Giải quyết tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ

Giải quyết tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ, cho mượn là loại tranh chấp phức tạp. Nhiều người vì tin tưởng đã cho người khác mượn nhà dẫn đến có nguy cơ mất trắng nhà. Nếu bạn đang gặp phải vấn đề này nhưng không trình tự thủ tục giải quyết ra sao? Cần thu thập những giấy tờ, tài liệu gì?

1. Quy định của pháp luật về nhà cho ở nhờ, cho mượn

Thỏa thuận về việc cho ở nhờ, cho mượn nhà mang tính chất của các giao dịch dân sự. Đồng thời, cũng chịu sự điều chỉnh bởi chính sách pháp luật về đất đai.

Theo Điều 494 Bộ luật dân sự 2015 thì mượn nhà ở là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, bên cho mượn giao nhà cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn nhất định. Việc mượn nhà này không phát sinh nghĩa vụ trả tiền của bên mượn. Bên mượn phải trả lại nhà khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.

Theo quy định tại Điều 117 Luật nhà ở 2014 cho mượn, cho ở nhờ là những hình thức về các giao dịch nhà ở. Theo điều Điều 154 Luật Nhà ở 2014, thì thỏa thuận cho mượn, ở nhờ chấm dứt trong các trường hợp: "Thời hạn cho mượn, cho ở nhờ đã hết; Nhà ở cho mượn, cho ở nhờ không còn; Bên mượn, bên ở nhờ nhà ở chết hoặc mất tích theo tuyên bố của Tòa án; Nhà ở cho mượn, cho ở nhờ có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc diện đã có quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Theo thỏa thuận của các bên"

Đặc điểm của thỏa thuận cho mượn nhà, cho ở nhờ: Các thỏa thuận nhà cho ở, cho mượn được thỏa thuận miệng hoặc lập thành văn bản. Văn bản thỏa thuận nhà cho mượn, cho ở nhờ không bắt buộc phải công chứng chứng thực; Vì tính chất cho mượn và không phải trả tiền nên thỏa thuận này thường diễn ra giữa những người có quan hệ quen biết nhau. Việc cho mượn nhà, cho ở nhờ dựa trên tinh thần giúp đỡ nhau là chính; Thời gian cho ở nhờ, cho mượn đất thường không kéo dài, chỉ diễn ra trong một thời gian nhất định theo sự thỏa thuận của hai bên. Tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ, cho mượn thường phát sinh khi hết thời hạn cho mượn, cho ở nhờ.

2. Cơ quan nào giải quyết tranh chấp đòi lại nhà cho ở nhờ, cho muộn?

Để giải quyết tranh chấp đòi lại nhà cho ở nhờ, cho mượn các bên có thể gửi yêu cầu ra Tòa án nhân dân. Còn việc Tòa án nhân dân cấp nào? Tòa án nhân dân ở đâu? có thẩm quyền giải quyết thì còn tùy thuộc vào trường hợp cụ thể.

2.1 Đối với tranh chấp xác định ai là chủ sở hữu nhà đất

Đối với những tranh chấp cần xác định ai là chủ sở hữu nhà; Cho rằng nhà bị chiếm hữu trái phép nên đòi lại; Hoặc tranh chấp về các quyền của chủ sở hữu liên quan đến nhà cho ở nhờ, cho mượn. Khi giải quyết các tranh chấp này, Tòa án cần xác định ai là người có các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với nhà đất. Các tranh chấp này gọi là “Tranh chấp về bất động sản”. Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015: "c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết."

Do đó, tranh chấp đòi lại nhà cho mượn, cho ở nhờ trong trường hợp này sẽ do Tòa án nhân dân nơi có nhà giải quyết. Quy định như vậy là phù hợp với thực tiễn giải quyết tranh chấp nhà đất. Tòa án tại nơi có nhà tranh chấp sẽ dễ dàng tiến hành các hoạt động thu thập chứng cứ, xác minh nguồn gốc nhà đất. Hoạt động thu thập ý kiến của người dân xung quanh nhà đất tranh chấp và cơ quan nhà nước quản lý nhà đất trong địa phương cũng sẽ thuận lợi hơn. Điều đó giúp cho quá trình giải quyết tranh chấp nhà đất được nhanh chóng, chính xác.

