liệu có chấp nhận hiệu lực của loại hợp đồng hay không vì có thể tòa án vẫn cho rằng, về bản chất, hứa mua, hứa bán vẫn là hợp đồng mua bán.