Vấn đề pháp lý về góp vốn, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1- Cơ sở pháp lý cho việc góp vốn và nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp

Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền của người sử dụng đất, trong đó có doanh nghiệp, được góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 quy định doanh nghiệp được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, trừ trường hợp đất được Nhà nước thu hồi vì mục đích an ninh quốc phòng hoặc để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. 

Điều 153 Luật Đất đai năm 2013 xác định nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những hình thức để doanh nghiệp được sử dụng đất thương mại, dịch vụ đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.(Đọc về: hợp đồng hợp tác kinh doanh).

2- Điều kiện để doanh nghiệp góp vốn và nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Luật sư tư vấn tương tự như tư vấn về điều kiện của đất được chuyển nhượng.

Quyền của doanh nghiệp sau khi nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

Luật sư tư vấn cho doanh nghiệp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần kiểm tra, xác định rõ nguồn gốc đất để bảo đảm doanh nghiệp sau khi nhận góp vốn có đầy đủ quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Điều 177 Luật Đất đai năm 2013 quy định doanh nghiệp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế khác thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013 trong các trường hợp sau:

Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.(xem thêm: hợp đồng tặng cho)
Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn không phải là đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm.

Doanh nghiệp liên doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế khác.

Theo quy định tại Điều 184 Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 trong các trường hợp sau:

Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; 

Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hằng năm mà tiên đã trả cho việc nhận chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. 

Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như quần sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vẫn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.

Giá trị quyền sử dụng đất là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp liên doanh.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất vụ thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tư cách là tôi chức kinh tế trong nước vào liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.

Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất này chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài.

Đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì doanh nghiệp được bán, thế chấp, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gần liền với đất thuê (theo quy định tại khoản 2 Điều 183 Luật Đất đai năm 2013)
Đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì doanh nghiệp được chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất (theo quy định tại khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai năm 2013).(xem thêm: tư vấn pháp luật thừa kế). 

Đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất một lần thì doanh nghiệp được chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn sử dụng đất (theo quy định tại khoản 3 Điều 183 Luật đất đai năm 2013).

Xem thêm: Dịch vụ pháp lý của Công ty Luật TNHH Everest về Sáp nhập và Mua bán doanh nghiệp (M&A).

3- Một số vấn đề cơ bản mà luật sư tư vấn cần lưu ý trong trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Doanh nghiệp chỉ được nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây:

Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đối với doanh nghiệp nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận góp vên hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước phải phụ có thẩm quyền phê duyệt;
Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 Luật Đất đai năm 2013.

Việc sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây (Điều 16 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP):

Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố.
Trên địa bàn không còn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, địa bàn khuyến khích đầu tư.

Theo nguyên tắc này, trường hợp Luật sư nhận thấy diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì Luật sư tư vấn cho doanh nghiệp thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất của người đang sử dụng đất và đề nghị Nhà nước thực hiện thu hồi đất của người bán tài sản, chuyển mục đích sử dụng đất và cho doanh nghiệp thuê đất để thực hiện dự án. Nội dung hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất phải thể hiện rõ người bản tài sản tự nguyện trả lại đất để Nhà nước thu hồi đất và cho doanh nghiệp mua tài sản thuê đất.(tìm hiểu: hợp đồng đặt cọc mua nhà)

Đối với việc chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất, Luật sư tư vấn theo tinh thần quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (Điều 39) như sau:

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhưng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang + sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuế mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp, trừ trường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp.
Doanh nghiệp, các thành viên là chủ sở hữu doanh nghiệp khi chuyển nhượng vốn đầu tư phải xác định phần vốn là giá trị quyền sử dụng đất trong tổng giá trị vốn chuyển nhượng và phải thực hiện nghĩa vụ thuê phí, lệ phí theo quy định của pháp luật.

Xem thêm: Dịch vụ Phòng pháp chế doanh nghiệp thuê ngoài (Luật sư nội bộ) của Công ty Luật TNHH Everest.

4- Khuyến nghị của Công ty Luật TNHH Everest 

Bài viết Vấn đề pháp lý về góp vốn, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất được luật sư, chuyên gia của Công ty Luật TNHH Everest thực hiện nhằm mục đích nghiên cứu khoa học hoặc phổ biến kiến thức pháp luật, hoàn toàn không nhằm mục đích thương mại.

Bài viết Vấn đề pháp lý về góp vốn, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất có sử dụng những kiến thức hoặc ý kiến của các chuyên gia được trích dẫn từ nguồn đáng tin cậy. Tại thời điểm trích dẫn những nội dung này, chúng tôi đồng ý với quan điểm của tác giả. Tuy nhiên, quý vị chỉ nên coi đây là những thông tin tham khảo, bởi nó có thể chỉ là quan điểm cá nhân người viết.

Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, hoặc cần ý kiến pháp lý hay thuê luật sư tư vấn, pháp chế doanh nghiệp, Quý vị vui lòng liên hệ với chuyên gia, luật sư của Công ty Luật TNHH Everest qua Tổng đài tư vấn pháp luật: (024) 66 527 527, E-mail: info@everest.org.vn.