2.2 Đối với tranh chấp liên quan đến nhà đất

Các tranh chấp về giao dịch, hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ là những tranh chấp liên quan. Tranh chấp nhà đất trong trường hợp này phát sinh trên cơ sở hợp đồng, thỏa thuận đã được xác lập trước đó. Tranh chấp này có thể là việc một trong hai bên vi phạm nghĩa vụ mình phải thực hiện theo thỏa thuận. Hoặc một bên cho rằng bên kia đã có hành vi làm ảnh hưởng đến quyền lợi của mình trong quá trình mượn nhà, ở nhờ.

Đối với những tranh chấp này thì thẩm thẩm quyền của Tòa án được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015: "Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm…"

Như vậy, tranh chấp đòi lại nhà cho ở nhờ, cho mượn trong trường hợp này sẽ căn cứ vào nơi người bị kiện cư trú. Vì đối tượng cần giải quyết ở đây là quyền và nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận theo hợp đồng, giao dịch trước đó nên khởi kiện tại nơi bị đơn cư trú sẽ giúp cho việc lấy lời khai, làm rõ những mâu thuẫn giữa các bên trong việ thực hiện hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà đất.

Thông thường, các tranh chấp đòi lại nhà cho ở nhờ, cho mượn người khởi kiện thường đòi lại cả quyền sử dụng nhà đất. Nếu có liên quan đến giao dịch, hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ thì cũng sẽ yêu cầu chấm dứt hợp đồng, giao dịch. Do đó, phần lớn các trường hợp giải quyết tranh chấp đòi lại nhà cho ở nhờ, cho mượn đều được giải quyết tại Tòa án nơi có nhà đất.

3. Đòi lại nhà cho ở nhờ, cho mượn cần chuẩn bị những hồ sơ gì?

Hợp đồng, văn bản cho ở nhờ, cho mượn nhà: Hợp đồng này có giá trị chứng minh người đang chiếm hữu, sử dụng nhà, không phải là chủ sở hữu hợp pháp căn nhà. Bên cạnh đó, hợp đồng cũng thể hiện rõ các điều khoản quy định về quyền và nghĩa vụ hai bên phải thực hiện; Thời hạn chấm dứt hợp đồng theo sự thỏa thuận của các bên; Trách nhiệm của bên có hành vi vi phạm hợp đồng;…

Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với căn nhà đang tranh chấp: Là những giấy tờ chứng minh mình là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà. Đó là các giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Các giấy tờ khác như: Hồ sơ xin cấp phép xây dựng; Quyết định chấp thuận và giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Hợp đồng mua nhà; Hợp đồng thuê mua; Văn bản tặng cho; Di chúc có nội dung mình được quyền sở hữu căn nhà; Văn bản hoặc hợp đồng góp vốn; Bản án, quyết định của Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác để chứng minh mình quyền sở hữu hợp pháp đối với căn nhà đang tranh chấp.

4. Đòi lại nhà cho ở nhờ, cho mượn thế nào? 

Đòi lại nhà cho ở nhờ, cho mượn là một quá trình rất phức tạp. Thời gian giải quyết tranh chấp thường kéo dài. Trong khi phần lớn người dân khi tham gia trực tiếp vào quá trình giải quyết tranh chấp nhà đất lại không nắm rõ được các quy định của pháp luật. Điều này khiến cho quá trình giải quyết tranh chấp đã khó khăn lại càng trở nên gian nan hơn. Bạn đọc có thể tham khảo qua nội dung dưới đây:

4.1 Hòa giải tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ, cho mượn: 

a) Các bên tự thương lượng, đàm phán giải quyết tranh chấp

Các bên tranh chấp tự thương lượng, hòa giải tranh chấp là việc làm được pháp luật khuyến khích. Tại giai đoạn này, các bên có thể tự đưa ra phương án giải quyết. Nếu phương án được cả hai bên thống nhất thực hiện thì tranh chấp đương nhiên chấm dứt. Tuy nhiên, tỉ lệ các bên thương lượng, hòa giải thành ở giai đoạn này không lớn. Do đó, nếu muốn việc đàm phán thành công thì cần có bên thứ ba đứng giữa làm “trọng tài”. Một trong phương pháp hữu hiệu thường được sử dụng là yêu cầu UBND xã tiến hành hòa giải.

b) Hòa giải tranh chấp đòi lại nhà cho ở nhờ, cho mượn tại UBND xã.

Đầu tiên các bên cần gửi đơn yêu cầu UBND xã tiến hành hòa giải. Khi nhận được đơn, chủ tịch UBND xã sẽ tổ chức hòa giải tranh chấp đất trong thời hạn 45 ngày. Buổi hòa giải được tổ chức với đầy đủ các bên tham gia theo đúng quy định của luật. Kết quả của việc hòa giải dù có thành công hay không cũng đều phải lập thành biên bản.

Hòa giải ở UBND xã sẽ giúp các bên đưa ra được phương án giải quyết tranh chấp một cách khách quan hơn. Do có có sự tham gia của bên thứ ba, đóng vai trò như một trọng tài trong quá trình hòa giải. Trên cơ sở các ý kiến và thông tin những người trong ban hòa giải đưa ra. Các bên tranh chấp sẽ dễ dàng chốt được phương án giải quyết. Tránh làm mất thời gian cũng như hòa khí giữa các bên.

4.2 Khởi kiện tranh chấp đòi lại nhà cho ở nhờ ra Tòa án.

Người có yêu cầu muốn khởi kiện đòi lại nhà cho ở nhờ, cho mượn tại Tòa án thì thủ tục sẽ trải qua các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ, tài liệu chứng cứ để khởi kiện.

Hồ sơ khởi kiện đòi lại nhà cho ở nhờ, cho mượn gồm: Đơn khởi kiện; Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã nơi có nhà (nếu có); Bản sao giấy tờ nhân thân của người khởi kiện, người bị kiện; Giấy tờ chứng minh chủ sở hữu nhà ở như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Hợp đồng, giấy tờ thể hiện nội dung giao dịch, thỏa thuận cho mượn, cho ở nhờ. Các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh có trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện, người khởi kiện có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại Tòa án hoặc nộp thông qua đường bưu điện. Trong thời hạn 08 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ Tòa án sẽ ra các quyết định theo khoản 3 Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Bước 3: Nộp tạm ứng án phí, nhận thông báo thụ lý.

Sau khi hồ sơ đã được nộp đúng và đầy đủ, bạn sẽ nhận được thông báo nộp tạm ứng án phí. An phí sẽ được nộp tại cơ quan thi hành án dân sự. Sau khi nộp xong, bạn phải nộp lại biên lai xác nhận đã nộp tiền cho Tòa án. Sau đó, tòa án sẽ ra thông báo thụ lý vụ án. Lúc đó Tòa án mới bắt đầu quá trình giải quyết tranh chấp.

Bước 4: Tham gia vào quá trình tố tụng tại Tòa án gồm: Tiến hành xác minh, thu thập tài liệu cần thiết cho quá trình giải quyết tranh chấp. Thông thường các bên sẽ cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Trường hợp các bên không thể thu thập được thì có quyền làm đơn yêu cầu Tòa án thu thập; Lấy ý kiến lời khai của các bên tranh chấp và những người liên quan. Ở giai đoạn này Tòa án sẽ lấy ý kiến của các bên tranh chấp. Lấy ý kiến của những hộ dân sinh sống xung quanh đất có tranh chấp. Ý kiến tổ trưởng tổ dân phố, cán bộ địa chính quản lý đất tại địa phương; Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Sau khi đã thu thập được đầy đủ hồ sơ tài liệu thì Tòa án sẽ công khai chứng cứ. Qua việc công khai chứng cứ thẩm phán có thể nghiên cứu vụ án kỹ càng hơn. Đảm bảo việc xử được công bằng, khách quan, nhanh chóng.

Bước 5: Mở phiên Tòa xét xử vụ án đòi lại nhà cho ở nhờ, cho mượn.

Tòa án sẽ đưa ra phán quyết cuối cùng sau khi tiến hành các hoạt động tố tụng trên. Những phán quyết này là dựa trên cơ sở là các quy định pháp luật và thực tế vụ việc. Tại đây, các bên vẫn có quyền tranh luận, đưa ra những lập luận để bảo vệ cho quan điểm của mình.